中上游物企扩张优势显现，学校、医院等业态成逐力方向

观点指数 8月26日观点指数研究院发布的《业绩盈亏分化 | 2025年8月物业服务发展报告》指出，随着物业行业迈入存量竞争时代，中上游物企在规模增长方面展现出明显优势。同时今年上半年以来，学校、医院等业态已成为物企逐力的主要方向。

截至成稿，包括万物云、特发服务、东原仁知服务等极少数物企公布了中期业绩，随着物业行业迈入存量竞争时代，中上游物业企业在规模增长方面展现出明显的优势，叠加AI技术的深度融合应用，在项目管理上也实现了提质、增效与降本。

数据显示，万物云2025上半年新增住宅物业服务项目168个，其中依托“弹性定价”策略，在存量市场中获取114个住宅物业项目，年化饱和收入约6.68亿元，同比增长31.5%；亦新增物业及设施管理服务项目291个，其中包括超高层项目10个。

滨江服务依托区域深耕战略和品牌影响力，上半年新增在管项目44个，新增在管面积约713.8万平方米；新增合约面积约348.9万平方米。其中杭州地区在管面积同比增长18.8%，达4780万平方米，营收达8.18亿元，贡献了总物业管理营收的70.6%。

相比之下，特发服务上半年仅中标深圳市人民医院及开辟军队营区物业管理赛道，更多的精力转向保留核心客户。例如，与当前在管的华为、蚂蚁金服、小红书等多个核心项目完成续约。东原仁知服务上半年仅新增16个物业项目，新增在管面积约400万平方米；新增8个合约项目，新增合约面积约280万平方米。

本期内，物企市场化拓展的热度较之前有所下降，但头部物企还是保持了较好的拓展势头，获取的项目涉及住宅、商业、产业园、办公楼、学校、医院、机场、公共场馆等业态。

其中，招商积余近两月在市场中发力，于各类赛道连中14标，项目涉及广州白云国际机场T3航站楼、广州东环城际等机场后勤和轨道交通赛道。华润万象生活旗下万象服务第二季度新签多个城市空间项目，服务半径持续扩大。世茂服务7月新增近50个项目，包括住宅、学校、产业园、政府后勤、医院等多元场景，显现出较强的市场竞争力。

以主要业态来看，住宅物业方面，高品质服务能力正在为物企觅得良好的合作或市拓机遇，实现规模的有效增长。

8月2日，世界500强奇瑞集团旗下子公司卓瑞地产与绿城服务达成战略合作，并发布“悦享荟”服务体系。主要目的是为卓瑞地产芜湖高端人居项目的高质量发展注入新动能，以进一步提升该公司的品牌力。

此次合作，绿城服务将为卓瑞地产在芜湖的悦麓华著、悦玺滨江、悦光年等项目提供全周期服务。其中的悦麓华著项目，为芜湖首座新规第四代住宅，项目以奇偶层错位布局，打造超30平方米云墅庭院，旨在匹配新一代高端改善家庭需求，拥有超高实用率，绿城服务将以该项目为样本，实施"悦享荟"服务体系。

商业物业的项目获取中，物企丰富的业态经验、专业运营管理能力及品牌资源与招商能力是获得甲方青睐的关键。

8月14日，杭州亚运村建设公司与龙湖智创生活达成合作，后者将全面负责亚运村媒体村约3.8万平方米商业综合体的整体规划、招商及精细化运营管理。

据悉，作为智慧服务领航者，龙湖智创生活提供资产管理服务的对象，既有传统商业综合体，也有特色街区、文旅街区、办公商业等多元业态项目。在亚运村媒体村商业综合体项目中，龙湖将继续发挥其在商业项目全周期资产管理方面的卓越能力，以智慧空间管理能力为底座，充分挖掘、开发符合后亚运时代的消费业态，为项目带来持续创新活力。

在园区物业方面，卓越商企服务凭借为客户提供涵盖资产全生命周期的维护服务以及全链条的解决方案，满足客户的综合价值期望，持续斩获优质客户。

8月21日，卓越商企服务与中兴通讯携手，为其全球总部——中兴通讯深圳科技园和三亚科技园提供FM（安管、保洁、绿化及专项服务）服务。

据介绍，中兴通讯全球总部位于深圳南山科技园，建筑面积超15.7万平方米，是集5A甲级办公、智慧研发、生产厂房于一体的地标性综合园区。针对中兴通讯全球总部的服务需求，卓越商企服务从“空间体验”、“安防体系”、“连续性保障”三方面构建系统性服务体系。

另外，在城市及公共空间服务方面，学校、医院业态已成为物企逐力的主要方向，包括保利物业、招商积余、万象服务、浙大新宇在内的企业，今年以来在上述业态上持续拓展版图。

其中，招商积余深耕高校赛道，本期成功中标中国人民大学、中国政法大学、暨南大学、广东工业大学四个项目，进一步深化在高校赛道上布局。保利物业2025上半年与东南大学、南京农业大学、河海大学等学府达成合作，新拓展的高校涵盖3所部属、5所省属及1所市属。

值得一提的是，世茂服务旗下高校物业品牌浙大新宇上半年以来新签合同项目突破50个，总合同金额累计突破6亿元，同比增长200%；拓得的高校项目包括北京大学、中国人民大学中关村校区、南京艺术学院、绍兴文理学院、湖州职业技术学院等。

本文节选自《业绩盈亏分化 | 2025年8月物业服务发展报告》
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