商业地产领域广泛推行绿色租赁，“好房子”助力绿色建筑迎机遇

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在“ESG发展：稳步推进”篇中指出，在商业地产领域，绿色租赁已成为企业减碳的重要工具。另外，政策激励及消费端偏好的变化，让打造绿色建筑成为企业差异化竞争的重要手段。

能耗管理是减少温室气体排放的关键措施，不动产企业近年来通过减少对化石燃料能源的依赖，转型使用清洁能源，合理规划建筑布局、采用节能技术与设备、以及建立智能化的能源管理系统等多种举措，实现碳减排目标，为应对气候变化做出贡献。

更为重要的是，上述举措也可一定程度实现能源结构成本优化，从而降低企业运营成本；同时，延长建筑使用寿命，促进资产价值的提升。

举例来看，中电光谷持续深化绿色技术的研发与创新，其打造的低碳能源信息数字化平台“OVU低碳云”能源系统，可面向终端使用者提供集成创新能源解决方案；同时满足园区全生命周期的动态全过程和全链条需求，实现低碳智能园区“三降”和“三升”，即降低园区碳排放、降低能源系统投资、降低园区运行成本；提升组织效率、促进产业效率提升、提升园区的服务和质量。

2024年，该系统已上线16个产业园区，系统迭代4次，实现基础系统覆盖、核心能源装备自动化控制、结算仪表自动化采集100%。

其布局天津的首个项目——天津中电科创园，通过建设集中供冷供热的能源站，“低碳云”智能能源系统，全面实现园区能源数据云端汇聚，园区碳核算模型、碳核算标准以及相关碳功能数字化产品的开发。基于已有的智慧控制、智慧运维和智能客服系统，通过碳排活动数据的实时或人工采集，实现碳排放的自动核算，数据可追溯可审计，助力打造低碳园区。

同时，值得一提的是，目前部分物业管理公司在各类项目的能耗管理方面扮演着越来越重要的角色，其职责不仅限于传统的维护和管理职能，还涵盖了节能策略的制定、能源系统的优化、技术手段的创新应用以及与业主、租户和第三方服务提供商的合作等。

据了解，万物云2024年建设了“光伏-储能-灵石智能微电网”系统，包括灵石边缘服务器、微电网调度系统、电梯节能控制器及储能设备，实现小区内光伏发电、储能优化及物业办公能耗的智能管理，峰时负荷除光伏清洁用电外近60%的电量来自谷电，系统年发电量达45,000千瓦时，预计减碳31,657.5kgCO2，小区物业办公用电100%来源于绿色电力。

同年，旗下万物梁行成立了能源技术服务部，整合技术研发、标准制定与业务落地能力，形成“诊断-实施-验证”全流程服务体系，聚焦能源产品对外输出与内部标准管理，为客户提供定制化节能方案，帮助客户在降低能耗的同时提升资产价值。

保利物业亦在去年携手清华大学技术团队，开启IEIM综合能源智慧管理全链合作，打造绿色能耗服务新模式——“IEIM能源智能管家”。

据介绍，“IEIM能源智能管家”产品体系包含地库智能照明、住宅（水泵、空调、风机等）十六项能耗单元、以及商办业态高效机房、可再生能源利用等核心能源管理产品，并结合IEIM产品架构、实施方案、质量保障等建立从技术、到施工、再到后期运维等全周期管控标准。提供从综合改造、局部重点改造、智控系统升级、智能运维寻优、设备资产采买等不同资产阶段的能源管理方案，助力构建环境友好型低碳经济。

另外，在商业地产领域，绿色租赁已成为企业减碳的重要工具。其核心在于，通过合同机制，以确保租户和业主在建筑的运营、使用等过程中尽可能满足可持续发展的要求。

从商业价值上考量，绿色租赁可以为业主和租户带来实实在在的收益，包括降低能源消耗、减少运营成本、提高公众形象、改善空间使用者的健康和幸福感等。此外，绿色租赁还能通过“绿色激励”机制，使符合绿色标准的企业获得更低的融资成本等。

样本企业中，恒隆地产2023年12月面向香港和内地全体租户，推出Changemakers计划。同时，与LVMH集团之间的可持续发展合作计划亦有所突破，双方于2024年10月公布再版《共同宪章》。截至2024年12月，计划已有17座物业共49家可持续发展租户参与，占总租赁面积超过21万平方米。

招商蛇口截至2024年底，在管项目签署绿色公约租户约1.60万家，覆盖项目197个，绿色合同管理面积约170万平方米，覆盖商业、写字楼、产业园、公寓四大主力业态，整体绿色签约率98%。

具体来看，招商产园签署绿色租赁公约租户约1000家，绿色签约率81%，期间绿色合同管理面积约39万平方米；招商商管签署绿色租赁公约租户约2990家，绿色签约率95%，绿色合同管理面积约81万平方米；招商伊敦签署绿色租赁公约租户约12000家，绿色签约率100%，绿色合同管理面积约52万平方米。

另外，按照住建部《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》要求：到2025年，城镇新建建筑全面建成绿色建筑，建筑能源利用效率稳步提升，建筑用能结构逐步优化，建筑能耗和碳排放增长趋势得到有效控制，基本形成绿色、低碳、循环的建设发展方式，为城乡建设领域2030年前碳达峰奠定坚实基础。

同时，在当前房地产转型发展期，推动房地产市场止跌回稳，加快构建房地产发展新模式，最新出炉的政府工作报告首次正式提出“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，标志着“好房子”政策在国家层面得到更高程度的重视。

因此，政策激励及消费端偏好的变化，推动了不动产企业将绿色建筑融入发展战略中，同时，在行业竞争日益激烈的背景下，绿色建筑也将是企业差异化竞争的重要手段。

观点指数观察到，把握绿色建筑机遇已是不动产企业的普遍共识，样本企业ESG报告不仅包含有明确的绿色建筑目标，亦有不少企业已取得积极成效，连续几年达成“新项目100%符合国家绿色建筑评价标准”计划，同时，获得高星级绿色建筑认证与标识的住宅、写字楼、商业、产业园区等项目数量也在增长。

其中，万科截至2024年底满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.35亿平方米。2024年新增满足绿色建筑标准项目56个，建筑面积达699.71万平方米。其中，万纬物流累计绿色建筑认证面积超过880万平方米，111个项目获得绿色三星认证，14个冷链园区获得LEED铂金/金级认证。

保利发展控股共有662个新项目合计1276万平方米达到绿色建筑评级标准，521万平方米达到二星级及以上国家标准，达到行业领先水平。

其中，上海保利·光合上城项目创新性提出了“POD+TOD”的融合发展理念，将绿色生态与城市便捷交通无缝结合，成为可持续城市更新的样本。

该项目引入全生命周期2.0居住系统——“Well集和住区”，以健康为核心使命，围绕“健康、智慧、高效”三大养分，从三个维度营造健康建筑环境：1.Well Space：通过科学的分流处理系统、双流向新风系统、超滤末端净水等配置，创造健康宜人的社区“微气候”；

2.Well Support：打造“一心两轴三园六境”的园林景观和全龄运动空间，实现"住在公园里"的生活理想；

3.Well Smart：智慧社区大脑+无接触通行系统，减少交叉感染风险，提升居住安全性。

据了解，该项目自面世以来，市场表现强劲。相关数据显示，保利·光合上城在2023年至2025年期间，销售套数在上海全市中排名第一，特别是在主城区中也是销售套数排名第一。此外，2025年1月至5月期间，以极高的销售金额和销售套数在闵行区名列前茅，充分展示了其市场领导力和品牌影响力。

另外，被视为推动可持续发展重要引擎的绿色金融，尽管近年来在政策的助推下，相关创新产品及金融工具不断丰富，但由于不动产行业当前遇到瓶颈期，其融资环境一直处于收紧状态。

以绿色债券市场为例，据商道融绿统计，2024年上市的478只绿债中，金融业规模上占比最高，为46.15%，电力、热力、燃气及水生产和供应业规模占比次之，为20.69%，其余行业均未超过10%；而房地产业的规模占比仅有1.55%，数量上也仅有12只，占比为2.52%。

观点指数观察到，目前，不动产行业少有的绿色融资主体仍以头部央国企及部分港资企业为主。

样本企业中，华润置地积极开展绿色融资，拓宽融资渠道、降低融资成本，相关贷款将用于可持续发展工作，引导推动供应链绿色转型。2024年该公司成功获取ESG贷款85亿元，截至年底存续ESG贷款288亿元。

越秀地产计划到2030年至少50%的债券及借款融资来自可持续金融。2024年7月该公司成功发行16.90亿元离岸人民币点心债券，期限为3年，票面利率为4.10%，募集资金将用于合资格的绿色项目，包括满足中国绿色建筑三星标准的绿色建筑。

ESG报告显示，越秀地产截至2024年底债券及借款融资来自可持续金融的比例达到31.8%；已获得的绿色贷款金额人民币313.92亿元，占总贷款金额的比例约为48.9%。

观点指数认为，虽然绿色金融可轻微降低融资成本，但该类产品具有一定门槛（如将产品提升为绿色建筑可能存在额外增量成本），且募资用途有具体投向，在行业深度调整期，不动产企业进行绿色融资的难度较高，未来意愿可能会有所下降。

本文节选自《ESG发展：稳步推进》
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