高出租率支撑收益确定性，长租公寓成投资新宠

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在“住房租赁：存量提质”篇中观点指数发现，在政策支持与市场需求的驱动下，住房租赁市场投融资体系逐步完善，将有望为投资者提供更为多元、稳定的投资选择。

与此同时，已上市保租房REITs底层项目经营表现保持稳健。已披露二季度业绩的21个底层项目租赁住房部分出租率整体维持在88.69%到99.68%区间，超半数底层项目出租率逾95%，继续保持高位经营。

租金单价表现上，城投宽庭保租房REIT和招商蛇口租赁住房REIT凭借区位优势表现突出，2025年二季度租金单价分别为131.93元/平方米/月和102.96元/平方米/月。

同期中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT以及华夏北京保障房REIT租赁住房部分整体平均租金实现同比上涨。

从数据来看，有部分底层项目租金单价展现出良好的增长态势和潜力，而对于一些租金下跌或稳定的项目，通过合理的经营策略调整和优化，亦可挖掘出增长潜力。

同时，多数底层项目租金收缴率持续保持高位。

从经营数据表现来看，保租房REITs底层项目运营稳健，尽管面临市场竞争加剧等运营压力，仍保持较高的出租率和稳定的租金水平，为REITs收益提供了坚实的支撑，住房租赁资产的抗风险与价值稳定特质凸显。

从投资者回报角度来看，据基金披露的2025年第二季度业绩，汇添富上海地产租赁住房REIT以年化现金分派率4.32%居首，已上市的8只保租房REITs整体年化分派率集中在1.82%到4.32%区间。

另外，华夏基金华润有巢REIT、红土深圳安居REIT以及中金厦门安居REIT已披露了2025年度第一次分红公告，拟分配金额分别为1210万元、1204万元以及2905万元。

二级市场表现上，同花顺数据披露，截至2025年6月30日，已上市的8只保租房REITs产品较发行价平均上涨59.36%，个体涨幅区间处于40.07%到86.23%之间。

今年以来，8只保租房REITs二级市场价格实现集体上涨，区间涨跌幅为20.06%-53.07%。

另外中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT以及红土深圳安居REIT上市至今（不含上市首日）累计涨幅表现居前，二级市场价格表现良好。保租房REITs的抗周期属性获投资者认可，这主要得益于底层资产现金流稳定、政策端持续支持等。

投资市场表现上，长租公寓资产交易市场热度持续攀升，资本关注度显著提升，交易活跃度呈现稳步增长的态势。

据仲量联行数据，2024年的上海投资市场中，长租公寓资产成交金额及成交宗数占比分别为14%和17%，成为上海投资市场的主流资产类别之一。

与此同时，2025年第一季度，上海长租公寓资产成交表现亮眼，以34%的占比首次超越办公资产，成为当季成交金额占比最高的资产类别。从市场数据来看，长租公寓的投资热度持续攀升。

据观点指数不完全统计，2025年1-6月长租公寓资产交易宗数及交易金额对比上年同期均实现不同程度的增长，资本对长租公寓赛道长期价值的认可在提升。

城市维度，一线及强二线城市成为交易热点。交易案例主要集中在北京、上海，叠加杭州、厦门、合肥等强二线城市。整体来看，核心城市及强二线城市租赁市场的成熟度高，资产流动性与收益确定性更易获得资本的青睐。

聚焦买方，险资、外资、国有企业等极速布局。其中中汇人寿、友邦保险收购上海浦江微领地、旭辉松江公寓，瞄准核心区位保租房资产。地方国企托底存量转保，如杭州安居集团及合肥安居集团等地方安居系企业收购商品房转保租房，践行“收存转保”政策。

值得一提的是，2025年上半年资产交易案例囊括直接收购、股权收购、Pre-REITs基金投资、CMBS、收存转保等多元化创新模式，住房租赁市场正逐步从纯资产交易向投融管退闭环延伸，资本退出路径更清晰，助力行业可持续发展。

Pre-REITs基金投资模式以厦门泊寓院儿·海湾社区和上海松江西部科技园柚米社区为代表，操作逻辑是通过Pre-REITs基金投资未上市的长租公寓项目，基金先介入资产运营优化（提升出租率、规范现金流），待资产成熟后，通过公募REITs上市实现退出。

具体来看，2月万科联合中信金石、新华人寿、大家人寿等多家险资机构，共同设立“万新金石”Pre-REIT基金，总规模为16亿元的住房租赁基金，专项用于收购厦门泊寓项目，项目已纳入保租房体系。基金设立为万科Pre-REITs队列扩容，打通保租房项目与公募REITs的衔接路径，加速资产孵化。

本文节选自《住房租赁：存量提质》
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