政策+节日双轮驱动消费回暖，消费基础设施REITs涨幅最高超50%

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在“商业地产零售业态发展：内功修炼”篇中指出，国家及地方层面密集出台促消费政策，叠加节日效应，消费市场持续迸发活力。国内消费基础设施REITs步入常态化发展，不同REITs因底层资产质量和运营效率，呈现业绩分化现象，但整体板块因高增长预期与稳定分派特性受到投资者的青睐。

2025上半年以来，各类促消费政策陆续出台，为商业市场注入新动力。国家层面，国务院办公厅出台了《提振消费专项行动方案》，通过系统性举措激发消费潜力、扩大内需。

其中提及，将从深化国际消费中心城市建设、健全县域商业体系；鼓励业态融合、场景创新，支持首店经济、首发首秀首展；推动REITs扩围至消费基础设施等多方面推动商业发展。

地方层面，一二线城市也有不少促消费的政策落地。北京支持商圈商街商场改造提升，深圳举办大型国际消费季、聚焦深港融合与国际消费，成都发力首店经济，重庆推动绿色消费等，均是有力的举措。

除全方位的促消费政策外，免税市场在相关政策带动下，也有亮眼表现。2024年8月，财政部、商务部、文化和旅游部等五部委正式下发了《关于完善市内免税店政策的通知》，提及在广州、成都、深圳、天津，武汉、西安、长沙和福州等8个城市各设立1家市内免税店。

在利好政策和市场需求的推动下，今年以来，北京、广州、武汉、深圳、成都、天津等多个城市开设市内免税店，免税消费场景不断扩宽，如天津市内免税店已选址天津仁恒伊势丹，深圳首家市内免税店落户深圳深业上城等。

观点指数认为，未来，随着我国出入境人数快速增长和免税业务日益完善，市内免税店将在促进出入境旅客消费和引导消费回流等方面，发挥 更加重要的作用。

与此同时，节日经济也成为消费复苏的重要增长引擎，在释放内需潜力、焕新消费活力等方面有不错的表现。相关数据显示，2025年春节重点零售及餐饮企业销售额同比增长4.1%，线上零售额增速达5.8%；五一期间全国重点零售和餐饮企业销售额同比增长6.3%。

零售市场方面，7个样本城市的租金表现上，一线城市中北京、上海显著高于其他城市，体现出较高的商业地段价值，广州、深圳则次之，整体商业质量仍有提升空间；余下的二线城市中，杭州表现相对较好，南京处于中等，成都则相对较低，这与城市商业能级、大众消费水平等因素相关联。

从空置率来看，成都是样本城市中最高的，达到9.40%，反映其零售商业市场物业租赁状况欠佳，或与新增供应较多且商业竞争激烈有关；而深圳、南京空置率较低，出租情况相对较好，市场需求较为旺盛。

整体来看，当前零售商业市场的空置率小幅改善，但租金持续下滑，客流增长未有效转化为租金溢价，业主目前依然优先稳定客流，这也加大了租户的议价空间。

大宗交易上，2025年以来，商业地产企业为应对债务压力、优化资产结构及适应市场环境变化，加速了商业资产的出售步伐。

引人注目的交易有华联出售北京SKP股权予博裕资本，估值40-50亿美元，意味着作为顶级奢侈品商场的北京SKP最终易主。

观点指数认为，交易完成后，博裕资本能否在维持SKP高端调性的同时，通过资本赋能实现价值增值将是值得关注的重点；而华联集团在剥离核心资产后，能否在轻资产赛道找到新的增长极，也同样值得关注。

期内，万达陆续出售多个万达广场股权，最大一笔交是将48座广场出售给太盟、腾讯等资本方，这也反映出当前开发商现金流压力较大，商业资产出售愈发频繁的趋势。

至于接盘方，则多为国内险资机构，多出于看中商业地产的稳定收益属性，如阳光保险此前已累计收购近20座万达广场。

不过需注意到，目前买家对资产估值趋于谨慎，部分项目成交价低于评估值，企业需平衡现金流需求与资产价值。

政策支持与市场需求的双轮驱动下，国内消费基础设施REITs已从试点迈向常态化发展阶段，目前已有多支消费基础设施REITs成功上市。

从收入看，华夏华润商业 REIT的收入最高，其次是中金印力消费 REIT和华夏大悦城商业 REIT。从净利润看，华嘉实物美消费 REIT、华夏首创奥莱REIT表现较好。

基于资产质量、运营效率等因素，不同消费基础设施REITs表现分化。其中，底层资产位于城市核心商圈，且运营方经验丰富的REITs，租金等指标表现良好；而底层资产位于新兴或非核心商圈的部分REITs，在客流吸引上表现稍弱，这也凸显了资产质量和运营效率的重要性。

具体项目来看，长沙览秀城主力店面积占比为53.82% ，主力店租金较低为1.14 元/平方米/天；而青岛万象城主力店占比 29.85% 、专门店占比 70.15% ，专门店租金较高，为5.37 元 / 平方米/天，两者的租金差异明显。

二级市场表现上，消费类REITs备受资本市场青睐，年内的平均涨幅显著超越其他REITs类型，如华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT，年内涨幅均超过50%。

为应对消费趋势变化，多家REITs也在积极推动底层资产升级，带动客流量同比增长和复购率提高。

如华夏华润商业REIT将青岛万象城3层传统零售区升级为“艺术+社交”复合空间，引入沉浸式展览、网红打卡点，带动客流量同比增长15%。

而嘉实物美消费REIT对北京社区商超进行“一刻钟生活圈”改造，增设生鲜加工区、便民服务站如家政预约、快递代收，会员复购率提高20%。

还有部分REITs 计划通过扩募装入优质资产，以期达到增厚收益的效果，首单扩募为华夏华润商业REIT拟购入苏州昆山万象汇。

扩募方式上，该REIT拟通过扩募发售募集资金新认购中信证券-华润商业资产2号资产支持专项计划的全部份额，并最终投资于苏州昆山万象汇项目。

苏州昆山万象汇项目位于江苏省苏州市昆山市，如若成功扩募，能扩充基金对不同城市消费基础设施的覆盖范围，有效分散基金资产组合风险，在拓展基金持有的消费基础设施资产组合上有积极作用，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。

而今年新申报的REITs中，中金中国绿发商业REIT已成功发行，底层资产为济南地标商业体领秀城贵和购物中心。

具体表现上，该基金公众投资者有效认购基金份额数量约为307.51亿份，约为公众发售初始基金份额数量的683倍，上市首日开盘即上涨30%，有着不错的市场表现。

中金唯品会奥特莱斯REIT最新进展为“已获证监会批复”，该REIT主要依托杉杉奥莱网络，而当前奥特莱斯业态凭借高现金流、稳定租金及高于传统商超的复合增速，获得不少投资者的青睐。

总体而言，尽管消费基础设施REITs个体盈利存在分化，但整体板块的高增长预期与稳定分派特性，使其成为投资者布局消费复苏和不动产证券化的重要选择。未来的市场表现，将更多取决于运营方对底层资产的精细化运营效率与持续焕新能力。

本文节选自《商业地产零售业态发展：内功修炼》
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