住宅与城市配套仍为业务主导，产业园区类项目待扩张

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在“代建管理：潜力待挖掘”篇中指出，住宅（含保障房）仍是代建的核心赛道，2025年上半年绿城管理、润地管理、龙湖龙智造等企业获取大量住宅项目，保障房/保租房需求未饱和。

商业代建因非标要求高、文旅景区的增量项目或存在机会；产业园区代建受到政策支持和产业集群影响，金地管理、旭辉建管等企业已中标相关项目。城市配套代建以地方企业为主，知名代建企业通过合作模式参与，逐步拓展市场份额。

据观点指数观察，住宅（含保障房）代建赛道集中度最高，代建企业大部分是房企系旗下的代建平台，以代建住宅项目作为入局的首个赛道。

据观点指数不完全统计，2025年上半年，绿城管理、润地管理、金地管理、龙湖龙智造、招商建管、旭辉建管等企业获取不少的住宅代建项目。

如龙湖龙智造签约华屹置业，为深圳市宝安区项目提供代建代销服务。招商建管携手招商蛇口苏南公司获取昆山开发区南浜路北侧、洞庭湖路西侧地块。该地块总用地面积41067.4平方米，属于住宅用地，容积率1.2，起拍价为6.16亿元。地块将于签订合同之日起1年内开工，开工后36个月内竣工。

根据观点指数统计的数据显示，1-6月，前100房企实现累计权益销售金额11821.94亿元，同比下降约13.23%。商品住宅去化面临较大的压力，尤其体现在刚需盘上。而改善盘则有不一样的行情，如期内上海几个楼盘销售去化几乎当日售罄。对代建企业来说，改善商品住宅的代建需求是存在的。

润地管理成功中标广州市番禺区新造二期等7个保障性住房项目的全过程项目管理服务。此次中标项目分布在广州天河、海珠、白云、番禺、荔湾五城区，总占地面积约234亩，总建筑面积超过70万平方米。

值得注意的是，保障房和保租房是国家倡导建立的，补充满足不同层次的住房需求。而这部分的代建业务量还未饱和。

商业项目代建方面，主要包含酒店、办公楼、商场等。商业项目非标要求多，需要不断沟通和明确，时间成本较高。今年的消费均价有所下降，但是不少旅游景区消费依旧火热，文旅景区的增量项目或存在机会。

商办项目受到当下高空置率的影响，需求放缓。而商场方面交易比较频繁，不过企业正在做的动作是处置低效低线的商场，这就给代建企业以启发，低线城市的商场代建需求是否旺盛。

从代建企业近期拓展的商业项目来看，多以热点城市为主，如上海、北京、天津、深圳等。如远洋建管中标上海临港天宸商业项目，建筑面积约2万平米。天宸商业是周边2公里内唯一的集中式商业，将以生活配套为核心功能，植入潮玩、夜经济等临港稀缺元素，服务周边中高端社区组团及商务办公楼宇，打造片区商业。

另外，专业从事产业园区和物流园区项目的代建企业也较少。产业振兴获大力扶持，尤其对于一些产业集群的支持力度只增不减。产业配套设施的建设也会带动其他业态的进驻。随着产业发展，人口流入，集聚效应推动住宅、商业、社区等配套的需求。这部分代建的可开发场景丰富。

期内，金地管理与金地东南区域合作，成功中标位于台州市黄岩区的黄岩南城大道北侧产业园代建项目，将为委托方提供全过程开发管理服务。该项目占地面积36686平方米，容积率2.5，总建筑面积约8.7万平方米。旭辉建管成功中标苏州吴中苏地项目全过程代建管理服务。该项目位于苏州吴中区太湖科技产业园，占地面积约5.4万平方米，容积率约为1.01，地处苏州吴中区“生产研发、文化创意及旅游服务”综合功能区。

观点指数观察到，代建企业获取的城市配套代建项目多以学校、医院、场馆等社会公共设施为主。

润地管理成功中标东莞市石碣镇全民健身中心项目，与石碣镇政府展开合作。该项目位于石碣镇政文西路，总投资约3.97亿元人民币，建筑面积约4.3万平方米。招商建管成功签约南山区桃源街道办事处深圳大学城(西校区)提升改造工程示范段(代建)项目。该项目不限于道路、绿化、景观、设施等方面的改造和升级，招标代建单位进行项目的规划设计、施工建设和管理运营等。

观点指数认为，城市配套代建项目多数以地方代建企业为主，知名代建企业作为补充。城市配套中标评审条件会筛掉部分代建企业。有些地方会以代建企业在当地代建管理项目的多少作为指标评审。如果新进代建企业想要进入，唯一的办法可能是选择和其他企业合作。

当然，随着市场化的深入，相信这些条件会有所改变，如考虑企业本身的项目，而不是局限于只是在当地。

本文节选自《代建管理：潜力待挖掘》
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