政策驱动下好房子迎来新机遇，房企通过产品创新抢占市场先机

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在“好房子发展”篇中指出，不同层级城市需求差异显著，但全屋智能、高得房率、好社区等成为共性关键要素，行业头部房企有望通过产品创新，抢占市场先机。

2025年，中国房地产行业迎来重大转折点，国家及地方层面围绕好房子密集出台政策，标志着行业从“保生存”转向“谋发展”阶段。

国家层面，国务院、多部委及中央会议从顶层设计入手，通过强化规划规范、优化供给结构、拓宽资金渠道、完善全生命周期管理等多维度政策，为好房子建设奠定制度基础。

地方层面，不少省市则在积极响应，出台具体的设计指引、标准规范、评价体系等细则，在空间布局、配套设施、品质监管、设计要求、评价维度等方面细化落实国家政策，推动好房子进一步发展。

加快构建房地产发展新模式，建设适应人民群众新期待的好房子，满足居民提升居住品质的需求，是国家对当下房地产行业提出的新要求。

而好房子也有了全新明确的标准，今年5月住建部正式实施的《住宅项目规范》为好房子设立了更高标准。相较旧规，新标准显著提升了住宅层高、容积率、隔音降噪、适老化设计、消防安全等方面的强制性要求。

如明确规定了最小套型使用面积、提升层高等，保障了住户的居住空间下限，避免出现过于狭小的居住单元，减少空间压抑感，提升居住的舒适性和实用性。

对降噪效果也提出更高标准，要求有效降低室内外各种噪音干扰，营造更安静、舒适的居住环境，提升住户的生活质量。

此外，还注重安全与适老提升，提高了消防安全与适老化标准，保障居住安全与全龄友好，让住户居住得更安全安心。

在政策引导和市场内生需求驱动下，好房子成为新要求。然而，不同层级城市的需求差异明显，也给房企能力带来了挑战。

据观点指数了解，当下一二线城市的好房子更聚焦高端改善，品质与配套是首要考虑要素，消费客群对价格敏感度较低，但对品质有高要求。

以北京为例，今年市场成交热度较高的多为改善型项目，该类型项目的目标客群除看重于地段外，对层高、户型、得房率等房屋品质都有着更高的要求。

三四线城市则以刚需型为主，消费客群更注重性价比与基础品质。此外，因担忧期房交付风险，现房销售也是他们的重要考虑因素。

相关数据显示，三四线城市的一二手市场重合度达19.6%，而一线城市仅9%，这意味着次新房凭借价格优势和现房属性一定程度上分流了新房需求。

但无论城市能级，“得房率”、“层高”、“全屋智能”、“好社区”等要素已成为热销项目的关键标签，这要求房企必须在产品上以更高标准进行精耕细作。

好房子不仅限于销售市场，庞大的租赁市场同样存在对安全、舒适、品质、智能化的迫切需求。

7月21日发布、将于9月15日起施行的《住房租赁条例》旨在促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度，其中包括规范住房租赁活动、维护住房租赁活动当事人合法权益、稳定住房租赁关系等多方面内容。

当前租赁房源痛点集中，装修老旧、配套缺失、服务不足等问题突出，相关政策的出台，有望重塑住房租赁行业的生态，推动企业从粗放经营向品质化、机构化转型。

相关数据显示，2025年全国租房人口达2.6亿，其中35岁以上家庭型租客占比超35%，但市场上老旧房源占比超过50%，难以满足租赁客群的品质居住需求，如何让存量房源转变为好房子成为亟待解决的问题。

总体而言，短期来看，在高标准要求和高成本压力下，占据较小市场份额的中小企业可能面临淘汰危机，而头部房企虽同样面临冲击，但有望通过产品创新和长期积累的经验抢占先机。

放眼长期，政策红利、市场需求升级将持续重塑房地产行业格局，企业需在把握政策红利基础上，发力住宅项目品质提升，方能适应好房子时代的发展逻辑，在行业深度调整中站稳脚跟。

本文节选自《好房子发展：逻辑重构》
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