仓储物流REITs寻求多元化破局思路，战略投资者依然占市场主导

观点指数 8月13日，《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》发布，其中在REITs发展中指出，截止到2025年6月，全市场上市的REITs产品达到68只，6月5日首次突破2000亿元大关，截至2025年6月底总市值达到2019.91亿元，较2024年末增长48.6%并持续增长。

在2025年上半年宏观经济稳步复苏、扩大内需政策持续发力的背景下，消费市场回暖、制造业转型升级以及保障性住房建设提速等，都为公募REITs市场的发展提供了有力支撑。

2025年上半年，REITs市场整体表现强劲，68支REITs产品中仅有1只收绿。在整体市场向好的趋势之下，REITs市场的整体业绩表现相较上年末各有升降。重点关注的四个板块中，整体净利润相比于2024年底基本持平，但息税折旧摊销前利润率相比由平均62.29%提升至75%，无论是从整体或是板块细分来看均有较大提升，这可能与REITs积极应对经济周期，保持底层资产的良好运作，优化资产结构和财务杠杆相关。从侧面反映了REITs的“造血能力”增强。

与此同时，按板块细分来看，各板块年化现金分派率表现出下降情况，下降最多的未仓储物流板块，平均降幅为1%，这样的情况也与前文中所提及的“以价换量”策略相关，加之宏观经济影响导致企业利润减少，可供分配的现金减少，导致现金流分派能力减弱。

年化现金分派率整体下降有可能导致不同板块分化加剧，部分依赖高分红吸引投资者的资产类型如消费、仓储物流可能面临更大压力，而如保租房REITs或因政策支持型资产稳定性更强而受青睐。

在这样的背景下，仓储物流REITs寻求多元化的破局思路。如中金普洛斯REIT通过屋顶光伏和自动化设备提升ESG评级，获得绿色资产溢价；顺丰通过REITs回收资金扩建枢纽，加速向轻资产运营转型；嘉实京东仓储基础设施REIT则转向自动化设备与高标仓配置，依托京东集团的电商、物流、金融生态，REIT项目与京东供应链管理系统无缝对接，实现从订单处理到配送的全链条自动化。

投资者结构方面，战略投资者依然占据市场的主导地位，合计持有比例超过60%。细分投资者来看，可以发现原始权益人的持股比例稳中有降，可能是因为扩募或解禁后减持。与此同时，机构投资者借机低位增持，公众投资者也因认购门槛降低涌入，进一步降低了原始权益人的份额。另外，部分原始权益人出于战略调整的需要，减持份额以回收资金投入新项目。

于此，原始权益人所减少的份额流入市场，提升了流动性，也优化了资源配置，有助于提高市场的透明度。不过，从风险的角度来看，自持比例过低可能削弱其对项目的管理动力。尤其对消费基础设施REITs的影响较大，因为消费基础设施REITs需根据消费趋势调整租户组合、营销策略及空间改造。若原始权益人自持比例过低，可能缺乏足够动力投入资源进行精细化运营，导致出租率、租金增长潜力下滑，也不利于项目的扩募，对持续发展产生一定影响。

香港市场方面，恒生房地产信托基金指数（HSREIT）在3月下旬表现出下跌的趋势，在4月受国际局势的影响达到低值，但4月之后特朗普政府的关税政策缓解，国际资金流入亚洲市场，叠加政策利好，指数一路攀升，截至7月9日收盘价为3146点，上半年累计涨幅达到17.18%。

7月7日，据世邦魏理仕，上半年香港甲级写字楼整体租赁面积按年跌30%至180万平方呎，已经连续两个季度下跌，虽然第二季度的写字楼租金跌幅放缓，但年初至今已经下跌2.8%，预计下半年依然延续下跌趋势。

第二季度零售租赁动能较2024年下半年放缓。尽管零售商在此期间普遍保持审慎态度，但整体零售销售跌幅有所收窄，并于2025年5月扭转下行趋势。此外，核心区的空置率下降0.7个百分点至7.1%，但是空置率下降带动租金按季上升0.9%，与2025年第一季度的升幅一致，使上半年的租金增长达到1.9%。

仓库空置率按季上升0.4个百分点，至10.3%。持续且高企的空置率导致仓库租金按季下跌0.8%，连续第六季下跌，截至2025年上半年的跌幅达2.9%。受楼市影响，大部分REITs被迫下调租金，从而导致了业绩表现不佳。

本文节选自《REITs发展：主体扩容》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。