101个项目开业，前20样本企业开业规模破百万套

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在 “住房租赁：存量提质”篇中，观点指数注意到，2025年上半年住房租赁市场在全国范围内多点开花，但区域分化明显，头部核心城市凭借经济、人口、政策等优势持续领跑，二三线城市在差异化竞争中崭露头角。

项目开业方面，观点指数选取29家住房租赁企业作为样本，监测住房租赁产品的开业情况。

据观点指数不完全统计，2025年1-6月样本企业共计新增开业101个租赁项目，同比增长超10%，剔除新增跟进样本企业影响，上半年新增开业项目数同比下滑9.2%。

观点指数认为，主要由于前期重点城市持续推进保租房筹集建设，推动了样本企业前期开业规模的快速增长。

同时，样本企业新开项目数出现同比下滑，与管理规模增长至瓶颈期后企业战略重心转向运营能力提升的逻辑高度契合，这也是行业从“规模扩张”向“质量提升”转型的必然阶段。保租房主导供给、市场化项目收缩、国企与头部企业主导市场格局的趋势将持续。

观点指数判断，尽管新增开业项目数同比下滑，但市场主体对行业前景的乐观态度与保租房领域的积极布局，本质上是对政策红利、市场结构转型及长期价值的理性判断。

从市场参与主体来看，多元化竞争格局进一步深化。房企系、服务式公寓品牌、地方国企、品牌运营商及蓝领公寓企业等各类市场主体均积极布局租赁赛道。其中，万科泊寓、美寓、有巢公寓、龙湖冠寓、保利和寓、合肥承寓以及雅诗阁等企业表现尤为亮眼，新开项目数占比均超5%，成为推动市场规模增长的核心力量。

新开项目类型呈现多元化特征，涵盖保租房、人才专项租赁住房、白领公寓、服务式公寓、租赁社区及蓝领公寓等多种业态，为新市民、青年人才、产业工人等不同群体提供了多元化的租住解决方案，推动住房租赁市场向精细化、差异化方向发展。

项目体量上，500套/间以下的小体量项目占比达51.79%，超过总量半数，延续了“小而美”的扩张主流趋势。小体量项目通常选址灵活，多位于城市核心区、产业园区周边或交通枢纽附近，能够快速响应局部区域的租赁需求。同时，这类项目投资周期短、资金周转快，便于租赁企业控制风险，实现轻资产、快速复制的扩张策略。

与此同时，观点指数注意到，千套/间以上的大体量项目占比为26.79%，较上年同期有所提升，超千套以上的大型租赁社区产品获关注度稳步上升，租赁企业正以系统化战略加速布局。上图为观点指数收录的2025年1-6月部分典型案例。

据观点指数不完全统计，大体量租住产品主要依托于大型保障性租赁住房建设、新建租赁社区、城市更新改造或产业园区配套住房等实现规模化增长。对租赁企业而言，这类项目既通过政策红利降低企业前期的投入压力，又通过集中运营提升服务标准化水平，为保租房REITs扩容、城市更新推进及产业人才稳定提供了系统性解决方案。

其中，万科泊寓、金地草莓社区、瓴寓国际、有巢公寓、城投宽庭等多家租赁企业均有布局。

聚焦城市维度，2025年1-6月，观点指数监测的住房租赁样本企业新增开业项目覆盖全国30个重点城市，郑州、上海、深圳、合肥、杭州位列前五，合计占比达49%，接近整体的一半。其中郑州以12.24%的占比居首，主要是上半年地方国企郑州城发安居美寓迎来多个项目入市。

观点指数注意到，除传统一线城市外，部分二三线城市如合肥、济南、南昌、台州等表现亮眼，住房租赁市场正在向二三线城市下沉。

从城市分布来看，东中部城市在新增开业项目数量上占据优势。上海、深圳、杭州、南京、宁波、广州等东部沿海城市经济发达，人口密集，租赁需求处于高位，持续吸引租赁企业布局。郑州、合肥、武汉、长沙等中部城市，产业承接和城镇化进程加快，其住房租赁市场也迎来快速发展期。

2025年上半年住房租赁市场在全国范围内多点开花，但区域分化明显，头部核心城市凭借经济、人口、政策等优势持续领跑，二三线城市在差异化竞争中崭露头角。

随着新增开业项目规模持续叠加，住房租赁市场规模稳步攀升，行业发展格局进一步优化。

截至6月，观点指数监测的已开业规模前20的住房租赁样本企业合计开业房量突破100万套/间。

其中万科泊寓和龙湖冠寓已开业规模均超10万间，稳居第一梯队。据万科2025年一季度业绩报告披露，期内其新拓展房源5213间，新开业4001间，加速市场布局。截至报告期末，其已开业房量增至19.4万间，管理房量增至26.6万间。

处于5到10万间的第二梯队样本企业包括魔方生活服务集团、乐乎集团、瓴寓国际、郑州城发安居美寓、百瑞纪集团等。

与此同时，以自如和相寓为代表的分散式租赁企业管理的房量也有不同程度的增长。其中，截至一季度末，相寓在管房量较年初增加0.7万套至31万套。

目前自如国内租赁业务已覆盖北京、上海、广州、深圳、杭州等全国10个城市，服务近50万业主。与此同时，已开启国际化租房业务布局，截至2024年三季度末，自如已经进军至8个国家和地区，覆盖81个城市，累计服务了超过500万的租客和百万余业主。

本文节选自《住房租赁：存量提质》
阅读报告全文请点击

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