以价换量仍存，物流仓储基础设施整租模式的实践路径与反馈

观点指数 8月13日观点指数研究院发布《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在“物流园区暨基础设施：稳中求进”篇中指出，REITs大多面临着租金下调，出租率上升的情况，也即是持续以更低的租金吸引租户入驻。值得关注的是，部分基础设施项目采用整租模式，若整租方换仓租赁，会对其在区域内开展综合物流服务的能力（仓库是其开展综合物流服务的必要抓手）产生不利影响。

以价换量仍存于REITs，整租模式有利弊

从财务表现来看，2025年一季度仓储物流REITs中收入最高的是中金普洛斯REIT，但其收入同比仍下降，下降幅度为9%，其他两只REITs同样陷入收入下降的境况（嘉实京东仓储REIT收入同比下降1%，红土创新盐田港REIT收入同比下降8%）。

净利润方面，披露2025年一季报的7只仓储物流REITs中仅有中航易商仓储REIT净利润为负值，对此其表示是因本基金发行时持有的基础设施项目平均剩余折旧年限为12.28年，合并报表投资性房地产每年折旧摊销金额约1.72亿元，导致净利润为负数。

纵观2025年一季度仓储物流REITs的出租率及租金单价情况，可以发现大部分REITs的出租率均有所提高，华泰宝湾物流REIT除外，其同比下降2.83个百分点，据其一季报，受国际贸易政策波动影响，天津项目租户对业务稳定性的预期趋于谨慎，导致续约进程延缓及扩仓计划推迟。

此外，华泰宝湾物流REIT还表示，近期嘉兴项目周边新增供应量显著增加，嘉兴经济开发区智能产业园涟创项目新增6.3万平方米供应；圆通机场项目将分阶段入市，预计累计供应60万平方米，未来市场竞争压力将进一步加大。项目在报告期初面临租户续租意愿减弱，出租率阶段性下滑的挑战。

从租金单价来看，REITs大多面临着租金下调，出租率上升的情况，也即是REITs持续进行以价换量的操作，以更低的租金来吸引租户入驻。

6月17日，中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金发布基金份额发售公告。据悉，中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为4亿份。基金战略配售初始发售份额为28,000万份，为本次基金份额发售总量的70%。

本基金网下发售初始发售份额为8,400万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70%。公众初始发售份额为3,600万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30%。最终网下发售、公众发售合计份额为本次发售总份额扣除战略配售最终发售份额，最终网下发售、公众发售的基金份额数量将根据回拨情况（如有）确定。

中银中外运REIT的底层资产为瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目，建筑面积合计30.54万平方米，可租赁面积合计29.97万平方米。

值得注意的是，除成都空港物流项目外，其余5个基础设施项目均采用整租模式，且整租协议期限为5年。

据中外运表示，整租模式并非为REITs发行所安排，而是中国外运通过轻重资产分离实现专业化运作的一项长期战略举措。且2019年以来，其持续推进轻重资产分离，物流资产轻重分离后，重资产公司与轻资产公司分别专注于资产投建管理和综合物流业务运营。

此外，整租模式是中外运推进轻重资产分离后业务稳定运营的重要保障机制以及实现轻重资产两个专业条线有机结合的重要“连接器”。

观点指数了解到，五个整租项目所贡献的租金和物业管理费收入占本基金整体营业收入的81.27%，但在基金存续期内，若上述履约经营主体出现提前终止协议、减少租赁面积、拒绝履行租约或拖欠租金、经营陷入困境等情况时，可能会对基础设施项目形成的现金流产生不利影响。

但反之，中外运也表示，仓储物流设施是整租方提供综合物流服务的关键，其区域位置均位于核心物流节点，整租方若换仓租赁，会对其在区域内开展综合物流服务的能力（仓库是其开展综合物流服务的必要抓手）产生不利影响。从商业模式来看，整租方续租该项目仓库的必要性极高。

6月30日，深交所信息表示华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金已正式提交申报材料。该基金项目原始权益人为PCCLF Holding PTE. LTD.，项目底层资产包括广州开发区项目、东莞石排项目和东莞洪梅项目，合计建筑面积34.96万平方米，总估值达到22.49亿元。

本文节选自《物流园区暨基础设施：稳中求进》
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