代建企业间竞争日趋激烈，通过多路径突围

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在“代建管理”篇中指出，企业间的竞争开始白热化。部分企业增速放缓，新进企业通过低费率抢单，但或引发质量风险。部分代建企业通过强化品牌宣传、拓展合作网络、推进数智化转型、尝试小股代建或布局海外等多种手段应对，以平衡规模扩张与利润保障。

代建企业在签约面积增速方面的表现有所差异，部分下滑幅度较大，有的则增长明显。截至2025年6月30日止六个月，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达1989万平方米，较去年同期增长约13.9%；中原建业共新签11个项目，新增建筑面积73.07万平方米，较去年同期减少47.3%。

各类型企业积极投身分食代建份额，加剧了市场的竞争，这也导致部分代建企业获取业务的难度加大。由此，下调费率获取新业务成为新进企业的策略之一，这也带来市场整体费率和利润的下滑。如某企业此前的代建费用是项目销售额的5%-6%，且不包含代建企业的人工费用，现在则是项目销售额的3%-4%，且含人工费用。

观点指数认为，当下的代建市场各家企业都在抢夺市场份额。如果企业品牌还未形成一定的影响力，通过降低费率获取业务其实也是有效的手段，但如果是恶性竞争的价格战，势必会损害各方利益。低费率对委托方也不一定是好事，如低费率意味着后期的管理建设过程中可能会出现偷工减料、产品质量等问题。

在商业合作过程中，合理的利润才是维持稳定经营发展的关键。对代建企业来说，不少企业选择通过强化品牌意识、加强合作网络、运营数智化、精细化网络，主动扩展业务布局等方式来降低成本，提升效率。

品牌是了解企业的核心载体，也是商业价值的集中体现。2025上半年，代建企业积极通过微信公众号披露新闻。相比企业官网，企业官微更新频率更高。通过这个窗口，可以看到，代建企业依然重视品牌宣传推广，加大对自身代建品牌的投入力度，增强市场影响力。

此外，据观点指数不完全统计，不少代建企业通过发布合伙人计划来构建合作网络。2024年下半年，金地管理发布“星辰计划”，珠三角、长三角、京津冀城市群和其他省会及强地级市优先。而今管理发布“引擎计划”，邀请各界具有业务信息和属地资源、愿意共谋发展的合作伙伴，全国范围内均可。此外，典型企业代表还有中原建业、绿城管理、旭辉建管等。

观点指数认为，这是代建企业拓展业务的方式之一。一般来说，合伙模式存在三种，一是带资源入伙，比如带项目资源或资金资源加入代建合作项目，等到项目完成，合伙人收取收益，结束合作。二是合伙人成为项目中间人，赚取介绍费。即合伙人为代建企业介绍项目，合伙人收取中介服务费。三是以人才的身份加入代建企业（相当于入职企业），通过自身专业知识操盘项目获得劳动报酬，如果项目盈利达到目标或者超预期，也会获得一定的奖励。

上述合作方式的确为代建企业带来了一定的业务量。如，截止2025年6月底，旭辉建管发布的千帆计划，累计发展合伙人超530个，推荐项目近350个。

要注意的是，在识别合伙人项目资源时仍然需要仔细甄别项目的可行性，不能因与合伙人熟悉而降低标准。代建企业也需要警惕业务扩张过程中过渡依赖外部资源，而忽视对内部机制、人才的培养。

此外，为了改善利润水平，在一些优质住房项目上，有代建企业表示会考虑适当出资，小股代建。而其他企业通过精细化的数智运营，提升管理效率。如龙湖龙智造旗下的千丁数科所有数智化解决方案和产品已经全面接入开源大模型 DeepSeek R1，并成功完成本地化部署。此次借助 DeepSeek与千丁数科自有行业大模型的深度融合，推动不动产行业突破传统瓶颈。

不少企业选择主动扩展业务布局，如旭辉建管加速全国化发展，截止2025年6月底，旭辉建管已布局全国超80个城市，在管项目超240个，在管总建筑面积超3600万平方米。中原建业4月15日成功中标山东聊城市茌平区项目，实现首进山东。也有企业选择加快海外布局，如2025年6月份绿地智造成功中标泰国芭提雅未来海岸项目营销管理服务。

总体而言：代建企业不能单纯依靠低费率等手段抢单，更应通过强化品牌宣传、拓展合作网络、推进数智化转型等多种手段应对竞争，才能更好地平衡规模扩张与利润保障。

本文节选自《代建管理：潜力待挖掘》
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