好房子趋向标准化规范化，差异化能力提升成企业突围关键

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在“好房子发展”篇中发现，头部房企主动制定相关“好房子”标准，推动行业走向标准化、规范化，但标准趋同易引发同质化的问题也不容忽视，企业需要深度挖掘客户痛点、打造差异化产品力，才有望在市场竞争中突围。

政策导向和市场需求下，越来越多的头部房企如华润、越秀、华发、国贸等主动制定并践行自身的好房子标准，推动行业在产品打造上走向标准化、规范化，未来有望形成相对统一的行业基准。

从房企针对好房子制定的不少细则中，可以看到当下的项目打造更加关注客户的实际需求，需求的深度挖掘和精准满足，或将成为未来市场竞争中企业突围的关键。

不过需要注意到，标准趋同也会带来同质化风险，房企必须深度挖掘客户痛点，精准定位目标客群，在细分市场中塑造独特产品力，方能脱颖而出。

纵观当前的房地产市场，企业好房子的打造方向主要分为三类，即刚需型、改善型和高端型，分别对应不同的客群需求，侧重点也各有差异。

刚需型项目以实用性、性价比为核心，满足基础居住需求的同时，兼顾通勤、基础配套和居住实用性，主要面向首次购房、预算有限的人群。

户型面积以70-100㎡为主，得房率较高，通常达到75%-85%，功能分区清晰。上海万科天空之城作为近郊刚需型项目，位于虹桥商务区周边，地铁17号线直达，83㎡的两室户型南北通透，得房率达到 82%，配建社区食堂、幼儿园和沿街商业，兼顾通勤与基础生活需求。

改善型项目以品质、体验升级为核心，满足居住舒适度需求的同时，还具备较好的社区环境、物业品质和资源配套等，主要面向追求生活品质提升的家庭客群。

户型面积多为110-160㎡，功能分区更精细，容积率低通常在2.5以下，绿化率高通常35%以上，配备景观园林、全年龄活动空间等，更好地满足不同年龄层的休闲运动需求。

珠海·华发珠海湾作为珠海首个无人机配送+智慧住宅项目，同时兼顾刚需客群与改善客群的需求。高层阔景户型建面约 88-142㎡，涵盖三至四房，空中墅院户型建面约24㎡，拥有270 度环幕山海景观、9米挑高空中墅院。项目直线3km范围内有多个学校，家门口配建约3万㎡潮流运动公园，连接48KM海岸线滨海公园，教育与文旅资源丰富，成为高品质住宅的代表。

上海国贸海上原墅为高端改善项目，地处松江新城板块核心位置，是目前板块内唯一在售低密度别墅高端品质住宅社区，洋房、叠墅、联排户三类户型的得房率均在80%以上，最高的联排户型得房率达到约99%。配套上，临近广富林路、人民北路、嘉松南路等城市主干道，可直达印象城、万达广场等繁华商圈；周边有龙翔幼儿园、龙马幼儿园、上海三大高校集中地之一的松江大学城等，教育资源优渥。目前项目二批次已经开盘，其二批次认筹率达233%，成为上海五大新城唯一一个连续2次触发积分的项目，也是松江新城首个触发积分的项目。

高端型项目以稀缺、奢华、身份象征为核心，满足顶级居住与精神需求，价格门槛极高，一线城市多为5000万以上，核心地段单价10万/㎡以上，面向高净值人群。

相较其他类型项目，这类具备稀缺性，通常占据城市核心地段或拥有稀缺自然资源，居住之外的投资价值也较高。

户型面积多为200㎡以上，以大平层、独栋别墅为主，设计由国际大师操刀，建造材质和配套软装采用优质品牌，且物业多为管家式个性化服务，注重隐私保护。如嘉里建设今年一季度推出的首批次金陵华庭就属于高端型，项目开盘3小时售罄，共计推售158套270-640平方米的大平层房源，开盘均价为18.9万元/平方米，总销售金额达92.34亿元。

中信、新湖和融创联合打造的上海壹号院也是其中的代表，该项目坐落于黄浦区，拥有新天地、老城厢等稀缺的城市风貌资源。四批次产品于6月27日正式开盘，2小时内热销告捷，该项目今年内累计销售额也突破170亿元。

观点指数认为，基于上述不同类型的项目需求，房企需在好房子打造过程中形成差异化特色，满足不同层次的购房需求，才能更好地实现项目去化，带动业绩提升。

本文节选自《好房子发展：逻辑重构》
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