AMC新规重构房地产纾困逻辑，REITs工具撬动存量资产升级

观点指数 8月13日《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》发布，其中在《不动产资本金融：修复启动》中，指出国家金融监管总局发布《指导意见》，推动AMC回归不良资产处置核心功能，严控地方政府隐性债务。同时，资本端加速布局REITs，REITs市场从规模扩张转向质量提升。

政策创新，助力房地产纾困破局

国家金融资产管理新规：16条措施筑牢风险“防火墙”，助力房地产纾困破局。2025年4月11日，国家金融监督管理总局发布《关于促进金融资产管理公司高质量发展提升监管质效的指导意见》（以下简称《指导意见》），针对金融资产管理公司（AMC）提出16条系统性改革措施，直指行业“偏离主业、风险叠加、监管套利”三大沉疴。新规首次明确“功能性优先于营利性” 的定位，要求AMC聚焦不良资产处置核心职能，严控地方政府隐性债务新增，并为房地产风险化解开辟市场化路径。

《指导意见》提出将重心从“规模扩张”转移到到“功能重构”，明确提出不得为金融机构利用结构化交易违规掩盖不良、美化报表等提供支持，严打不良资产造假，要求资产“真实洁净转让”，积极落实国家有关房地产政策，支持受困房企项目纾困化险，促进房地产市场平稳健康发展。

《指导意见》还提出要加强重点领域监管严查股东注资与关联交易。针对苗头性风险问题及时采取监管措施。

本次新规的本质是功能复位——让AMC从“套利者”回归“清道夫”角色。随着房地产债务加深，AMC的主动化险能力将成为金融稳定的核心变量。当AMC不再沉迷于金融套利，中国金融体系才真正拥有对抗周期的免疫力。

资本布局设立REITs投资基金，折价资产“修复式退出”

中国人寿设立REITs投资基金。2025年2月，中国人寿联合多方设立国内最大险资REITs投资基金（首期52亿，国寿独投35亿），锚定京津冀、长三角等战略区域基础设施REITs，通过“战配+大宗”双渠道投资，严控单项目≤5%、流通盘≤40%以分散风险。国寿资本操盘，依托其超2000亿资管经验及20+单REITs战配战绩。

该基金直击险资两大痛点，首先是收益困境，低利率下REITs强制分红（4%-12%）对冲“利差损”，新会计准则下价格波动不计损益仅分红入表；其次是政策红利，监管将REITs风险因子从0.6降至0.5，降低资本占用34%，释放百亿级配置空间。本质是用长久期资金捕获长久期资产，实现负债端与资产端双匹配。

中国人寿以52亿REITs基金打通闭环生态，前端Pre-REITs孵化合规资产（如厦门租赁住房），中端输出运营能力提升NOI，后端通过大宗交易调剂头寸+战配份额锁定分红增值，推动险资从被动投资转向主动管理，为百万亿基建存量注入"耐心资本"。

黑石8.5亿美元CMBS贷款收购曼哈顿办公楼：折价资产的“修复式退出”。2025年3月，黑石以8.5亿美元CMBS贷款收购曼哈顿美洲大道1345号大厦49%股权，该资产估值较峰值即从贷款发放时的12.5亿美元跌28%至8.96亿美元。经耗资1.2亿美元升级改造并引入律所Paul Weiss签订长期租约后，出租率升至95%，资产现金流全面修复。

黑石精准抄底美联储降息周期中触底的高端办公资产，同时通过1.2亿美元硬件升级与主力租约锁定实现改造增值，双重策略为未来REITs证券化或大宗转让退出铺平道路，形成"估值修复+现金流重塑"的价值提升闭环。

本次操作延续黑石的经典策略，先折价收购再运营修复同时利用CMBS证券化降杠杆 最后通过REITs/大宗交易退出。对比2024年5折抛售曼哈顿不良资产，此次反向验证其主动管理能力，为108亿欧元欧洲地产基金的资产整合提供标准化模板。

资金流向新经济资产，REITs市场从“求量”转向“求质”

2022年至2025年上半年，REITs发行总量呈现“试点稳进→政策引爆→结构性调整”的三阶段跃迁，2022年由于正处于试点扩围初期，政策聚焦“稳增长”，国务院及各部门也联合发文鼓励租赁住房REITs试点，所以14只REITs中以保障房、园区基建等传统资产为主。

九州通Pre-REITs——REITs战略落地，轻资产转型实现突破性进展

九州通通过“公募REITs +Pre-REITs孵化”双平台模式，实现了行业内轻资产转型的突破性进展。2024年12月，公司完成Pre-REITs首批资产交割——上海、杭州、重庆三处医药仓储物流资产，募资16.45亿元，由瑞众人寿领投，湖北省铁路基金等跟投，增厚2024年净利润5.76亿元。2025年2月，国内首单医药仓储公募REITs（汇添富九州通REIT）发行，底层资产武汉东西湖物流中心，总建筑面积约为17.2万平方米国家级智能化示范基地，共募资11.58亿元，公众认购倍数达1192倍创行业纪录，推动2025年Q1已兑现净利润增厚4.38亿元。

双平台协同显著优化财务结构，2025年Q1归母净利润同比提升80.38%至9.70亿元，主要得益于REITs的收益贡献；投资现金流净额从2024年的-8.2亿元转为+17.90亿元，同比大幅增涨645%。Pre-REITs与公募REITs全面落地后，预计累计释放净利润18亿元（Pre-REITs 11亿+REITs 7亿），权益融资替代传统债务依赖的模式成效凸显。

战略核心在于“资本反哺产业升级”，REITs募资计划投入九武汉东西湖物流中心智能化改造和广东、福建新建区域物流枢纽，服务跨境医药贸易。业内人士指出，公募REITs募集资金使用预计新增医药仓储面积15万平方米，服务RCEP区域医药贸易，直接赋能跨境业务收入增长，为长期业绩增长提供支撑。

九州通的实践为行业提供可复制的四步转型路径：资产筛选→Pre-REITs孵化→运营提效→公募REITs退出。该模式推动九州通ROE与发行市盈率的提升，反映资本对医药稀缺资产的溢价认可。

国家发改委2025年将医药仓储纳入“新基建REITs优先支持领域”，进一步验证这一方向的可行价值。

本文节选自《不动产资本金融：修复启动》
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