北京园区净吸纳量达峰，上海园区以价换量收效不佳

观点指数 8月13日，《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》发布，观点指数研究院指出在市场租金下行的刺激下，TMT和文体娱乐等行业的搬迁需求加速释放。整体来看，上半年北京市场新租需求延续回暖态势且呈现多元化，上海市场则表现为虽采用以价换量形式但无法换取空置率下降。

市场情况方面，据世邦魏理仕数据，2025年二季度北京净吸纳量录得9.5万平方米，在市场租金下行的刺激下，TMT和文体娱乐等行业的搬迁需求加速释放。

此外，值得注意的是，以汽车及配件为代表的消费品制造也体现出产业集聚效应，小米、奔驰等龙头企业带动多个上下游企业落位亦庄经开区。上半年全市累计净吸纳量达25.7万平方米，同比增长216%，为2022年以来的同期峰值。在新型制造园区集中交付及芯片、半导体产业的发展带动下，医药健康与工业品制造合计占据新增需求的近80%，成为租赁市场的主引擎。

空置率方面，二季度环比下降0.9个百分点，上半年累计上升0.5个百分点至24.3%。但同样采用以价换量的形式，二季度租金平均报价环比下调3.7%，至每月每平方米138.5元，上半年累计跌幅达6.4%，创历史同期最大跌幅。

上海市场上半年净吸纳量为159,886平方米，环同比均呈现温和增长的趋势。行业需求方面，TMT行业以41%的比重占据租赁需求首位，其中ABCD信息技术特别活跃，同时AI赋能半导体行业，推动智能制造的发展，带来上下游企业的扩张。

租金方面，上海市场租金优惠和租金补贴政策依然是吸引租户的主要手段，二季度平均租金报价环比下降2.2%，降至每月每平方米133.8元。空置率方面，受新增供应和租户变动的影响，季末整体空置率环比上升1.2个百分点至22.9%。

报告期内，典型园区有望岳·智谷人工智能产业园、深宇半导体产业园、鄂尔多斯零碳产业园、苏州BioBAY、奥飞数据廊坊固安数据中心项目。

整体来看，上半年北京市场新租需求延续回暖态势且呈现多元化，上海市场则表现为虽采用以价换量形式但无法换取空置率下降。

报告期内，典型园区有望岳·智谷人工智能产业园、上海张江人工智能岛、深宇半导体产业园、鄂尔多斯零碳产业园、苏州BioBAY、北京亦庄生物医药园、重庆塞力斯m9工厂、奥飞数据廊坊固安数据中心项目、中国联通京津冀数字科技产业园、沪升未来展览中心。

望岳·智谷人工智能产业园是“总部运营+技术研发+产业转化”人工智能综合性智慧园区，以培育新质生产力为主攻方向，以大模型应用为主题，截止至2024年12月8日，已入驻55家人工智能大模型应用企业，有商汤科技、恒鲁生物、伯宇珅航等多家行业龙头企业。

张江人工智能岛，位于张江科学城中部核心区，占地面积6.6万平方米，地上总建筑面积达10万平方米。据了解，该园区是国内首个“5G+AI”全场景商用示范园区，也是上海市首批“AI+园区”试点应用场景，更是上海浦东新区人工智能创新应用先导区的核心承载区。

此外，在张江人工智能岛上，共有21幢建筑，30多个智慧未来的应用场景。这些场景涵盖了AI+家居、AI+校园、AI+医疗、AI+金融、AI+制造、AI+园区管理等多个领域，形成了完整的人工智能应用生态体系。

深宇半导体产业园位于坪山国家高新区，依托区域雄厚的产业基础及规划，致力于打造大湾区示范半导体与集成电路产业园。观点指数了解到，半导体与集成电路产业是全市“20+8”产业集群中的战略重点，也是坪山区重点打造的“6+3”产业发展集群之一，更是龙田街道的支柱产业。龙田街道已集聚PST、中芯国际（深圳）、昂纳科技等65家半导体企业。

鄂尔多斯零碳产业园是全球首个零碳产业园，由内蒙古新远景集团有限公司与鄂尔多斯蒙苏经济开发区携手打造。其中远景动力鄂尔多斯电池超级工厂是产业园的首个项目，致力于生产高能量密度、高安全性、长循环寿命的动力电池与储能电池产品。

据鄂尔多斯政府披露，2025年，鄂尔多斯零碳产业园将最终形成全绿色电源供给、智能物联能碳管理平台、国际零碳产业园标准、“风光氢储车”零碳产业链集群等八大创新示范，助力当地实现约3000亿元绿色新工业产值，创造约10万个绿色高科技岗位，实现约1亿吨二氧化碳年减排的目标。

苏州BioBAY是苏州工业园区为发展生物医药产业而建立的科技创新载体。截止至2024年11月，BioBAY汇聚了650余家创新药械企业，诞生的上市药品48件，赴境外上市企业20余家。

北京亦庄生物医药园位于北京经济技术开发区路东区，园区主要面向国内外生物医药研发企业提供场地孵化等相关服务。

据了解，该项目是国家科技重大专项课题“国家北京生物医药创新孵化基地”的核心内容，也是开发区生物医药公共服务平台的主体。项目是北京经济技术开发区路东区B7地块，占地面积8.7万平方米，总建设规模17.8万平方米。园区由商务中心、孵化中心、中试中心、中型企业楼和地下室等建筑组成。目前，形成了以新药研发、诊断试剂、临床检验、医疗器械、技术服务以及配套服务机构为主的产业集群化发展态势。园区建设了苗圃-孵化器-加速器-特色园一站式创新孵化平台，从技术、金融、人才、支撑及基础服务维度提供专业支持。

3月6日，奥飞数据披露公告称，拟向特定对象发行股票募集资金总额不超过17.5亿元，将用于新一代云计算和人工智能产业园（廊坊固安F栋、G栋、H栋）项目、补充流动资金及偿还银行贷款，增加廊坊固安数据中心项目投资金额至不超过48亿元。

中国联通京津冀数字科技产业园是京津冀协同发展的重要算力基建项目，占地近117亩，总投资44亿元。2024年，项目南区已投入运营，并吸引新浪等多家北京互联网头部企业入驻。

据悉，截止至5月12日，武清区现有中国联通京津冀数字科技产业园、中国电信京津冀智能算力中心等数据中心14个，智算规模已突破1万P，建成京津冀首个国产可控万卡智算资源池，有效支撑首都经济圈人工智能大模型、金融、互联网、云服务等产业算力需求，持续赋能千行百业数字化转型。

重庆赛力斯超级工厂位于重庆两江新区，工厂拥有超过1000台智能化设备，超3000台机器人智能协同，实现关键工序100%自动化；运用行业首创的质量自动化测试技术，实现100%质量监测追溯；通过行业领先的9000T压铸机，可将87个零件集成为1个零件，减重28%，将222个零件集成化为10个，焊接点减少1440个。

沪升未来展览中心位于青浦区华新镇，总面积2.7万平方米。作为大虹桥商务区建设的重要组成部分，是一个集未来科技、智能制造、展览展示、商务办公为一体的综合性文化产业园。

据悉，该项目是由老旧工业厂房改造成的文化产业园项目，其专注于自动化设备的展示与交易，搭建起集成果展示、技术交流于一体的专业平台，吸引了众多自动化设备、医疗器械、打印、环保科技类研发制造企业入驻。代表性企业有万奇特电子科技有限公司、上海吟涛医疗器械有限公司，目前园区去化面积达到了1.9万平方米，每年完成税收近2000万元。

本文节选自《产业园区暨基础设施：跨越周期》
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