代建企业规模增长分化，不良资产潜力待挖掘

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在“代建管理”篇中发现，代建市场整体保持增长，但代建企业表现分化。头部企业通过全国化布局保持领先，中部企业加速拓展，尾部新进企业增速较慢。不良资产代建领域仍有空间，需代建企业强化债权梳理、技术优化及资源整合能力，以匹配AMC机构、地方政府及纾困企业的需求。

2023年，代建行业新签约的项目建筑面积同比增长超过40%，显示出强劲的市场需求。2022年，我国房地产代建行业的新签合约项目建筑面积为11059万平方米，比2021年增长了11.3%。根据观点指数测算，预计2025年全国代建新拓面积约2.5亿平方米，增速超过25%，创历史新高。

从观点指数观察的三个梯次典型企业来看，代建企业新增签约项目面积表现不同。头部增长规模领先于其他代建企业，中部企业规模和增长加速，尾部企业增速较慢。

各梯次企业的增速差异，主要在于采取的策略不同。头部企业进行全国化全业态布局；中部企业积极获取业务，加强合作；尾部企业较多是属地化探索，也有“抢单”的趋势。

总的来说，2025年上半年代建企业进行全面的业务扩张，积极追求规模增长。据观点指数不完全统计，截至2025年6月30日止六个月，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达1989万平方米，较去年同期增长约13.9%；龙湖龙智造新增建筑面积852万平方米，新拓项目数量达33个、新签项目面积达562万平方米；旭辉建管已布局全国超80个城市，累计在管项目超240个，在管总建筑面积超3600万平方米。值得注意的是，部分政府代建业务表现突出。截止2025年6月底，旭辉建管已布局的在管项目中国资/政府代建项目占比51%。

当前不良资产代建市场仍存在发展空间，但代建企业需强化债权梳理、技术优化与资源整合的能力，以有效对接AMC机构、地方政府及纾困企业主体并开展合作。市场存在大量房地产领域不良资产，其盘活需专业代建企业介入，以推动项目恢复正常运营。在此过程中，AMC机构、地方政府及纾困企业主体在风险化解、资产盘活中发挥关键作用，尤其是中央汇金2025年2月入主中国信达、中国东方及长城资产后，预计将通过资金支持（如收购、重组等方式）进一步缓解房地产企业的流动性压力。

相较于AMC机构、地方政府及纾困企业，代建企业的核心优势在于开发建设、管理运营、资源整合及供应链保障能力。

尽管市场潜力显著，但受困房企在项目处置上仍面临多重挑战：一是债权债务复杂，纾困项目需优先梳理股东结构、债权债务关系及可售货值，AMC等主体对此高度关注；二是技术的适配性，原建设方案可能偏离市场需求，需重新规划设计与成本测算；三是保交房的交付压力，逾期项目需与业主协商明确交付时间，平衡社会效益与权益人诉求；四是纾困项目后续的销售问题，需要动态评估投入回报，并与权益方协商销售分成机制。

以浙江嘉兴海盐县都汇华庭项目为例，远洋建管2022年6月介入时该项目已停工，原定2023年底交付。远洋建管通过化解近70起供应商债务纠纷，涉及金额超2.38亿元、优化精装修及景观方案、调整施工工艺，实现成本节约超2000万元，并通过品牌重塑及营销体系导入，当年完成销售额3.62亿元。这也意味着代建企业需具备资源整合、技术优化与工程管控能力，方可实现社会效益与经济效益的双赢。

企业实践层面，旭辉建管客户结构中国资及AMC的占比显著提升；蓝绿双城已推进湖印宸山、云起春晖等纾困项目；绿城管理2024年完成118个代建项目交付，总面积达1656万平方米，凸显行业头部企业的市场拓展能力。

总之，在市场竞争日趋激烈的背景下，代建企业仍需强化自身债权梳理、技术优化及资源整合能力，以匹配相关客户的需求，才能在竞争中破局。

本文节选自《代建管理：潜力待挖掘》
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