严监管与定向支持并行，2025年不动产金融政策规范性升级

观点指数 8月13日，《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》发布，其中在REITs发展篇中指出，中国内地REITs市场在政策层面继续推动常态化发行。2025年政策聚焦​​“提质扩面”​​，通过制度创新和市场开放如商业地产、长租房潜在试点，推动REITs与实体经济的深度绑定。

除了备受关注的《提振消费专项行动方案》外，地方层面也有新动作。6月14日上海市浦东新区发展和改革委员会等部门印发《浦东新区推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报发行的若干措施》，提出加强结构设计，做好项目储备，吸引更多基金管理人、会计、税务、法律等领域优质中介机构在新区设立法人机构、分支机构或区域性总部等，为REITs的发展提供保障。

中央层面，国家发展改革委发布相关规定，明确对于同一发起人（原始权益人）、基金管理人，若其申报的项目在连续12个月内被国家发展改革委按“退回”处理的次数达到3次，国家发展改革委6个月内将不再受理其申报的项目；若被发现隐瞒关键情况或编造虚假材料，一经发现，国家发展改革委12个月内将不再受理其申报的项目，并将有关情况函告中国证监会。

短期来看，该政策进一步加强了对REITs的申报上市管理，倒逼前期尽调与材料的真实性​，强化了中介机构的责任要求；而从长期来看，严惩造假行为可减少信息不对称的风险，增强投资者对REITs市场的信任。同时，资质较弱的主体可能因多次退回被暂时清退，推动市场向专业化、集中化发展，促进“优中选优”，保证常态化发行的可持续性。

期内对于不同资产的REITs，政策端也在逐渐完善。

保障性租赁住房REITs方面，7月1日，证监会与发改委联合发布《关于规范保障性租赁住房EITs试点的通知》，明确要求保租房REITs坚持“房住不炒”定位，禁止变相为商品住宅融资，并规定净回收资金优先用于保租房项目建设，进一步在政策层面强调了保租房REITs的保障性质。

通过“募资-收购-运营-扩募”模式，形成资金良性循环。

在这样的背景之下，6月13日，华夏基金发布《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金向特定对象发售基金份额发行情况报告书》，宣告华夏北京保障房REIT扩募发售正式完成，标志着国内首单保障性租赁住房REITs扩募发售圆满完成。这不仅为保障性住房建设开辟了可持续的融资新路径，更以实践验证了REITs扩募机制的高效运转，为公募REITs常态化发行注入强劲动能。

从长远来看，该政策的实施倒逼房企转型轻资产模式，房企需剥离保租房业务，成立独立运营公司方可参与，推动其从“高杠杆开发”转向“低杠杆运营”，有利于地方政府平台和专业运营商合作，加速优质资产入市。

消费基础设施REITs方面，在2024年多地开展国补、以旧换新等政策的基础之上，除了2025年国家出台《提振消费专项行动方案》，明确支持消费基础设施REITs的发行，政策红利直接提振市场信心。同时，地方层面如上海、广州等地，通过消费券发放和商圈升级，进一步刺激消费需求，支撑底层资产收益。

香港市场方面，2024年12月通过的《印花税法例修订》正式豁免香港REITs交易印花税，自12月21日起生效。此举旨在提升香港REITs的国际竞争力，降低投资者交易成本，与新加坡、日本等市场看齐。

同时，中国证监会2024年4月发布的5项对港合作措施中，明确将REITs纳入沪深港通，参照股票和ETF互联互通机制执行。2025年上半年，两地交易所持续推进技术准备和规则修订。此项政策的影响是加速内地资金进入香港市场，提升流动性。直接的表现是提高香港REITs的成交额。

本文节选自《REITs发展：主体扩容》
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