仓储“爬楼”，投融资数少于去年同期扩张保持谨慎

观点指数 8月13日观点指数研究院发布《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在“物流园区暨基础设施：稳中求进”篇中指出，报告期内，投资事件动态远少于去年同期，融资事件数同样小于去年同期，企业扩张谨慎。

仓储“爬楼”，谨慎扩张

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得10起投资事件动态，远少于去年同期的投资事件动态数（去年同期为36起），其中项目状态类型主要为已启用，项目类型主要为智能物流中心。

其中值得注意的是京东产发首个8层高标仓项目-京东（宝安）智能产业园主体结构顺利封顶，也是其目前层数最高的物流高标仓库。

据悉，该项目位于广东省深圳市宝安区松岗街道，占地面积约68998平方米，总建筑面积390285平方米，高度达77米，相当于25层楼房。此外，项目将于2026年竣工验收，建设成为集贸易结算、物资集散、仓储加工、城市配送、信息处理、配套服务等功能于一体的现代化、系统化、生态化的产业园区。

观点指数认为，高层仓储通过垂直扩展，能大幅提升单位面积的存储容量，这种高层模式尤其适合土地资源稀缺的一线城市，并且能有效降低土地成本压力。

此外，京东物流、京东产发等“京东系”企业项目动态频频。5月15日，京东物流与松下集团合作的无锡智能产地仓正式开仓运营。

无锡产地仓具备To B、To C全渠道履约能力，京东自营渠道订单可快速完成物权转移，建立逆向复原的处理能力，逆向退货商品在产地仓完成鉴定、再生，形成高效供应链闭环。通过正向销售物流和逆向退货物流的无缝衔接，无锡仓不仅支持快速配送，还能高效完成逆向物流，确保库存周转更加灵活。

观点指数认为，仓储作为现代供应链的核心环节，需整合上下游资源，实现全链路数据共享。To B主要支持与制造、采购环节的深度协同（如需求预测、定制化生产），而To C则直接触达终端消费者，提升交付效率。若仅仅专注于一方，则可能影响仓储的出租情况。

此外，除了国内的仓储设施，运营商如菜鸟、京东物流、中外运等同样瞄准海外仓市场。

7月2日，菜鸟全球供应链宣布亚太海外仓全面升级，覆盖新加坡、马来西亚、泰国、印度尼西亚、菲律宾、越南、日本、韩国、澳大利亚、中国香港等10个核心国家和地区。

此次升级标志着菜鸟成为亚太地区仓库面积最大、仓配覆盖最广的中国物流公司。共计20多个海外仓支持当日出库订单达成率99.9%。

5月14日，京东物流在墨西哥首都墨西哥城宣布首个自营海外仓正式开仓运营。该仓库占地面积超过4万平方米，主要为一家国际知名快时尚电商企业在墨西哥提供仓储物流服务，目标是实现商品最快1日内送达，提升墨西哥消费者的购物体验。

此次京东物流建立海外仓，不仅服务墨西哥本土企业与消费者，还计划以墨西哥为起点，进一步在南美洲扩展其供应链物流网络。

1月22日，京东产发披露，2024年其在欧洲市场新增3个物流基础设施项目，总面积超过15万平方米，显著提升当地物流运输效率。目前已在欧洲地区布局超过15个、海外超过40个物流基础设施项目，在有效提升当地供应链效率、服务当地企业需求的同时，也承接了中国企业拓展国际市场的物流供应链需求。

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得11起融资事件，事件数同样小于去年同期（去年同期为13起），融资类型包括债券、基金、信贷融资、ABS等。

4月16日，九州通医药集团股份有限公司宣布医药仓储物流Pre-REITs基金于当日募集完成。首期资金达到8.26亿元，且已全部实缴到位。

观点指数了解到，此项基金的设立是由高和资本与九州通医药集团共同完成，是国内首单医药仓储物流Pre-REITs基金，高和资本将助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多层次不动产权益资本运作平台，实现“资产培育—证券化退出—资金反哺”的闭环运作。

样本企业动态中，7月4日，ESR表示目前已从香港联合交易所退市，并正式成为一家私人控股实体。据悉，ESR 现在由喜达屋资本集团、SSW Partners、Sixth Street、华平投资、卡塔尔投资局和ESR创始人组成的新股东团所有。新的股东还包括安大略省市政雇员退休系统（OMERS）和三井住友银行等，它们已选择将其部分或全部股权转入私有化后的公司继续持有。

ESR 还表示此次顺利完成私有化，推动公司战略转型进程的加速，业务结构更为精简，使其专注于在核心的物流和数据中心业务领域，充分发挥在亚太地区的平台优势，为资本合作伙伴和客户创造长期价值。

本文节选自《物流园区暨基础设施：稳中求进》
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