城市服务空间持续扩容，综合运营能力成为物企“炼金石”

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《观点指数 • 中国房地产全产业链发展白皮书》，其中，在“物业暨城市服务：价值重塑”篇中指出， 政策推动公共空间服务市场化改革，城市服务领域持续扩容，成为新蓝海。物企服务范围已从环卫拓展至多功能楼宇、政府设施、医院、学校、交通枢纽、文旅景区等多种公共空间业态。在这一转型中，综合运营能力成为核心竞争力关键。

在城市服务领域，过往头部物企主要以环卫市场为突破口进行布局，通过招投标和收购环卫企业的方式实现了项目的快速储备和收入的快速增长。

但近年来，由于地方政府财政预算收紧，市场主体竞争激烈，导致诸多项目中标价格下降，回款情况不佳，物企的盈利能力承压，也被迫优化和调整项目布局，向经济发达地区和优质项目集中资源，淘汰对业绩造成不良影响的项目。

此前，世茂服务于2024年9月末以2.5亿元出售2021年收购的无锡金沙田科技公司60%股权予无锡远游环境科技公司。该标的主要从事新能源环卫设备研发制造、城市环卫运营管理一体化服务、污水处理、再生资源回收利用等业务。

据公告，世茂服务称自目标公司收购以来，股东间的经营理念出现分歧，导致应收账款增加、现金流压力增大、目标公司的收入增长及市场拓展均未达致公司预期。

今年年初，碧桂园服务宣布对非全资附属公司满国环境计提约8亿元至11亿元的商誉及其他无形资产减值准备。

理由是这家2020年以不超24.5亿元代价收购而来的环卫服务公司，过往年度业务拓展未达预期，部分存量业务调整导致收入及利润下降；并且客户回款周期延长导致现金流不理想。

观点指数统计，2024年末样本上市物企城市服务类业务毛利率均值为13.04%，较2023年度（约15%）下降1.96个百分点。其中，永升服务、世茂服务、碧桂园服务、雅生活服务、合景悠活等该类业务分别同比下滑了29.56%、29%、14.70%、11.50%及7.76%。苏新服务、华润万象生活、荣万家等分别同比增长了37.10%、36.30%及36.00%。

随着政策对公共空间服务市场化改革的持续推进，城市服务领域正持续扩容，并成为物企拓展的新蓝海。目前，业内企业在城市空间的领域已拓展包括多功能综合楼、政府大楼、医院、学校及其他公共设施，如机场航站楼、高速公路服务站、文旅景区等多种细分业态，亦有不少头部企业倾向于升级定位，致力于成为城市空间综合服务运营商。

其中，华润万象生活2023年确立“非凡万象”品牌理念，2024年7月，其首个PPP模式项目和城市空间运营服务探索的创新产品——深圳大运天地开业，该项目坐落于龙岗区深港国际科教城核心区域，占地面积52万平方米。华润万象生活依据地形布局低密度松弛街区，以“公园感”设计拉近与居民的距离，通过改造长期空置的场馆，融合环湖生态资源、文体场馆及公园景观，打造可呼吸的开放式商业街区。

目前，华润万象生活正加速推进成为城市空间运营服务商，2024年城市空间物业合同面积为1.27亿平方米，合同项目数量453个；在管面积1.25亿平方米，在管项目数量438个。实现物业管理服务收入18.21亿元，占总收入的比为例10.7%。

据观点指数调研，在城市空间领域，综合运营能力逐渐成为物企专业性的“炼金石”。物企形成竞争力的关键点首先在于通过精细化管理和资源整合，能够深度挖掘城市空间的潜在价值，将其转化为实际的经济效益和社会效益。

其次，通过创新服务模式，如引入商业运营理念，将普通城市空间打造成具有商业价值的“立体化”经营场景，进一步拓展空间价值的变现渠道。此外，通过利用智慧化管理手段，实现资源的高效配置和降低运营成本，从而为城市空间的增值创造条件。

本文节选自《物业暨城市服务：价值重塑》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。