产业升级激发人才需求，集体经济类REITs问世

观点指数 8月13日，《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》发布，其中在产业园区暨基础设施篇中指出，目前产业园区的招商模式逐渐从以前的“以税招商”转变为“以才招商”，主要是产业升级激发了企业对于高端人才的需求。

具身智能促上下游协同发展，产业升级激发人才需求

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得52起投资事件动态，其中以智能制造、数据中心类园区为主。

6月23日，帕西尼具身智能超级数据工厂正式启用。该工厂占地近12000平方米，预计每年可生产近2亿条包含丰富维度的高质量训练数据。

观点指数了解到，帕西尼此次建厂的核心目标是为当前具身智能产业提供大规模、高质量的多模态训练数据，尤其是解决稀缺的触觉模态数据供给不足的问题。这一瓶颈普遍被认为是限制机器人习得复杂技能、提升泛化能力、走向更广泛应用场景的主要制约因素。

因为具身智能的上游产业链包括传感器、芯片、算法、软硬件等，因此具身智能的发展除了促进下游产业链外，还能促进上游产业链的发展。

6月9日，杭州市首个市属国资主导运营的人才科创综合园区——汇金云创·人才科创综合体，在拱墅智慧网谷小镇顺利投用。该园区以“人才+基金+基地”模式，聚焦产业需求、人才所需，将构建以人工智能、环境科技、数智安全、商贸流通等产业为补充的科技型、创新型产业生态，通过产才融合实现产才共兴。

如今产业园区的招商模式逐渐从以前的“以税招商”转变为“以才招商”，主要是产业升级激发了企业对于高端人才的需求。

产业基金投向新质生产力，集体经济类REITs问世

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得37起融资事件，其中融资类型包括债券、类REITs、ABS及基金，其中产业基金主要投向新质生产力板块。

5月13日，深圳市半导体与集成电路产业投资基金“赛米产业私募基金”完成工商登记注册。此基金将聚焦深圳市半导体与集成电路重点项目及细分龙头企业等，助力完善产业链。

这种产业基金的设立主要是要围绕本地的重点战略产业来打造和完善产业链，通过梳理地方重点产业的产业链，找出明显缺失的关键环节，然后重点投资支持这些关键环节。

目前政府招商模式逐步从“政策招商”、“以税招商”等转向“股权投资+招商落地”的资本招商新模式，政府通过产业基金注入“耐心资本”，重点扶持技术研发和产业化初期项目，填补市场空白。

4月23日，以街道集体经济载体为底层资产的“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”已正式获得上海证券交易所无异议函，成为全国首单获批的集体经济类REITs项目。

集体经济类REITs与普通类REITs的区别在于主导开发的单位为社区集体，兼具经济收益与社会服务属性，募集资金主要用于推动集体资产循环开发（“开发—成熟—REITs—再开发”模式），并支持社区民生项目（如商业综合体、新能源基建等）；但普通类REITs是以市场化运营为主，目标则聚焦于资产增值和租金收益，资金多用于偿还债务、优化企业资本结构或扩大园区规模。

观点指数认为，通过发行类REITs，可将集体资产证券化，打破传统集体经济依赖银行贷款或财政补贴的单一融资模式，降低负债率，实现轻资产运营。

REITs运营分化，数据中心类打响第一枪

报告期内，多家产业园REITs公布其2025年一季度的业绩情况，收入与净利润与其去年相比差异大。

从出租率及租金方面来看，大多数产业园REITs的租金同比下降，出租率也呈下降趋势。

从整体出租率来看，国泰君安临港创新产业园REIT的出租率最大，为98.38%，且同比增长4.02个百分点。据其一季报，REIT的租户有20 家，主要集中在汽车装备、高 新材料、精密机械、生物医药及其他行业。

6月18日，南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT均获批，这两只REITs是全国首批数据中心公募REITs，前者的底层资产是位于昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目，后者的底层资产为国际信息云聚核港（ICFZ）A-18数据中心项目。

两只数据中心REITs打通了民营科技企业创新融资渠道，为数字基建领域打造了可复制的“募投管退”全周期解决方案。同时，通过公募REITs上市也可以较好地应对数据中心行业重资产投资成本高、回报周期长等问题，减少出现资金周转困难的可能性。

本文节选自《产业园区暨基础设施：跨越周期》
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