内地市场主体持续扩容，新发扩募“双轮驱动”与外资机构加速布局

观点指数 8月13日，《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》发布，其中在REITs发展篇中指出，据观点统计，截止到2025年6月，全市场上市的REITs产品达到68只，6月5日首次突破2000亿元大关，截至2025年6月底总市值达到2019.91亿元，较2024年末增长48.6%并持续增长。

2025年上半年，一共有10只REITs上市，合计发行规模超过150亿元，呈现“新发+扩募”双轮驱动的格局。6月备受关注的中金中国绿发商业REIT和中金亦庄产业园REIT上市，填补了市场空白。其中仓储物流REITs与消费基础设施REITs均为9只，分别约占13%，保障租赁住房8只约占11%，园区基础设施REITs18只，约占26%。

与此同时，市场主体也在持续扩容，南方基金、汇添富基金、中银基金三家公募新晋布局REITs业务，使得涉足该领域的公募机构总数增至25家。但头部效应依旧显著，华夏基金与中银基金掌握的REITs个数位居前列。

新上市REITs方面，备受关注的中金亦庄产业园REITs，6月26日在上交所上市，发行规模为15.6亿元，发行份额为4亿份，发行价为2.72元。网下认购倍数265倍，而公众认购倍数达1798倍，配售比例低至0.056%，发行仅一天便结束公众募集。此外该项目在二级市场上的表现也非常强劲，首日开盘即30%涨停（收盘价3.536元/份），触发临时停牌。

如此火爆的情况与市场对于新能源汽车产业链资产的认可，以及该项目本身存在的潜力有关，例如该产业园区本身的出租率较高，净利润也在稳步上升，最重要的是2025年预测现金流分派率为6.77%，资本化率7.99%，高于产业园REITs的平均水平。

中银中外运仓储物流REIT​于6月23日启动发行。仅一天时间，公众发售部分便因超额募集而提前结募。该基金募集的基金份额总额为4亿份，认购价格为3.277元/份，将通过战略配售、网下发售、公众发售相结合的方式进行发售。战略配售初始发售份额为2.8亿份；网下初始发售份额为8400万份；公众初始发售份额为3600万份，预计募集资金总额为13.108亿元，网下认购倍数达251.12倍，有109家机构参与，公众配售比例仅0.06%，首日即“一日售罄”。

中金中国绿发商业REIT于6月获批，其底层资产为济南领秀城贵和购物中心，成为年内首单消费基础设施REITs，拟募集资金19.33亿元，建筑面积20.09万㎡，平均出租率稳定在95%。中金唯品会奥特莱斯REIT于5月申报至上交所，原始权益人为杉杉商业集团，聚焦奥特莱斯业态。

扩募方面，3月华夏华润商业REIT启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，将资产组合从环渤海扩展至长三角，分散区域风险并提升分派率。成为国内消费类REITs首单扩募案例，推动行业从“单一资产”向“多资产组合”转型。

6月13日，华夏基金发布《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金向特定对象发售基金份额发行情况报告书》，宣告华夏北京保障房REIT扩募发售正式完成，标志着国内首单保障性租赁住房REITs扩募发售圆满完成。

与此同时，凯德投资于4月提交首单外资消费类REITs“凯德商业C-REIT”申请，规模约28亿元，标志国际化资管机构参与中国消费REITs市场。

海外市场方面，港府政策鼓励REITs拓展至数据中心、养老地产等新兴领域，以弥补传统商业地产的周期性风险。例如，港股首程控股旗下的首单数据中心REITs即南方万国数据中心REIT于2025年上半年获批。

其底层资产为昆山国金数据云计算数据中心，是长三角大数据中心国家枢纽节点，紧邻上海，可以服务于长三角的数字经济需求。近三年平均签约率100%，计费率稳定在90%以上，托管服务费收缴率100%。2024年PUE（电能利用效率）低至1.24，符合绿色数据中心标准。该项目有望为投资者提供稳定的收益，同时也填补了REITs市场的空白。

本文节选自《REITs发展：主体扩容》
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