预期物业行业营收及利润仍将理想增长，现金流稳定改善

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《观点指数 • 中国房地产全产业链发展白皮书》，其中，在“物业暨城市服务：价值重塑”篇中预期，物业行业营收和利润仍将理性增长，但不同企业间的分化情况也会持续。同时指出，物企的现金流仍面临诸多冲击，资金回笼难度仍然很大。但也存在不同类型及不同规模企业间的分化，总体上，物企现金流趋向于在压力环境下稳定改善。

随着管理规模拓展注重“质为量先”，物业行业整体营收增速进一步下滑，头部物企与小型物企间的差距进一步扩大，呈现出明显的分化趋势。

据观点指数统计，62家样本上市物企2024年共计营收2885.02亿元，平均同比增长率为4.66%，较2023年下降4.04个百分点。营收下降的物企数量达到22家，占比35.5%。营收增速超过10%的物企共计14家，占比仅22.58%。营收额超过百亿的共有9家，与去年数量一致。

企业中，碧桂园服务、万物云分别以439.93亿元及362.24亿元的收入保持行业领先；相比之下，宋都服务营收仅有2.48亿元，与碧桂园服务相差约177.4倍，差距进一步拉大。

同时，营收同比增长最快的三家分别为德商产投服务（+33.4%）、彩生活（+28.1%）、滨江服务（28%），营收额分别为4.54亿元、19.51亿元、35.95亿元。根据公告，实现收入同比增长的主要原因包括：物业管理规模扩大、资产运营业务及业主增值服务增长等。

观察具体业务，抗周期性较强的基础物业服务在收入和毛利的中占比较高，贡献普遍在六成以上，仍是业绩的压舱石。但增长态势总体趋缓，毛利率水平有所下滑，主要是提升服务品质、推进环境和设备的全面升级焕新等需求所导致。

据统计，样本物企基础物业管理服务2024共计收入1753.7亿元，平均同比增长9.68%，占总营收2885.02亿元的60.8%。其中，包括星悦康旅、朗诗绿色生活等在内的9家物企出现该类业务下滑，占比约为15.25%。

社区增值服务有分化趋势，部分物企通过成功挖掘业主需求，推动业务创新，实现了该业务的快速增长，亦或提升了盈利能力；但有不少物企因房屋硬装、资产管理、生活综合服务等业务影响，收入及盈利出现下滑。

据统计，披露社区增值服务收入的样本物企中，有48.9%实现了该业务的同比增长，最高增幅为76%；另外近一半物企出现下滑，最高同比下降了44.7%。

具体来看，鑫苑服务2024年的社区增值收入为2.04亿元，同比提升76%，主要是租售业务完成18家开店；美居业务重点深耕存量项目，规模大幅增长；纯水项目通过自营+阿米巴联营，同比提升80%；零售服务通过自主研发的商城鑫多多替代了外部商城，提升了用户体验感，营收同比提升20%。

期内，非业主增值服务延续收缩，一方面是房地产市场开发及销售均低迷，销售案场物业管理服务及相关服务需求相应减少。另一方面，物企也在主动压降关联方交易规模，防范风险传导。

目前来看，包括应收账款、商誉等金融资产减值在内的各类指标仍在影响着物企的盈利能力，2024年部分物企因对风险进行计提大额减值准备导致了亏损，行业的盈利水平持续表现不佳。

2024年62家样本物企总计归母净利润约为111.07亿元，较2023年的140.13亿元下滑20.74%；平均毛利率由2023年的23.57%下降至21.82%；平均净利率由2023年的5.38%下降至3.64%。同时，录得净亏损的物企数量较2023年略增长至13家。

此外，头部物企中，碧桂园服务、绿城服务、华润万象生活归母净利润增速较快，分别同比增长518.7%、29.7%、23.9%；而华润万象生活净利润连续保持第一，录得36.29亿元。

观点指数观察到，商业运营业务板块占比较高的物业企业，盈利能力普遍更优，例如星盛商业、华润万象生活、宝龙商业、中骏商管等物企毛利率均位居前列，分别为46.22%、32.91%、31.86%及29.26%。

未来，尽管行业面临市场竞争加剧、服务品质提升、人力成本增长等压力，但物业服务的业态范围及增值服务领域正趋向多元化，部分物企可依靠战略转变及数字化提质获得发展机遇。预期行业营收和利润仍将理性增长，但不同企业间的分化情况也会持续。

本文节选自《物业暨城市服务：价值重塑》
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