住宅物业仍是基本盘，综合运营能力为城市服务竞争力关键

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《观点指数 • 中国房地产全产业链发展白皮书》，其中，在“物业暨城市服务：价值重塑”篇中指出，住宅项目仍是物业行业的基本盘，物企通过品质提升、服务与收费模式创新应对该业态面临的挑战。商业物业和产业/物流园区物业服务领域，物企通过专业化与定制化服务，满足客户多元化需求，助力企业降本增效。城市服务领域正在为物企拓展的新蓝海，综合运营能力成为企业竞争力的关键。

住宅项目仍是物业行业的基本盘，随着近年来面临的挑战加剧，业内探索出以品质提升为核心，以服务与收费模式创新为驱动力的发展路径。

首先，物企聚焦品质焕新，通过优化小区环境、升级设施设备管理等手段，全方位提升居住体验，为业主打造更加舒适、便捷的生活空间。

例如，2024年碧桂园服务投入约7.74亿元，对超3800个项目开展老旧设施整治工作，助力小区面貌焕新；实现业主总投诉量较上年度下降13%，满意度达94.7%；率先实践AI技术在物业重点业务场景的突破，自主研发的清洁机器人“零号居民”重构了人机协同新模式，已于7个小区常态化使用。

招商积余为满足业主多场景充电需求，扩大铺排自主开发和运维的“招小充”充电运营管理平台，2024年，公司累计在804个项目中接入充电桩31471台，累计用户71.9万人。

再者，业内新的物业服务模式——信托制物业服务模式获得实践推广，和包干制与酬金制相比，信托制主要有三个优点：一是物业费和公共收益等资金透明，业主可以查询资金收支情况；二是物业服务企业权责明晰，能够按照业主需求提供专业服务；三是服务平台为业主提供决策参与渠道，有效提升管理的效率。

7月23日，位于广州番禺的华南新城小区发布首次业主大会会议公告，表决通过了由业委会以信托制物业服务模式与康景物业签订三年服务合同等议题，意味着广州首例信托制物业模式试点迈出了一大步，后续将表决信托制物业服务合同，尽快完成新合同的签订工作。

据不完全统计，目前信托制实施范围已较为广泛，包括成都、合肥、海口、北京、南京、武汉等20多个城市，从效果上来看，对于提升物业费收缴率和服务满意率有较大帮助。

观点指数认为，这一模式通过明确资金归属、强化业主参与，为物业服务注入新的信任机制，有望增强业主与物业公司之间的互信关系。

另外，万物云于去年提出的“弹性定价”策略获市场进一步认可，为物业服务收费模式带来了重大变革，其灵活的服务选择与质价相符的收费理念，不仅满足了业主的个性化需求，也进一步提升了服务的透明度与公正性。

上半年，重庆首个由业主自选服务进行定价的小区——万科金域学府翰林小区引入了这一模式，物业收费项目更加细化，多数项目收费标准明显下降。

根据公开资料，新物业合同的收费标准为：高层2.28元/平方米·月、洋房2.58元/平方米·月、公寓2.62元/平方米·月、商业5.2元/平方米·月、幼儿园1元/平方米·月、车位费80元/月·个，合同周期5年。而此前高层收费标准为3元/平方米·月、洋房3.8元/平方米·月、公寓4元/平方米·月、商业9元/平方米·月、车位费80元/月·个。

观点指数认为，“弹性定价”增强了定价的合理性与公正性，让业主有明确监督方向；带来了住宅物业市场革新，有利于服务优质、管理规范、性价比高的物企扩大市场份额；还将促使物企对服务进行精细化梳理和分类，明确各项服务的标准和规范，为行业建立更科学的服务体系提供了参考。

甲方压力传导推动服务外包，物企注重打造IFM服务力

商业物业因市场容量大、服务门槛高、与业主或客户合作关系具有长期性和稳定性，以及利于树立较高的品牌知名度和影响力等特征，成为诸多物企深耕的重要细分赛道。

但目前，受到整体经济环境影响，一线城市和部分重点城市的商业物业空置率有所上升，而租金水平则普遍下降。

以上海甲级写字楼市场为例，戴德梁行数据显示，2025年二季度，该市场呈现量价继续承压，季度净吸纳量仅8.53万平方米，环比、同比分别下滑18.4%与67.6%。受新增供应冲击，市场空置率持续攀升，至季度末达23.6%；甲级写字楼平均租金承压下行，降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9%。

随着近年来甲方面临的运营压力增长，其成本控制、效率提升和业务聚焦的需求逐年提升，促使他们将非核心业务外包给专业的物业公司，以实现降本增效。同时，随着互联网、金融、高端制造、新能源等类型客户资源的涌入，物企为满足其精细化、多元化、个性化的服务需求，亦不断由传统物业服务供应商向设施管理服务（FM）供应商，乃至综合设施管理服务（IFM）供应商进阶。

样本物企中，远洋服务通过专业能力升级应对市场变局，2024年战略布局设施管理（FM）、资产运维（AM）等领域，构建与基础物业服务协同发展的多元化生态，为业务可持续发展奠定基础。

越秀服务以基础服务为切入点，结合客户业务特性、发展战略、企业文化和办公场景的差异，搭建综合设施管理（IFM）产品体系，匹配客户需求开发更细化的基础服务、更专业化的行政后勤、更多元化的办公空间服务，提升非住宅项目的综合经营价值。2024年，通过着力延伸拓展博物馆讲解服务、办公室装修服务、餐饮服务等，IFM拓展合同额超过6000万元，市场拓展初见成效。

从今年上半年商业物业的拓展情况来看，部分率先布局综合设施管理服务业务的头部物企，受益于品牌影响力、服务专业度以及丰富的管理经验，能够更好地适应市场变化，满足甲方企业的多元化需求，在该市场上更具竞争力。

举例来看，万物梁行2025上半年新拓项目超440个，其中包括世界&国内500强客户45个，超高层项目10个，八大行业赛道重点客户超20个。

4月初，万物梁行获得领展委任，为其在上海市中心项目领展企业广场提供全权委托物业服务。该项目位于上海市中心新天地板块，总楼面面积逾8.3万平方米，由两幢超甲级办公楼及精品高端零售店组成，聚集着普华永道、索尼、华特迪士尼等国际知名企业。万物梁行在充分考虑资产全生命周期经营业收入（NOI）和未来价值提升，以及高品质租户服务要求的基础上，为其定制服务方案。

本文节选自《物业暨城市服务：价值重塑》
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