灵活办公空间成写字楼破局利器，服务商分化加剧

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在 “商办与办公空间发展：承压调整”篇中指出，随着新质生产力催生更多创新型企业，以及大型企业降本增效需求加剧，灵活办公市场将从补充业态升级为主流办公形态之一。

据观点指数不完全统计，以恒隆地产、瑞安办公、陆家嘴办公、中海商务等为代表的多家写字楼企业通过在传统写字楼项目中嵌入灵活办公空间，构建多元化的办公场景，满足多样办公需求。

举例来说，WORKXSOCIAL是瑞安办公打造的灵活办公空间产品。年内面世的虹桥天地WORKXSOCIAL会议空间定位是为长三角企业提供一站式商务解决方案，满足会议、培训、论坛等多元化需求。该灵活办公产品总面积超820平方米，可通过可移动隔断系统实现10-150人规模场景切换，适配不同的活动需求。

据瑞安办公官微披露，虹桥天地4栋写字楼吸引了众多企业总部和世界五百强企业入驻，形成了强大的企业集聚效应。同时，通过灵活办公与传统写字楼的协同效应，既可作为总部经济的补充设施，又能独立承接区域会展外溢需求，有效提升项目的综合竞争力。

与此同时，据陆家嘴办公官微披露，2025年上半年，其位于上海的前滩汇陆创营LSPACE、上海科技投资大厦LHUB、前滩世贸中心二期LHUB等多个灵活办公产品正式亮相。其中前滩汇陆创营LSPACE为前滩世贸中心一期LSPACE迭代升级产品，包括A区商务中心，可提供2-27个灵活工位，同时搭配5间会议室；以及B区精装小办公室，建筑面积约100-200平方米，按套租赁，为成长型企业提供定制化解决方案。

前滩世贸中心二期LHUB于3月21日正式开业，已投入运营的项目还包括前滩汇LHUB、前滩世贸中心一期LHUB。据了解，2024年已开业LHUB累计接待人数约3.5万人次，全年承接各类会议活动多达85场。

显然，商办运营商逐步从基础办公物业向全周期赋能转型，突破传统写字楼的固定格局，打造适配多元需求的灵活空间。

观点指数认为，随着新质生产力催生更多创新型企业，以及大型企业降本增效需求加剧，灵活办公市场将从补充业态升级为主流办公形态之一，而运营商的核心竞争力，也将从空间规模转向服务深度与生态活力。

办公市场细分领域，中小企业协会发布的最新数据显示，2025年1-6月总指数在89.0-89.8之间波动，较2024年下半年（88.7-89.3）略有上升。其中2月总指数89.8为上半年峰值，较2024年2月的89.1增长0.7个点。

从数据来看，中小企业整体发展仍处于恢复阶段，但受宏观经济环境、成本压力等因素影响，回升动力不足。

分行业来看，工业与科技类行业表现相对稳健，而消费服务业仍面临压力，整体恢复进度与2024年同期持平，但复苏动力尚未显著增强。

现阶段，办公空间服务企业经营规模普遍较小，行业竞争较为分散，而随着办公市场竞争越发激烈，企业办公和差异化要求日趋提高。

据观点指数不完全统计，2025年1-6月，多数办公空间服务商扩张谨慎，表现不及上年同期。

不过，也有部分办公空间服务商如IWG集团、创富港、BEEPLUS、高格办公空间、德事等企业逆势扩张，积极扩大市场占有率。

从新增签约/开业项目特点来看，办公空间服务商发展进一步细分，不同企业基于目标客群、核心资源与战略定位，形成了差异化的发展路径。

具体来看，创富港业务布局聚焦北上广深、香港等核心城市，以写字楼整层项目为核心载体，年内新增签约/开业项目多为“整层包租+灵活分割”模式。目标客群聚焦中小微企业与初创团队，尤其是1-20人规模的电商、自媒体、法律咨询等轻资产行业。这类客户对租金敏感度高，需求集中在“低成本、灵活租期、基础办公配套”，因此创富港的空间以“小面积独立办公室+共享前台”为主，单工位月租金控制在2000-4000元。

以高格办公空间和BEEPLUS为代表的企业聚焦特定区域扩张，如高格办公空间在常州集中布局2个项目，BEEPLUS在长三角的南京、南通、常州各落1子，形成区域密度优势，便于资源整合与运营效率提升。其中BEEPLUS深耕“产业空间+共享办公”，项目多与科技园区、产业基地绑定（如深圳科技园金融基地、南京中国气象谷），聚焦科创、金融等垂直领域，提供“办公+产业服务”一体化方案，与区域产业政策协同。

IWG集团以“品牌输出+区域合作”为主，既通过雷格斯品牌在一二线城市布局标准化中心（如西安软件新城、郑州楷林大厦），也通过与地方国企（上海南虹桥集团）战略合作，获取优质地段资源，强化区域渗透。

德事聚焦一线城市地标建筑（如北京国贸大厦A座、天津企业广场），服务跨国企业、律所、投行等客群，以“私密性+高端配套”为核心，空间设计强调高端商务感。

值得注意的是，办公空间服务企业从基础租赁向生态化赋能转型，办公空间产品从物理空间逐步转化为连接企业人才、资源、商机等的枢纽，推动办公空间服务行业向价值维度升级。

举例来说，BEEPLUS紫琅硅谷项目依托长江口产业创新区的区位优势，打造了以集成电路为核心的产业生态体系，形成“政策+空间+服务”三位一体的产业培育模式。

与此同时，年内IWG集团多数新增网点入驻产业园区类的物业，有效绑定产业生态，将办公空间转化为产业创新的基础设施，符合企业分布式办公、轻量化运营的需求。

本文节选自《商办与办公空间发展：承压调整》
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