物企寻求规模与效益平衡，第三方及多元业态拓展取得成效

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《观点指数 • 中国房地产全产业链发展白皮书》，其中，在“物业暨城市服务：价值重塑”篇中指出，样本物业企业的第三方以及多元业态拓展正在取得成效，数据显示，样本39家物企第三方项目对收入的贡献比例均值已达到55.64%；34家物企非住业态对收入的贡献比例均值约为33.02%，相比之下，头部及独立第三方物业在多元化拓展领域优势更明显。

目前，物业行业正在摒弃过往粗放式的发展模式，转向回归本质服务，追求管理规模的质量增长，企业通过在高能级城市及优质业态领域投入更多资源，合理优化布局，发挥集约化优势，塑造专业能力壁垒，从而实现规模、效益与服务的平衡，稳固高质量发展根基。

年报显示，多家物企对低质效项目进行了退出或汰换，涉及项目类型包括住宅、城市服务、企业服务、咨询服务等，主要目的是优化物业管理组合。

上述战略选择下，上市物企虽然保持着管理规模的增长，但增速继续下滑。

据观点指数统计，2024年53家样本上市物企总在管建筑面积约为76.24亿平方米，较2024年中期的75.05亿平方米仅增长1.6%；其中共11家物企出现在管面积下滑，占比20.75%。同时，43家物企公布的总合约建筑面积约为69.91亿平方米，平均同比增长4.20%；其中共15家物企合约面积下降，占比达35%。

具体来看，公布管理规模的物企中，在管面积位居前列的有碧桂园服务、保利物业、雅生活服务及绿城服务，分别达到10.37亿、8.03亿、5.51亿及5.09亿平方米。

其中，截至2024年末碧桂园服务的规模已连续三年居行业首位，共在管7895项物业，遍布内地31个省、直辖市、自治区及香港与海外，重点覆盖珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群，一二线城市的在管面积约占40.7%。同时期，绿城服务储备面积达到3.57亿平方米，尽管相较2023年末下降3.9%，但也远超其它物企的项目储备。

另外，受项目退出影响，世茂服务及宋都服务的在管面积下滑相对较快，分别为-12.8%及-12.5%，至2.18亿平方米及0.08亿平方米。

随着近年来物企不断强化市场化发展能力，业内的第三方以及多元业态拓展正在取得成效。

数据显示，39家样本物企第三方项目对收入的贡献比例均值已达到55.64%；34家物企非住业态对收入的贡献比例均值约为33.02%，相比之下，头部及独立第三方物业在多元化拓展领域的优势更明显，拓展的非住业态已广泛涉足商业综合体、写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区、航空、高铁、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、道路桥梁、公交场站及其他公共设施。

在多元业态拓展方面，保利物业则是个中代表。截至2024年末，该公司非住物业（主要包括商业、写字楼、公共及其它物业）在管面积达到4.89亿平方米，占总在管面积的60.9%；贡献收入48.95亿元，占总物业管理服务收入的41.9%。

另外，雅生活服务截至2024年末合约面积约7.2亿平方米，在管面积约5.5亿平方米，全业态均衡布局、核心区域深耕的策略成效显著。

从在管面积业态分布来看，住宅占比46.1%，公建占比43.1%，商业及办公占比10.8%。从城市线分布来看，超过70%在管面积集中于一、二线城市，高能级城市的高消费力与优质项目密度，不仅能提升品牌溢价，还形成区域服务壁垒，为雅生活的营收提供了保障。

观点指数认为，未来，在非住业态及第三方拓展方面，头部物企凭借自身较强的综合性竞争力将保持优势地位。中小物企中，国资物企依靠信誉、品牌、政策支持与资源倾斜等，在城市更新及公共服务领域较易赢得政府或机构信任；独立第三方物企则需聚焦特定领域或业态深耕，持续提升专业化和精细化服务能力，形成差异化竞争优势。

本文节选自《 物业暨城市服务：价值重塑》
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