消费浪潮推升资产“新贵”，抗周期板块领跑上半年REITs投资市场

观点指数 8月13日，《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》发布，其中在REITs发展篇中，2025年上半年中证REITs全收益指数变化趋势总体是在波动中上升，由年初1月2日的967.21点逐渐攀升到上半年的峰值，即6月23日的1124.91点，6月30日收盘价为1105.45点，累计涨幅达到14.29%。

上半年REITs市场的整体增长主要受益于消费类REITs，例如嘉实物美消费REIT上半年涨幅为50.21%，是目前中国内地上市的REITs之最。

这与国内对消费基础设施REITs的重视紧密相关，特别是国务院印发的《提振消费专项行动方案》中明确提到，支持消费基础设施REITs发行，将商业地产纳入盘活存量资产的重点领域。在政策导向外加机构投资者的偏好之下，消费基础设施REITs板块的信心直接提升，表现在消费类REITs二级市场的繁荣上。

此外，作为抗周期资产的保租房REITs（板块平均涨幅23.8%）对全收益指数的贡献也不可忽视。区间换手率上，重点关注的四类REITs中，保租房REITs的区间换手率跃升至0.8037%，而仓储类REITs降至0.5101%，其他则保持稳定。

2025年上半年产业园区类REITs平均涨幅远低于消费基础设施REITs，或是研发办公园区供需失衡，平均出租率仅有85.31%。在出租率下降的同时“以价换量”策略效果不显著，导致量价齐跌的情况出现，板块整体表现不佳。

即使在产业园区REITs内部，不同项目的差异也很大。细分来看，工业产房类REITs依然坚挺，即使在出租率略微下滑的情况下依然保持涨幅，区别于研究办公园区，例如博时津开科工产业园REIT的年内涨幅达到38.68%，稳居产业园区板块的首位，而中金湖北科投光谷产业园REIT则出现了-4.19%的跌幅，如此巨大的差异，究其原因是底层资产的不同。

2025年上半年仓储物流REITs平均涨幅17.34%，虽然低于消费基础设施REITs的34.33%，但头部项目如华安外高桥REIT年内以31.74%的涨幅领先。整体表现良好，但年化现金分派率有不同幅度的下降。上半年因消费端动力减弱加之外部国际贸易政策波动影响，电商需求放缓，拖累仓储物流REITs下滑。

租赁住房行业目前已上市的REITs合计8支，二级市场涨幅领先，已上市8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均涨幅23.86%，高于REITs市场的整体水平。其中，中金厦门安居REIT累计涨幅达33.68%，表现较为突出。投资者对保障性租赁住房REITs的信心与在政策指导下的良好资产闭环息息相关。

消费类REITs年内平均涨幅达35.00%，远超其他类型，表现亮眼的有嘉实物美消费REIT，涨幅50.21%，华夏大悦城商业REIT，涨幅47.96%，华夏首创奥莱REIT、华安百联消费REIT以及易方达华威市场REIT等产品，年内都达到了40%以上的涨幅。扩募方面，3月华夏华润商业REIT启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，将资产组合从环渤海扩展至长三角，分散区域风险并提升分派率。成为国内消费类REITs首单扩募案例，推动行业从“单一资产”向“多资产组合”转型。

消费基础设施REITs在二级市场的良好表现源于自身底层资产多为一二线城市核心商圈购物中心，抗周期属性强，加之运营商的良好运作，易受到投资者的青睐。

将视线转移到国际市场，美联储在5月初的FOMC会议上维持利率不变，市场对降息的预期有所增强。由于REITs对利率敏感，利率稳定或下行预期有助于支撑其估值。政策趋于稳定，降息窗口扩大，导致市场回暖。

但不同类别的REITs表现可能分化，例如，酒店和零售REITs若业绩超预期，即旅游复苏带动酒店REITs，推动指数局部上涨；而办公或工业REITs若受经济放缓影响，可能拖累整体表现。

同时，机构资金可能更青睐医疗保健、数据中心等防御性较强的REITs，导致板块内部分化。

香港REITs市场在2025年上半年呈现结构性分化，领展房产基金、冠君产业信托等头部REITs凭借优质资产和稳健运营，表现突出；而部分中小型REITs因租金承压和估值下调，陷入亏损。

本文节选自《REITs发展：主体扩容》
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