不动产企业研发端投入下滑，未来聚焦运营能力建设

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在“数字化发展：实效为先”篇中指出，目前样本不动产企业在研发端的投入仍延续下滑，投入金额占营业收入的比例仅在1%左右。未来，随着行业进入存量时代，数字化聚焦的核心或是减少开发领域的投入，转向经营业态和轻资产的项目建设和能力输出。

在“数字中国”顶层设计的持续推进下，不动产作为国民经济支柱产业被纳入数字化升级版图，政策端已从倡导走向制度配套，为行业铺设了规则跑道。

与此同时，泛在连接、智能计算与虚实融合技术的迭代，正重塑生产力与生产关系，使数字技术向建造、交易、运营等场景深度渗透；不动产行业自身则处于从增量扩张到存量精耕的换挡期，土地、资金、人口等关键要素的红利递减，传统路径难以为继，亟需借助数字力量打开第二增长曲线。

数字化转型不再是可选项，而是不动产行业重塑价值链、重塑组织能力、重塑客户关系的必由之路。它能够在全生命周期内提升资源配置效率、增强业务弹性、孵化新的服务与盈利模式，使企业从单一开发向持续运营和生态协同演进。

观点指数长期跟踪不动产全行业的发展态势，涉及住宅房地产（房地产开发）、商业地产、新经济地产（产业及物流地产）、物业及城市服务等数字化转型现状，以及科技服务商于其中扮演的角色。针对科技在不动产行业中的应用效果、发展趋势、榜样案例等，进行一系列分析研究，供市场参考。

2025政府工作报告中，将新质生产力进一步明确为推动经济高质量发展的重要支点，强调“要因地制宜发展新质生产力，推动传统产业改造提升，加强科技创新和产业创新融合发展等，实现国内经济结构的优化与转型升级”。

今年以来，科技领域创新步伐加速，为各行业的数字化转型和智能化升级提供了新的机遇。

先是具备“开源、低成本、高性能”等特性的国产大模型DeepSeek发布，推动人工智能技术的普及和应用，使更多中小企业和开发者能够利用顶尖模型进行降本增效，加速了AI在各行业的落地。

再是具身智能最新成果的展示，为公众提供了近距离接触和了解机器人前沿技术的机会，也为相关技术的商业化落地做足了铺垫。

此外，低空经济从“政策驱动”向“市场驱动”跃迁，商业化加速，诸多企业正在抢占这一新高地，引领无人机等技术的应用潮流。

与此同时，不动产行业整体仍处于深度调整期，各业态均面临不同程度的挑战。

房地产开发领域，投资、新开工和施工面积下滑，新房需求低迷；企业面临资金压力、盈利下滑等困境，尽管政策持续支持，但市场内生动力恢复仍需时间。商业地产投资增速放缓，市场规模收缩，运营表现区域分化，部分二三线城市租金下滑、空置率上升。产业园区招商竞争激烈，同质化严重，转型需求迫切；物流园区需求增长乏力，成本上升，亦面临劳动力短缺和技术转型压力。物业及城市服务行业受宏观经济下行、居民收入压力增大、业主维权与议价能力提升等因素影响，企业与业主的矛盾渐趋频繁，营收增速放缓，回归微利经营。

上述背景下，数字化转型被视为破局重生的关键工具，业内企业普遍寄希望于科技力量以提升运营管理效率、优化客户服务体验、降低运营成本、创新业务模式以应对宏观经济下行及市场竞争加剧等情况，实现可持续发展。

目前，科技正助力不动产行业迈向智慧化和精细化管理运营的新阶段。具体表现在，数字化平台的广泛应用能够提升企业从投资、建设、运营到资产管理的全生命周期管理效率；AI大模型、大数据、物联网、数字孪生等新型科技在不动产行业各个环节得到探索，为企业的投资决策、市场预测和项目规划提供有力支持，还能够提升客户的体验与营销效率等。

观点指数统计，目前样本不动产企业在研发端的投入仍延续下滑，投入金额占营业收入的比例仅在1%左右；同时，不同企业间的投入差别较大，总体上业内头部企业研发投入金额领先于中小型企业。另外，少数几家商业、园区类地产企业增加了研发投入，但绝对金额并不大。

例如，大悦城控股聚焦绿色低碳、数智化、围绕客户体验的商业和住宅产品创新等多个领域重点发力，推动在商业节能、绿色低碳、产品创新等方面的研发投入，助力产品升级，保持大悦城产品的竞争力，最终研发费用同比2023年增长58.79%至752万元。

苏州高新2024年研发费用同比增长约20.81%至4000万元；旗下东菱振动加强新品研发力度、促进科研成果转化、开拓测试服务市场布局，2024年度研发投入3124.94万元，占东菱振动全年营业收入的6.02%。

相比之下，中国海外发展2024年的创新投入虽然下降9.83%，但金额仍达到10.27亿元，占营业收入的比例约为0.55%；同时，绿地控股主要在建筑产业新工法、新技术及新材料的自主研发方面投入，2024年研发费用下降17.18%至11.95亿元，占营业收入的比例约为0.50%。

观点指数认为，企业减少数字化投入的原因主要有三个：其一是行业整体处于下行期、现金流以及融资环境趋紧，企业普遍采取收缩策略，导致对非核心业务的投入（如数字化转型）减少；同时，数字化是一项长期投入，短期内可能难以看到明显成效，在利润下降的背景下，众多中小企业缺乏持续投入的动力。

其二是既懂不动产又懂技术的复合型人才匮乏，多数企业管理层缺乏对数字化转型的认知及理解，无法构建起与新质生产力相适应的组织架构，使得不同业务系统、部门之间的数据难以实现有效整合与共享，从而形成较大的内部阻力。

其三，存在不动产企业此前数字化及信息化建设投入较大，构建了较完善的基础设施和系统平台，因而投入下降。所以，企业研发投入缩减并不意味着对数字化及信息化的重视程度降低，只是进入了更加注重系统稳定运行和优化升级的新阶段。

据了解，当前一些中小型企业尽管在资金、技术、人才储备等方面相对有限，但也会采取一些灵活和适合自身特点的数字化升级路径，例如，借助外部力量与生态合作，专注于核心业务和深耕细分领域，注重轻量化或模块化成果积累等。

总体来看，业内数字化转型更加理性实际，更加注重经营绩效导向。未来，随着行业进入存量时代，数字化聚焦的核心或是减少开发领域投入，转向经营业态和轻资产的项目建设和能力输出。

本文节选自《数字化发展：实效为先》
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