降低物流成本成主要抓手，跨境电商进行战略调整

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在“物流园区暨基础设施：稳中求进”篇中指出，政策以推动跨境电商发展、降低社会物流成本为主。观点指数认为，物流成本的降低直接缓解了企业的经营压力，节约的物流成本开支可以用于企业其他领域的投资、原有资产的升级改造等，帮助企业扩大市场份额并提升竞争力。中国五大区域物流地产均采取以价换量的形式，平均租金较2024年四季度均有所下调。

物流各项指数方面，2025年5月份仓储指数为50.5%，较上月回落0.2个百分点。

整体来看，上半年仓储指数在今年1月达到顶峰，随后下降并呈现小幅震荡的趋势，但仍保持在扩张区间。今年以来，指数均持续稳定在50%以上，显示仓储行业延续平稳向好的运行态势。

物流方面，2025年5月份中国物流景气指数（LPI）为50.6%，环比回落0.5个百分点。

总体来看，物流业景气指数在今年3月达到顶峰，主要是在节后市场平稳回升预期的基础上，供应链上下游如期推进复工复产，产业需求有序释放，全链条运行效率提升。

政策方面，据观点指数不完全统计，报告期内共录得11项相关政策发布，政策以推动跨境电商发展、降低社会物流成本为主。

5月26日，商务部等8部门联合印发了《加快数智供应链发展专项行动计划》。明确在农业、制造业、批发业、零售业等重点领域加快数智供应链发展，推动降低全社会物流成本，培育一批数智供应链领军企业和供应链中心城市。

截止至6月30日，据观点指数不完全统计，共计有16个省份出台了降低社会物流成本的相关政策文件。

观点指数认为，物流成本的降低直接缓解了企业的经营压力，节约的物流成本开支可以用于企业其他领域的投资、原有资产的升级改造等，帮助企业扩大市场份额并提升竞争力。

当前，降低物流成本仍存在较大的提升空间。国内有效需求不足，新旧动能转换及持续有效降低全社会物流成本存在一定挑战，下半年仍需推进多领域释放潜力。

关税不确定性风险仍存，跨境电商进行战略调整

根据戴德梁行数据，中国五大区域物流地产均采取以价换量的形式，平均租金较2024年四季度均有所下调。平均空置率方面，2025年一季度华北区市场空置率环比微涨0.5个百分点，至20.9%，其他四个区域平均空置率不变或略有下降。

其中，华南区域平均空置率维持在9.4%，平均租金环比下降0.5%至39.1元/㎡·月。据了解，深圳市整体需求表现平稳，电商及制造业仍为主要去化力。其租金微降2.3%至49.1元/㎡·月。未来供应可能对市场去化带来一定冲击。

广州整体表现较为稳定，电商、3p仍为市场的主要租户。空置率略增0.32个百分点至8.9%。广州未来供应集中入市，未来去化压力亦可能较大。

观点指数认为，关税等的不确定性，导致一季度华南地区的仓储即使租金下降也无法换回空置率，空置率指标提高。

5月12日，中美暂停关税的90天期限利好后续三个月的中国出口，而7月底最新的再次谈判，预计关税暂停期将继续延期90天，短期也是利好贸易。但是，双方的摩擦继续，所以，各种企业都在未雨绸缪中。

期内，租户如希音（SHEIN）、TEMU等跨境电商选择在美国市场大幅上调商品售价以及在东南亚租赁仓库。

中国跨境电商巨头SHEIN与拼多多旗下平台Temu于4月17日同步向美国消费者发布公告，宣布自2025年4月25日起全面上调商品售价。这一调价决策源于特朗普政府关税新政：自5月2日起，美国将取消针对800美元以下中国进口商品的免税政策，改为征收货值120%或100美元的关税（以较高者为准），6月1日后关税上限进一步升至200美元。

除此之外，在仓储方面，跨境电商除了选择自建仓库外，部分还会选择租赁仓库以打开海外市场。

5月19日消息，京东在英国米尔顿凯恩斯（Milton Keynes）PLP MK物流园内租赁两处相邻的仓储设施，总面积达531,519平方英尺，租期五年。据悉，京东提出租赁需求后，仅在数周内便完成了租赁。

政策方面如国家层面和地方层面同样大力支持跨境电商出口海外仓等新业态新模式发展，还支持跨境电商多渠道出口商品等。

1月27日，国家税务总局发布关于支持跨境电商出口海外仓发展出口退（免）税有关事项的公告。

政策中提及，纳税人以出口海外仓方式（海关监管方式代码“9810”，下同）出口的货物，在货物报关离境后，即可申报办理出口退（免）税。

本文节选自《物流园区暨基础设施：稳中求进》
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