政策聚焦存量转型，保租房REITs规模破130亿

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在 “住房租赁：存量提质”篇中指出，上半年中央及地方层面协同发力，住房租赁政策方向紧密围绕“保障民生、促进市场健康发展”的核心目标，通过规模化供给、财政金融支持、规范管理、权益保障及地方实践等多维度措施，推动租赁市场从“大规模建设”向“存量提质”转型。

2024年末中央经济工作会议提出，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房，为2025年政策定下基调。今年3月《政府工作报告》进一步明确，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大的自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。

财政部同步推进专项债券支持政策，旨在通过积极的财政手段，缓解住房租赁企业的资金压力，特别是在保障性住房建设领域，为市场注入一剂“强心针”。同时，央行将保障性住房再贷款使用范围拓宽至存量盘活，并允许专项债收购存量房转保租房，降低地方政府的资金压力。

从各部委政策方向来看，收储转租成为2025年的重点工作之一。

住建部表示，中国已经建成了世界上最大的住房保障体系。与此同时，住建部出台《关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知》，将工程质量安全纳入常态化监管，并通过《住宅项目规范》强制要求住宅建设满足采光、隔声、消防等37项核心指标，从源头保障租赁住房品质，提升租赁住房的居住体验与安全保障。

各地政府积极响应中央号召，因城施策，在住房租赁政策方面不断创新和细化，构建起多层次的政策支持体系。

随着政策持续落地，住房租赁市场有望实现供给结构优化、运营模式升级、消费环境改善的目标，成为房地产行业转型与新型城镇化建设的重要支撑。

据观点指数不完全统计，2025年1-6月，多城积极响应中央号召，从供给侧强化培育力度，多渠道筹集保障性住房。同时辽宁、郑州、河南、青岛等多地鼓励通过收购、转化用途、盘活闲置存量等方式，加大保障性租赁住房建设筹措供应力度，并按照“以需定购、以需定建”模式筹集，加大保障性住房建设筹措供应力度。

规范管理层面，深圳、杭州、郑州等多城通过信用管理、白名单制度、合同范本等手段加强监管，如深圳拟出台《住房租赁企业信用管理办法》，从准入到退出全链条规范企业行为，遏制虚假房源、违规租赁等乱象。

上海、广东等省市依托REITs、财政补助等工具强化资金支持，如上海推动基础设施REITs扩容，广东下达中央财政补助资金，为住房租赁项目提供低成本融资路径。

聚焦权益保障层面，天津、北京、上海、厦门、杭州、广州、深圳、山东、京津冀、成都、浙江等多个省市通过公积金政策优化、保障性住房分配倾斜等举措，降低租房成本，保障新市民、青年群体的居住权益。

整体来看，2025年继续加快推进地方收储工作，明确地方自主决定以合理价格收购存量商品房转为保障性住房，各地加快保障性租赁住房入市。同时，政策进一步强化对租客权益的保障、“租购同权”政策深化，规范管理并行以及加强租赁市场主体行为的监管力度，促进住房租赁市场健康有序发展。

在政策红利持续释放与企业积极探索的双重驱动下，保租房REITs市场通过“扩募+首发”并行的双轮驱动模式实现扩容，有效提升了市场流动性与资产分散性。

其中汇添富上海地产租赁住房REIT和华泰苏州恒泰租赁住房REIT分别于3月31日和5月21日成功登陆上交所。

前者募集规模为13.62亿元，底层资产是位于上海市闵行区的虹桥璟智项目、江月路项目，建筑面积合计约8.83万平方米。

后者募集规模为13.67亿元，底层资产为苏州恒泰旗下的菁英公寓，该公寓是苏州工业园区规模最大、运营最成熟的人才优租房社区，建筑面积约为27万平方米。

其中2024年10至12月汇添富上海地产租赁住房REIT净现金流分派率预测数为4.12%（年化），2025年度净现金流分派率预测数为4.16%。2025年度和2026年度华泰苏州恒泰租赁住房REIT预测净现金流分派率分别为4%和4.07%。

近年来，保租房REITs行业热度持续攀升，随着杭州安居集团、万科、新黄浦、越秀集团、雄安集团、湖北保租房公司、上海临港等多家企业保租房REITs发行进程的推进，市场规模预计将显著增长。

与此同时，扩募端持续推进。2025年3月26日，华夏北京保障房REIT扩募申请正式获得证监会批复和上海证券交易所无异议函‌。6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目正式于上交所上市，成为国内首单成功扩募的保租房REITs项目，进一步巩固公募REITs市场首发+扩募双轮驱动的格局。

截至2025年6月30日，国内上市保租房REITs数量增至8只，发行总规模增至130.93亿元（含华夏北京保障房REIT扩募规模），总市值接近200亿元，展现出强劲的市场活力与发展韧性。

聚焦项目运营层面，据基金公告披露，新发行及扩募的保租房REITs项目底层资产表现亮眼，出租率均突破90%，项目经营持续保持稳健态势。从运营韧性来看，这些项目在租金收缴率、租金水平、客户粘性等指标上表现优异。

与此同时，已上市保租房REITs底层项目经营表现保持稳健。已披露二季度业绩的21个底层项目租赁住房部分出租率整体维持在88.69%到99.68%区间，超半数底层项目出租率逾95%，继续保持高位经营。

本文节选自《住房租赁：存量提质》
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