商业企业运营面临现实挑战，不少轻资产项目面临退出困境

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在“商业地产零售业态发展：内功修炼”篇中指出，当前市场处于理性调整阶段，企业面临诸多现实挑战。在此背景下，部分头部商业地产企业凸显出较强韧性。展望后续发展，在不明朗的环境下，企业商业运营能力的提升，将成为未来在行业竞争中突围的重要一环。

具体来看，当前零售商业地产企业业绩增长承压，轻资产扩张成主流趋势，但企业也面临项目退出挑战。与此同时，存量改造与精细化运营的重要性愈发凸显，具备优质商业操盘能力的企业更易在市场中脱颖而出。

市场趋于理性之下，零售商业地产运营商的业绩增长也面临较大压力，实现明显增长的实属少数，但其中仍有亮点存在。

港资企业方面，样本企业呈小幅增长或下滑状态，当前市场的不确定性对业绩增长有较大影响。但长线运营为主的企业展现出较强韧性，主要得益于旗下商业物业组合较强的市场竞争力和抗风险能力。

2024年，太古地产内地零售物业租金收入录得47.87亿元，同比微涨约2%，而新鸿基地产、九龙仓集团等企业的内地投资物业收入则录得下滑，同比分别下滑2%和4%。

内资企业方面，头部商管企业华润万象生活的零售商业收入增幅约30%，旗下在管项目零售额增长18.7%，重奢与非重奢不同量级项目分别增长5.6%和27.1%。

但也有部分商管企业出现增长乏力的情况，宝龙商业、星盛商业仅实现收入的小幅增长，同比增长0.1%、1.5%，而中骏商管收入同比下滑4.7%。

至于轻重并举的企业，在市场挑战之下，凭借新开项目和整体规模效应实现了不同程度的增长。如大悦城地产零售商业收入录得30.23亿元，增长1%；新城控股收入128亿元，同比增长13.1%。

2025年下半年，预计上述企业仍面临不小的市场挑战，部分基本盘较稳的企业有望凭借突出的运营能力，较快做出调整以应对市场和行业变化，创造更好的业绩。

当前市场，轻资产扩张成为主流，华润万象生活、万达商管、旭辉商业及爱琴海等通过轻资产模式，在降低成本压力的同时进行快速布局。

据观点指数统计，上半年上述企业陆续签约了不少轻资产项目，华润万象生活签约苏州万象天地、旭辉商业签约金华旭辉广场等。

不过也需要注意到，轻资产发展并非易事，实际上不少以轻资产输出为主要发展模式的企业，也面临项目退出的问题。2024年12月，融创与业主方崇左城建就崇左万象汇完成合作签约，该项目此前运营方为华润万象生活；昆明唯一的大悦城也于同年更名为好悦天地，印证了大悦城的退出。

据观点指数了解，企业退出项目的主要原因有以下几种：一是部分项目合作期满后，业主收回自主经营或更换运营方；二是轻资产项目经营效果未达预期，业主选择终止合作。但无论何种原因，商管企业在轻资产输出上面临的现实挑战不可忽视。

项目层面，存量改造与精细化运营的重要性愈发凸显。无论是领展投入1.8亿改造广州天河、北京通州项目，亦或是广州天河城的楼层焕新，无一不是通过聚焦商户组合与体验升级，保持项目新鲜感和竞争力的重要举措。

而差异化定位的项目也层出不穷，文化融合的如武汉远洋里CITYLANE（一期），以文化生活定位探索传统建筑与现代消费融合；科技体验融合的如京东MALL武汉店，定位全场景科技零售。上述商业创新均是出于应对商业同质化竞争、抢占商业市场的考量。

本文节选自《商业地产零售业态发展：内功修炼》
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