传统住宅物业市场增量放缓，城市公共空间服务市场将持续扩张

观点指数 8月13日，观点指数研究院发布《观点指数 • 中国房地产全产业链发展白皮书》，其中，在“物业暨城市服务：价值重塑”篇中指出，传统住宅物业市场增量将持续放缓，直接影响到物企通过新项目获得管理面积增长的速率。但随着城市治理的精细化和城镇化进程正在持续推进，城市公共空间服务市场处于快速扩张阶段。

今年以来，物业行业的政策端经历了显著的调整与升级。一方面，政策旨在从细化标准、强化监管以及透明治理等维度，推动行业规范化发展，实现服务质量提升。另一方面，通过积极推动物业企业转变服务理念，提升智慧化服务水平，拓展服务边界，增强多元业态的专业服务能力，助力行业从“粗放管理”向“高质量发展”转型。

4月25日，我国第一部社区设施服务国标——《完整社区设施服务指南（GB/T45581—2025）》发布，并于今年8月1日正式实施。

该《指南》是落实关于“建设宜居、创新、智慧、绿色、人文、韧性城市”要求的重要举措，也是响应住建部关于统筹推进“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设工作部署的具体行动。

其对完整社区做了定义，即“在居民适宜步行范围内有完善的基本公共服务设施、健全的便民商业服务设施、完备的市政配套设施、充足的公共活动空间、全覆盖的物业服务和健全的社区管理机制的区域。“

整体上，旨在提升居民生活质量；推动社区资源整合，形成共驻、共建、共享的社区资源良好态势；健全社区组织，明确职责和权利；完善社区服务设施，营造全龄友好、安全健康的社区生活；推进智能化服务；以及健全社区治理机制，引导居民全程参与完整社区建设。 近年来，业主对透明化治理的诉求逐渐提升，而这一举措可保障业主的参与权与决策权，进一步维护财产权益。同时，对于物企来说，趋向透明化亦有助于规范管理流程，增强企业的公信力。

举例来看，江苏省住建厅6月16日发布的《江苏省物业服务质量提升行动实施方案》提出，要在各地选取一些具备条件的住宅小区，探索开展有业主委员会收取物业费、采取包干制以外的物业收费方式，拓展智慧物业应用场景（电子业主卡、业主在线表决平台等），探索项目经理向业主委员会和社区述职、业主委员会离任审计等试点。

《江苏方案》旨在通过开展试点，总结可推广的经验做法，助力破解行业共性难题。

但受到目前整体经济的下行压力及房屋资产价值滑坡的影响，部分政策的出台也引发热议，其中“物业费”成为关注的核心点；今年上半年政策端还引发“空置房物业费打折潮”，要求物业服务“质价相符”的呼声越来越高。

2月28日，长沙市《关于规范物业服务收费管理的通知》发布，其中便提到空置房物业费实行阶梯式优惠，即业主按照物业服务合同、交房公告(或者交付通知书)约定的房屋集中交付日期的次月起连续空置至第24个月，按照物业服务收费标准的70%缴纳物业服务费用；从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业服务收费标准的90%缴纳物业服务费用。

截至当前，不完全统计全国已有十余座城市（区）宣布空置房物业费可打折，具体包括苏州、无锡、宿迁、扬州、常州、长沙、石家庄、青岛、潍坊、烟台和兰州新区等。

观点指数认为，“物业费”关乎多方利益，需要更好地平衡；物业服务过程的相关成本并不会因为房屋空置而减少，这会间接导致物企降低服务质量。从预期来看，相关政策让物业费降价的舆论呼声较高，影响了物企议价能力、收缴率等，从而让住宅服务市场面临压力。

目前，物业服务市场变得更加开放。中共中央、国务院3月17日印发的《提振消费专项行动方案》提出，要稳步推进服务业扩大开放，推动将物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录。

这意味着有望吸引更多国际资本进入国内物业服务领域，为行业带来先进的服务理念、技术工具和运营模式，推动物业管理模式创新；也将加剧物业行业的竞争压力，推动业内优胜劣汰与整合兼并。

从行业发展空间来看，受上游房地产市场持续止跌回稳影响，传统住宅物业市场增量将持续放缓，直接影响了物企通过新项目获得管理面积增长的速率。而在既有的存量市场中，随着“好房子”建设对“好服务”赋能的需求，物企也不得不注重服务品质竞争、提升业主满意度与市场竞争力。

国家统计局数据显示，今年1-6月，全国房地产开发投资同比下降11.2%，其中住宅投资下降10.4%；住宅施工面积下降9.4%；房屋新开工面积下降20.0%；住宅销售面积下降3.7%。

相比之下，政策端鼓励物企拓展服务边界，一方面向社区康养、便民生活等增值服务领域延伸；另一方面，寻求学校、医院、景区及其他城市公共空间的发展机遇。

期内，教育部办公厅《关于推动高校后勤高质量发展的通知》提到，鼓励高校逐步开放或按服务项目开放校内市场，形成校内外服务实体公平、有效、良性竞争格局。

此外，城市治理的精细化和城镇化进程正在持续推进，城市公共空间服务市场处于快速扩张阶段。市场数据指出，2019年至2023年，城市服务市场的总收入由1898亿元增加至2336亿元，复合年增长率为5.3%。2028年，城市服务市场的总收入预计将达3236亿元，2023年至2028年的复合年增长率预计为6.7%。

本文节选自《物业暨城市服务：价值重塑》
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