《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》：无界共生

前言

《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》暨《影响力指数 • 博鳌风尚表现报告》是对全行业发展现状与前景所做的整体性研究，包括：房地产开发、土地、城市更新、代建、产业及产业园区、物流及物流园区、商业地产及商业零售、资本与金融、物业暨城市服务、住房租赁、办公方式、康养、文旅、数字科技等行业，并于每年度的博鳌全体大会上发布。

观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、数据收集的手法，结合专业的数据分析和深度的模型研究，全方位、多维度地剖析当前全产业链各业态的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，期望携各种报告的分析总结与坚持求发展的各企业同心共谋，携手穿越这个新经济周期。

以下为《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》暨《影响力指数 • 博鳌风尚表现报告》节选：

1、地产发展报告：产品制胜

权益销售金额超过500亿企业增至7家，全口径销售千亿以上增至4家

观点指数 “2025年1-6月房地产企业销售表现”研究成果显示，保利发展、中海地产和华润置地占据权益销售金额的前三甲，分别录得1143.8亿元、946.6亿元以及738.2亿元。招商蛇口、万科、绿城中国和建发紧随其后，为615亿元、541亿元、539亿元和531亿元。权益销售金额超过500亿元的企业环比上月增加4家至7家。

保利发展、绿城中国和中海地产占据全口径销售金额的前三，分别录得1452亿元、1220亿元以及1202亿元，华润置地和招商蛇口紧随其后，为1103亿元、888.9亿元。全口径销售金额超过1000亿元的企业增加至4家，500亿以上增加至11家。

缩减投资，企业谨慎经营

到位资金方面，1-6月份，房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%。1-5月同比下降5.3%，1-4月份同比下降4.1%，1-3月份同比下降3.7%，环比1-2月降幅扩大0.1个百分点。

整体来看，6月房地产企业国内贷款依旧处于下行态势，个人按揭贷款和定金及预收款处于低位水平。

新开工方面，1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积441240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。

竣工方面，房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。

观点指数认为，新开工面积同比持续下降主要是受制于销售走弱，房企减少拿地，降低施工进度。而竣工方面虽然有“保交付”政策支持，但整体降幅还是很大。

据观点指数观察，上半年部分房企的投资策略中“聚焦”、“核心”、“一线”等是关键词。这些策略与去年对比，基本没有变化，甚至在当下执行更为坚定。主要是这些城市地块安全边际较高，去化周期短，企业回流资金的速度快。

不少房企通过合作的方式，实现大宗项目的融资，降低资金压力。保利发展控股集团股份有限公司与国寿投资控股有限公司签署战略合作，中交城投与科学城城更集团共同探索央企参与城中村改造项目实施路径。

企业依然需要积极寻求资金来源，售卖资产成为了企业最直接和有效回笼资金的方式。比如出售一些低效的商业资产，又或者出售一些住宅、土储项目股权。此外，企业为了降低成本，精简组织架构，更为扁平和高效。

2、好房子发展报告：逻辑重构

政策驱动下的行业新变局，好房子迎来新发展机遇

2025年，房地产住宅市场还处于极度分化的状态，面临国家队进入住房租赁市场，擅长商品房开发的第一梯队企业基本把产品定位于改善型产品，可以简称为市场需要的好房子。我们看到，国家及地方层面围绕好房子密集出台政策，标志着行业已经进入到真正的产品时代。

国家层面，国务院、多部委及中央会议从顶层设计入手，通过强化规划规范、优化供给结构、拓宽资金渠道、完善全生命周期管理等多维度政策，为好房子建设奠定制度基础。

地方层面，不少省市则积极响应，出台具体的设计指引、标准规范、评价体系等细则，在空间布局、配套设施、品质监管、设计要求、评价维度等方面细化落实国家政策，推动好房子进一步发展。

加快构建房地产发展新模式，建设适应人民群众新期待的好房子，满足居民提升居住品质的需求，是国家对当下房地产行业提出的新要求。

而好房子也有了全新明确的标准，今年5月住建部正式实施的《住宅项目规范》为好房子设立了更高标准。相较旧规，新标准显著提升了住宅层高、容积率、隔音降噪、适老化设计、消防安全等方面的强制性要求。

据观点指数了解，当下一二线城市的好房子更聚焦高端改善，品质与配套是首要考虑的要素，消费客群对价格敏感度较低，但对品质有高要求。但无论城市能级，“得房率”、“层高”、“全屋智能”、“好社区”等要素已成为热销项目的关键标签，要求房企必须在产品上以更高的标准进行精耕细作。

改善型市场热度走高，产品力与服务力是制胜核心

2025上半年，市场上表现较好的新增供应住宅项目，除传统热门区域项目外，还包括新兴区域项目，均瞄准了不同人群的购房需求，因此在销售去化上有不错的表现。

其中，改善型项目的需求较为强劲，不少项目锁定35-50 岁的中高端改善群体，其核心诉求在于地段价值、居住品质与生活方式的全面提升。

上述大部分样本项目聚焦舒适与实用，强化空间价值。户型配比以改善型为主，主力户型多在100㎡以上，四居室是主流，部分项目还搭配180㎡以上大平层，满足二胎家庭、三代同堂等不同客群的需求。

整体来看，均发力“地段+产品+配套”组合拳，精准瞄准目标客群，其中科技住宅、低容积率、高得房率等特点的项目更受购房者青睐。

这也体现了行业竞争已进入“精耕细作”的下半场，当下房企在项目开发中更多聚焦差异化产品设计，通过提升得房率、优化采光等细节，打造核心竞争力。

其中，硬品质、软服务提升是实现项目去化的重要影响因素。房企需在聚焦打造高品质住宅项目的同时，提供优质物业服务，形成良好口碑，构筑起市场上的长期竞争力。

3、代建管理报告：潜力待挖掘

企业规模增长分化，不良资产代建潜力待挖掘

2023年，代建行业新签约的项目建筑面积同比增长超过40%，显示出强劲的市场需求。2022年，我国房地产代建行业的新签合约项目建筑面积为11059万平方米，比2021年增长了11.3%。根据观点指数测算，预计2025年全国代建新拓面积约2.5亿平方米，增速超过25%，创历史新高。

从观点指数观察的三个梯次典型企业来看，代建企业新增签约项目面积表现不同。头部增长规模领先于其他代建企业，中部企业规模和增长加速，尾部企业增速较慢。

各梯次企业的增速差异，主要在于采取的策略不同。头部企业进行全国化全业态布局；中部企业积极获取业务，加强合作；尾部企业较多是属地化探索，也有“抢单”的趋势。

当前不良资产代建市场仍存在发展空间，但代建企业需强化债权梳理、技术优化与资源整合的能力，以有效对接AMC机构、地方政府及纾困企业主体并开展合作。市场存在大量房地产领域不良资产，其盘活需专业代建企业介入，以推动项目恢复正常运营。在此过程中，AMC机构、地方政府及纾困企业主体在风险化解、资产盘活中发挥关键作用，尤其是中央汇金2025年2月入主中国信达、中国东方及长城资产后，预计将通过资金支持（如收购、重组等方式）进一步缓解房地产企业的流动性压力。

观点指数认为，当下的代建市场各家企业都在抢夺市场份额。如果企业品牌还未形成一定的影响力，通过降低费率获取业务其实也是有效的手段，但如果是恶性竞争的价格战，势必会损害各方利益。低费率对委托方也不一定是好事，如低费率意味着后期的管理建设过程中可能会出现偷工减料、产品质量等问题。

住宅与城市配套仍为业务主导，产业园区类项目待扩张

据观点指数观察，住宅（含保障房）代建赛道集中度最高，代建企业大部分是房企系旗下的代建平台，以代建住宅项目作为入局的首个赛道。

据观点指数不完全统计，2025年上半年，绿城管理、润地管理、金地管理、龙湖龙智造、招商建管、旭辉建管等企业获取不少的住宅代建项目。如龙湖龙智造签约华屹置业，为深圳市宝安区项目提供代建代销服务。招商建管携手招商蛇口苏南公司获取昆山开发区南浜路北侧、洞庭湖路西侧地块。

根据观点指数统计的数据显示，1-6月，前100房企实现累计权益销售金额11821.94亿元，同比下降约13.23%。商品住宅去化面临较大的压力，尤其体现在刚需盘上。而改善盘则有不一样的行情，如期内上海几个楼盘销售去化几乎当日售罄。对代建企业来说，改善商品住宅的代建需求是存在的。

值得注意的是，保障房和保租房是国家倡导建立的，补充满足不同层次的住房需求。而这部分的代建业务量还未饱和。

专业从事产业园区和物流园区项目的代建企业较少。产业振兴获大力扶持，尤其对于一些产业集群的支持力度只增不减。产业配套设施的建设也会带动其他业态的进驻。随着产业发展，人口流入，集聚效应推动住宅、商业、社区等配套的需求。这部分代建的可开发场景丰富。

期内，金地管理与金地东南区域合作，成功中标位于台州市黄岩区的黄岩南城大道北侧产业园代建项目，将为委托方提供全过程开发管理服务。

观点指数观察到，代建企业获取的城市配套代建项目多以学校、医院、场馆等社会公共设施为主。润地管理成功中标东莞市石碣镇全民健身中心项目，与石碣镇政府展开合作。

观点指数认为，城市配套代建项目多数以地方代建企业为主，知名代建企业作为补充。城市配套中标评审条件会筛掉部分代建企业。有些地方会以代建企业在当地代建管理项目的多少作为指标评审。如果新进代建企业想要进入，唯一的办法可能是选择和其他企业合作。

当然，随着市场化的深入，相信这些条件会有所改变，如考虑企业本身的项目，而不是局限于只是在当地。

4、产业园区暨基础设施报告：跨越周期

产业基金投向新质生产力，集体经济类REITs问世

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得37起融资事件，其中融资类型包括债券、类REITs、ABS及基金，其中产业基金主要投向新质生产力板块。

5月13日，深圳市半导体与集成电路产业投资基金“赛米产业私募基金”完成工商登记注册。该基金总规模50亿元，由深圳市引导基金、龙岗区引导基金等出资，深创投、深重投为普通合伙人。

此基金将聚焦深圳市半导体与集成电路重点项目及细分龙头企业等，助力完善产业链。

这种产业基金的设立主要是要围绕本地的重点战略产业来打造和完善产业链，通过梳理地方重点产业的产业链，找出明显缺失的关键环节，然后重点投资支持这些关键环节。

目前政府招商模式逐步从“政策招商”、“以税招商”等转向“股权投资+招商落地”的资本招商新模式，政府通过产业基金注入“耐心资本”，重点扶持技术研发和产业化初期项目，填补市场空白。

4月23日，以街道集体经济载体为底层资产的“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”已正式获得上海证券交易所无异议函，成为全国首单获批的集体经济类REITs项目。

集体经济类REITs与普通类REITs的区别在于主导开发的单位为社区集体，兼具经济收益与社会服务属性，募集资金主要用于推动集体资产循环开发（“开发—成熟—REITs—再开发”模式），并支持社区民生项目（如商业综合体、新能源基建等）；但普通类REITs是以市场化运营为主，目标则聚焦于资产增值和租金收益，资金多用于偿还债务、优化企业资本结构或扩大园区规模。

观点指数认为，通过发行类REITs，可将集体资产证券化，打破传统集体经济依赖银行贷款或财政补贴的单一融资模式，降低负债率，实现轻资产运营。

REITs运营分化，数据中心类打响第一枪

报告期内，多家产业园REITs公布其2025年一季度的业绩情况，收入与净利润与其去年相比差异大。

从出租率及租金方面来看，大多数产业园REITs的租金同比下降，出租率也呈下降趋势。

从整体出租率来看，国泰君安临港创新产业园REIT的出租率最大，为98.38%，且同比增长4.02个百分点。据其一季报，REIT的租户有20 家，主要集中在汽车装备、高 新材料、精密机械、生物医药及其他行业。

此外，华安张江产业园REIT、中金联东科创REIT、中金重庆两江REIT及国泰君安东久新经济REIT的出租率均维持在90%以上，显示出较强的抗风险能力和稳定性。

其中，国泰君安东久新经济REIT的表现尤为亮眼，出租率达95.23%，租金水平上涨0.6%，旗下东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（常州）智造园的出租率保持在100%满租状态，而作为东久新宜的核心REIT产品，依托在高端智能制造厂房运营领域的深厚积淀，其形成了一套成熟的资产运营逻辑。

截止目前，东久新宜在管总建筑面积1400万平方米，布局资产项目超130个，合作新经济企业超700家。根据企业个性化需求，提供定制化厂房解决方案。东久新宜实现了租户需求与资产供给的精准匹配，不仅保障了资产的高出租率，更提升了运营稳定性，这也使得其REIT产品在市场波动中能够持续领跑，展现出强大的抗风险韧性。

6月18日，南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT均获批，这两只REITs是全国首批数据中心公募REITs，前者的底层资产是位于昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目，后者的底层资产为国际信息云聚核港（ICFZ）A-18数据中心项目。

2024年4月，证监会出台《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，并首次将数据中心纳入科技创新REITs试点范畴。2025年，《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》进一步明确支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行REITs。

两只数据中心REITs打通了民营科技企业创新融资渠道，为数字基建领域打造了可复制的“募投管退”全周期解决方案。同时，通过公募REITs上市也可以较好地应对数据中心行业重资产投资成本高、回报周期长等问题，减少出现资金周转困难的可能性。

5、物流园区暨基础设施报告：稳中求进

指数维持扩张区间，降低物流成本成主要抓手

整体来看，上半年仓储指数在今年1月达到顶峰，随后下降并呈现小幅震荡的趋势，但仍保持在扩张区间。今年以来，指数均持续稳定在50%以上，显示仓储行业延续平稳向好的运行态势。

政策方面，据观点指数不完全统计，报告期内共录得11项相关政策发布，政策以推动跨境电商发展、降低社会物流成本为主。

5月26日，商务部、国家发展改革委、教育部、工业和信息化部、交通运输部、农业农村部、税务总局、国家数据局等8部门联合印发了《加快数智供应链发展专项行动计划》。明确在农业、制造业、批发业、零售业等重点领域加快数智供应链发展，推动降低全社会物流成本，培育一批数智供应链领军企业和供应链中心城市。

截止至6月30日，据观点指数不完全统计，共计有16个省份出台了降低社会物流成本的相关政策文件。

观点指数认为，物流成本的降低直接缓解了企业的经营压力，节约的物流成本开支可以用于企业其他领域的投资、原有资产的升级改造等，帮助企业扩大市场份额并提升竞争力。

当前，降低物流成本仍存在较大的提升空间。国内有效需求不足，新旧动能转换及持续有效降低全社会物流成本存在一定挑战，下半年仍需推进多领域释放潜力。

仓储“爬楼”，谨慎扩张

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得10起投资事件动态，远少于去年同期的投资事件动态数（去年同期为36起），其中项目状态类型主要为已启用，项目类型主要为智能物流中心。

其中值得注意的是京东产发首个8层高标仓项目-京东（宝安）智能产业园主体结构顺利封顶，也是其目前层数最高的物流高标仓库。

观点指数认为，高层仓储通过垂直扩展，能大幅提升单位面积的存储容量，这种高层模式尤其适合土地资源稀缺的一线城市，并且能有效降低土地成本压力。

此外，除了国内的仓储设施，运营商如菜鸟、京东物流、中外运等同样瞄准海外仓市场。5月14日，京东物流在墨西哥首都墨西哥城宣布首个自营海外仓正式开仓运营。该仓库占地面积超过4万平方米，主要为一家国际知名快时尚电商企业在墨西哥提供仓储物流服务，目标是实现商品最快1日内送达，提升墨西哥消费者的购物体验。

报告期内，据观点指数不完全统计，共录得11起融资事件，事件数同样小于去年同期（去年同期为13起），融资类型包括债券、基金、信贷融资、ABS等。

4月16日，九州通医药集团股份有限公司宣布医药仓储物流Pre-REITs基金于当日募集完成。首期资金达到8.26亿元，且已全部实缴到位。

观点指数了解到，此项基金的设立是由高和资本与九州通医药集团共同完成，是国内首单医药仓储物流Pre-REITs基金，高和资本将助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多层次不动产权益资本运作平台，实现“资产培育—证券化退出—资金反哺”的闭环运作。

6、数字化发展报告：实效为先

智慧建造与“好房子”融合发展，数字化营销取得良好成效

在房地产开发领域，政府工作报告明确，要建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。对“好房子”的高品质需求，一方面推动了房企不断探索和应用新的智慧建造技术。另一方面，通过引入先进的信息技术和智能设备，如建筑信息模型（BIM）、物联网、自动化施工设备、建筑机器人、AI审图系统等，可助力建筑项目高效设计、精准施工和精细化管理，提升建造质量和效率，还能为建筑的后续维护提供相关支持，确保房屋保持良好性能。

随着近年来科技进步与房企数字化转型探索，智慧建造平台正朝着更加集成的方向演进，其中BIM与AI、云计算、大数据、物联网等前沿技术融合，为建筑工程领域带来了革命性的变革。样本企业中，中国海外发展结合BIM和AI技术打造了中海COBIM创新平台。

在传统营销手段式微，获客成本日益增长，难度持续提升的情况下，数字化营销已成为房企助力销售增长的主流路径；并且随着不断的探索创新，头部房企的数字化营销获得正向反馈，也让企业加大了在该领域的人员及资金配比。

通常情况下，房企数字化营销体系可总结为三条核心路径：一是构建全渠道营销体系，实现线上线下的深度融合，通过线上购房平台、直播带看、VR看房、小程序商城等工具，房企能够更高效地触达潜在客户，并实现从引流到转化的全流程闭环。二是更加重视数据的应用，通过大数据分析和人工智能技术，实现对客户行为的精准描摹和个性化推荐。三是营销不再局限于单一平台，而是通过构建开放的生态体系，整合多方资源，实现营销生态的多元化。

样本企业中，面对外部行业变化，2024年绿城中国主动适度增加营销活动投放力度，持续强化营销团队的能力建设，精进数字营销、价值营销等专项能力，成效显著。

商业地产构筑会员运营基本功，与商户共同打造优质生态链

商业地产企业数字化的重心主要聚焦在项目运营和商户赋能两方面，对前者来说，数字化手段可以实现对商业设施的智能化管理，提升运营效率，降低人力成本等；可以通过对海量数据的分析，精准把握市场趋势和消费者需求，优化业态布局与招商策略；亦可以凭借智慧能源管理体系，为消费者打造舒适的购物空间，提升项目的整体吸引力和竞争力。

对后者来说，数字化平台能够精准匹配客源，提供数据支持以优化店铺运营策略，提升销售转化率，降低营销成本，增强商户的盈利能力。

近年来，商业领域迎来极致内卷，消费者资源愈发宝贵，为适应消费者的个性化购物习惯，实现精准营销，构筑会员或社区运营体系已成为商业地产企业运营能力的基本功。

样本企业中，华润万象生活深耕会员运营，带动流量转化。其大会员体系整合华润旗下营销、康养、长租、酒店、文体、影业、物业与商业等全业态会员资源，实现客户身份、积分和权益的全面打通。

凯德集团作为大型多元化不动产集团，自2015年起就确立了数字化战略，打造了数字化平台——“凯德星”，该平台整合多方资源，构建起全方位的商业生态体系，以线上线下联动的商业模式，释放生态潜力，形成了一条连接商户、消费者与企业客户高效增长的路径。

除此之外，在商户服务与赋能方面，商业地产企业通常为品牌商户提供数据支持和运营工具，帮助其更好地了解消费者需求，优化商品陈列和营销策略；通过数智化平台实现商业地产企业与商户之间的高效协同，共同打造优质的商业生态链条。

科技服务商整合技术资源，拓展服务边界

科技服务商拥有专业的技术团队和丰富的技术资源，是新兴科技落地不动产行业的桥梁，在推动不动产全产业链数字化变革过程中发挥着至关重要的作用。

近年来，科技服务商以AI、大数据、数字孪生和区块链等前沿技术为核心驱动力，深度整合技术资源，助力不动产企业从项目规划到运营管理的全链条智能化升级，提升业务效率和决策精准度等。

举例来看，千丁数科2月份实现旗下所有数智化解决方案和产品全面接入开源大模型 DeepseekR1 671B（俗称“满血版”），并完成本地化部署。

期内，部分科技服务商也在积极推动合作模式创新，以灵活的订阅制和SaaS模式交付，让客户按需组合、随用随付，既降低了前期投入，又持续提供迭代升级，从而增强客户粘性与自身市场竞争力。

此外，在市场竞争日趋激烈的情况下，科技服务商选择极拓展服务边界，面向合作伙伴释放更多行业资源，共同开拓细分市场。亦有企业聚焦细分领域，打造差异化优势，深耕特定场景。

腾讯To B端营收在2024年创新高，达到2120亿元，占总营收32%。旗下腾讯零售及生活产业在助力零售业对AI的探索上亦有不少实践案例。

例如，其与绝味食品联合打造了首个AI会员智能体，实现AI方案的点击率提升40%，转化率提升25%。近期还助力泡泡玛特接入腾讯云WAF-小程序安全防护解决方案，构建起“端+网关+AI”的全链路防护体系等。

7、物业暨城市服务报告：价值重塑

物企寻求规模与效益平衡，头部企业多元拓展优势明显

目前，物业行业正在摒弃过往粗放式的发展模式，转向回归本质服务，追求管理规模的质量增长，企业通过在高能级城市及优质业态领域投入更多资源，合理优化布局，发挥集约化优势，塑造专业能力壁垒，从而实现规模、效益与服务的平衡，稳固高质量发展根基。

年报显示，多家物企对低质效项目进行了退出或汰换，涉及项目类型包括住宅、城市服务、企业服务、咨询服务等，主要目的是优化物业管理组合。

上述战略选择下，上市物企虽然保持着管理规模的增长，但增速继续下滑。

据观点指数统计，2024年53家样本上市物企总在管建筑面积约为76.24亿平方米，较2024年中期的75.05亿平方米仅增长1.6%；其中共11家物企出现在管面积下滑，占比20.75%。同时，43家物企公布的总合约建筑面积约为69.91亿平方米，平均同比增长4.20%；其中共15家物企合约面积下降，占比达35%。

随着近年来物企不断强化市场化发展能力，业内的第三方以及多元业态拓展正在取得成效。数据显示，39家样本物企第三方项目对收入的贡献比例均值已达到55.64%；34家物企非住业态对收入的贡献比例均值约为33.02%。

在多元业态拓展方面，保利物业则是个中代表。截至2024年末，该公司非住物业（主要包括商业、写字楼、公共及其它物业）在管面积达到4.89亿平方米，占总在管面积的60.9%；贡献收入48.95亿元，占总物业管理服务收入的41.9%。

雅生活服务截至2024年末合约面积约7.2亿平方米，在管面积约5.5亿平方米，全业态均衡布局、核心区域深耕的策略成效显著。

观点指数认为，未来，在非住业态及第三方拓展方面，头部物企凭借自身较强的综合性竞争力将保持优势地位。中小物企中，国资物企依靠信誉、品牌、政策支持与资源倾斜等，在城市更新及公共服务领域较易赢得政府或机构信任；独立第三方物企则需聚焦特定领域或业态深耕，持续提升专业化和精细化服务能力，形成差异化竞争优势。

甲方压力传导推动服务外包，物企注重打造IFM服务力

随着近年来甲方面临的运营压力增长，其成本控制、效率提升和业务聚焦的需求逐年提升，促使他们将非核心业务外包给专业的物业公司，以实现降本增效。

同时，随着互联网、金融、高端制造、新能源等类型客户资源的涌入，物企为满足其精细化、多元化、个性化的服务需求，亦不断由传统物业服务供应商向设施管理服务（FM）供应商，乃至综合设施管理服务（IFM）供应商进阶。

从今年上半年商业物业的拓展情况来看，部分率先布局综合设施管理服务业务的头部物企，受益于品牌影响力、服务专业度以及丰富的管理经验，能够更好地适应市场变化，满足甲方企业的多元化需求，在该市场上更具竞争力。

业绩显著分化，盈利能力承压

随着管理规模拓展注重“质为量先”，物业行业整体营收增速进一步下滑，头部物企与小型物企间的差距进一步扩大，呈现出明显的分化趋势。

据观点指数统计，62家样本上市物企2024年共计营收2885.02亿元，平均同比增长率为4.66%，较2023年下降4.04个百分点。营收下降的物企数量达到22家，占比35.5%。营收增速超过10%的物企共计14家，占比仅22.58%。营收额超过百亿的共有9家，与去年数量一致。

企业中，碧桂园服务、万物云分别以439.93亿元及362.24亿元的收入保持行业领先；相比之下，宋都服务营收仅有2.48亿元，与碧桂园服务相差约177.4倍，差距进一步拉大。

观察具体业务，抗周期性较强的基础物业服务在收入和毛利的中占比较高，贡献普遍在六成以上，仍是业绩的压舱石。但增长态势总体趋缓，毛利率水平有所下滑，主要是提升服务品质、推进环境和设备的全面升级焕新等需求所导致。

据统计，样本物企基础物业管理服务2024共计收入1753.7亿元，平均同比增长9.68%，占总营收2885.02亿元的60.8%。其中，包括星悦康旅、朗诗绿色生活等在内的9家物企出现该类业务下滑，占比约为15.25%。

社区增值服务有分化趋势，部分物企通过成功挖掘业主需求，推动业务创新，实现了该业务的快速增长，亦或提升了盈利能力；但有不少物企因房屋硬装、资产管理、生活综合服务等业务影响，收入及盈利出现下滑。

期内，非业主增值服务延续收缩，一方面是房地产市场开发及销售均低迷，销售案场物业管理服务及相关服务需求相应减少。另一方面，物企也在主动压降关联方交易规模，防范风险传导。

目前来看，包括应收账款、商誉等金融资产减值在内的各类指标仍在影响着物企的盈利能力，2024年部分物企因对风险进行计提大额减值准备导致了亏损，行业的盈利水平持续表现不佳。

2024年62家样本物企总计归母净利润约为111.07亿元，较2023年的140.13亿元下滑20.74%；平均毛利率由2023年的23.57%下降至21.82%；平均净利率由2023年的5.38%下降至3.64%。同时，录得净亏损的物企数量较2023年略增长至13家。

此外，头部物企中，碧桂园服务、绿城服务、华润万象生活归母净利润增速较快，分别同比增长518.7%、29.7%、23.9%；而华润万象生活净利润连续保持第一，录得36.29亿元。

观点指数观察到，商业运营业务板块占比较高的物业企业，盈利能力普遍更优，例如星盛商业、华润万象生活、宝龙商业、中骏商管等物企毛利率均位居前列，分别为46.22%、32.91%、31.86%及29.26%。

未来，尽管行业面临市场竞争加剧、服务品质提升、人力成本增长等压力，但物业服务的业态范围及增值服务领域正趋向多元化，部分物企可依靠战略转变及数字化提质获得发展机遇。预期行业营收和利润仍将理性增长，但不同企业间的分化情况也会持续。

8、不动产资本金融报告：修复启动

中概股IPO数量升至39家，平均募资金额有所下降

2025H1中概股数量由36家上升到39家，但相比2024年的增速有所下滑。募资总额从8.01亿美元上升到8.71亿美元，去除极端数据可以更准确地反映大部分IPO的平均情况。2025H1最大的IPO项目为霸王茶姬，募得4.11亿美元。2024H2为小马智行，2.6亿美元。不考虑极端值的情况下，平均募资金额从2024年度下半年的1544.47万美元下降到1211万美元。

住宅开发：止跌回稳进行时，政策市中房企与区域均分化

70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格指数筑底企稳。2025年上半年70城二手住宅价格环比跌幅收窄至-2.06%，较2024年下半年-4.60%的谷底显著改善，结束连续三年加速下行的态势。这一拐点的显现主要受益于政策：核心城市限购实质性松绑以及房贷利率持续降低。

财务结构：行业整体从过去“高杠杆、高周转、高风险”的发展模式，转向“低负债、轻资产、高质量”的新路径。财务稳健的头部房企有望获得更多发展机会，但尾部房企的流动性风险依然突出，这种结构性差异预示着行业将加速分化。

商业地产：安全边际告急，净负债率三年激增与盈利质量下降​

财务结构显著承压：净负债率持续攀升，安全边际收窄但仍处低位。样本企业的净负债率均值从2.55%（2022）→6.13%（2023）→7.20%（2024），三年增幅达182%，反映行业被动加杠杆的趋势。尽管绝对值仍处低位（＜10%），但连续两年突破5%，暗示未来部分企业可能会为维持现金流而被迫举债。

盈利质量下降：EBITDA利润率走弱，毛利率韧性松动。EBITDA利润率大幅走低：从36.11%（2022）→28.13%（2024），累计下滑8个百分点，尤其2024年同比陡降9.39个百分点. 销售毛利率承压：均值从47.94%（2022）→45.53%（2024），核心在于​​租金收益系统性下滑​​与​​需求端持续疲软​​。​​

高端商业承压​​，部分专注高端购物中心运营的样本企业2024年的租赁收入同比下降6%，租户销售额大幅下跌，奢侈品的消费退潮导致高端商场的溢价能力受到较大影响。

Wind数据显示，2022—2024年，部分样本商管企业的销售毛利率均值分别为46.77%、43.84%、38.52%;

整体负债规模持续收缩，银行借款主导地位强化

负债规模持续收缩：2025年一季度，房企有息负债总额降至709.04亿元，较2022年高峰期的982.34亿元下降27.8%，延续了近三年的去杠杆趋势。其中，境外债券规模从2022年的5.41亿元骤降至2025Q1的1.42亿元，降幅达73.8%。

非标融资（信托+租赁+定向）加速出清：信托融资规模从2022年的35.98亿元降至2025Q1的31.66亿元，三年降幅12%；定向融资同期由24.67亿元降至16.87亿元，降幅31.6%，显示高风险融资渠道持续收缩。

银行借款主导地位强化：虽然银行借款从2022年的478.60亿元降至2025Q1的384.00亿元，降幅19.8%，但在融资结构中的占比仍保持绝对优势（约85%），成为房企最主要的融资来源。

债券融资分化明显：境内债券相对稳定（2022年153.47亿元→2025Q1 150.57亿元），而境外债券规模持续萎缩，融资由外转内的趋势持续。

长期债务结构改善：长期应付账款从2022年的34.58亿元降至2025Q1的8.86亿元，降幅达74.4%，既反映了房企主动收缩投资规模的战略调整，也表明历史高成本债务正在有序置换。

永续债规模保持相对稳定：由2022年的4.31亿元到2025年Q1 的3.67亿元，显示了房企对这类债权融资工具的依赖缓慢降低。

债务重组

债务重组工具升级：龙光集团创新推出​​"深圳/成都商业地产信托份额抵债"选项，推动境内21笔债券+ABS重组方案100%通过。华夏幸福以物业资产信托受益权抵偿240.01亿元金融债务，累计完成债务重组1926.69亿元。融创中国境外重组通过"全额债权转股权"方案获75%的债权人支持，预计削减债务600亿元。碧桂园发行强制可转债，将集团主要境外债务转换为股权、延长债务期限或削减债务本金，超75%的债权人加入协议。

从中不难看出，房企摆脱传统展期依赖，通过资产证券化与股权置换实现零现金削债，非现金化债成为主流方案​​。

尾部房企抛售资产造成信用崩塌：恒大系914亿金融纠纷被执行与113亿不良债权抛售，造成资产质量坍塌无人接盘。中骏集团仅24.23%的债权人支持重组方案以及子公司此前1342.6万美元票据违约最终信用破产触发清算。旭辉控股52.7亿境外债获批的同时，子公司逾期10.19亿，印证风险纵向传导。

资本布局设立REITs投资基金，折价资产“修复式退出”

中国人寿设立REITs投资基金。2025年2月，中国人寿联合多方设立国内最大险资REITs投资基金（首期52亿，国寿独投35亿），锚定京津冀、长三角等战略区域基础设施REITs。中国人寿以52亿REITs基金打通闭环生态，前端Pre-REITs孵化合规资产（如厦门租赁住房），中端输出运营能力提升NOI，后端通过大宗交易调剂头寸+战配份额锁定分红增值，推动险资从被动投资转向主动管理，为百万亿基建存量注入"耐心资本"。

汉斯联合险资本土化运作，以ESG重塑资产价值

汉斯联合中东主权基金（ADIA）及中邮保险等险资，成立专项基金以108亿元收购上海博华广场，完成全球资本向中国核心资产的定向输送。在运营端，汉斯通过绿色技术降本增效：投入冰蓄冷空调（提高经济性）、150kW屋顶光伏及雨水回收系统（年节水4000吨）、推动博华广场年均减碳198吨，获LEED铂金+WELL铂金双认证，支撑租金溢价27.7%。汉斯通过技术赋能显著提升资产价值，同时通过保留管理权持续获取收益。

9、REITs发展报告：主体扩容

C-REITs

政策趋向常态化发行，标准逐渐提升

中国内地REITs市场在政策层面继续推动常态化发行。2025年政策聚焦​​“提质扩面”​​，通过制度创新和市场开放如商业地产、长租房潜在试点，推动REITs与实体经济的深度绑定。

除了上文所提到的《提振消费专项行动方案》外，地方层面也有新动作。6月14日上海市浦东新区发展和改革委员会等部门印发《浦东新区推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报发行的若干措施》，提出加强结构设计，做好项目储备，吸引更多基金管理人、会计、税务、法律等领域优质中介机构在新区设立法人机构、分支机构或区域性总部等，为REITs的发展提供保障。

短期来看，该政策进一步加强了对REITs的申报上市管理，倒逼前期尽调与材料的真实性​，强化了中介机构的责任要求；而从长期来看，严惩造假行为可减少信息不对称的风险，增强投资者对REITs市场的信任。同时，资质较弱的主体可能因多次退回被暂时清退，推动市场向专业化、集中化发展，促进“优中选优”，保证常态化发行的可持续性。

产业园区REITs：核心区域资产表现较为坚韧

从城市维度来看，一线城市的核心地段项目凭借区位优势仍保持较高的出租率。如国泰君安临港创新产业园REIT，底层资产的主体为上海临港奉贤智造园一期和三期，在园区基础设施REITs板块普遍面临出租率下跌的情况下，反而上涨4.02%。

而新一线城市如苏州、武汉等，因产业基础薄弱出租率下滑较大。这样的趋势有可能促使产业园区转型升级以应对“产业经济疲软”的情况。

仓储物流REITs：：二级市场表现平平，项目破局思路各异

整体来看，2025年上半年仓储物流REITs平均涨幅17.34%，虽然低于消费基础设施REITs的34.33%，但头部项目如华安外高桥REIT年内以31.74%的涨幅领先。

整体表现良好，但年化现金分派率有不同幅度的下降。上半年因消费端动力减弱加之外部国际贸易政策波动影响，电商需求放缓，拖累仓储物流REITs下滑。

在这样的背景下，仓储物流REITs寻求破局的思路也不尽相同。如中金普洛斯REIT通过屋顶光伏和自动化设备提升ESG评级，获得绿色资产溢价；顺丰通过REITs回收资金扩建枢纽，加速向轻资产运营转型；嘉实京东仓储基础设施REIT则转向自动化设备与高标仓配置，依托京东集团的电商、物流、金融生态，REIT项目与京东供应链管理系统无缝对接，实现从订单处理到配送的全链条自动化。

住房租赁REITs：政策规范保租房REITs性质，板块涨幅领先资金循环良好

租赁住房行业目前已上市的REITs合计8支，二级市场涨幅领先，已上市8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均涨幅23.86%，高于REITs市场的整体水平。

其中，中金厦门安居REIT累计涨幅达33.68%，表现较为突出。投资者对保障性租赁住房REITs的信心与在政策指导下的良好资产闭环息息相关。

期内政策端也在逐渐完善。7月1日，证监会与发改委联合发布《关于规范保障性租赁住房EITs试点的通知》，明确要求保租房REITs坚持“房住不炒”定位，禁止变相为商品住宅融资，并规定净回收资金优先用于保租房项目建设，进一步在政策层面强调了保租房REITs的保障性质。

通过“募资-收购-运营-扩募”模式，形成资金良性循环。

消费基础设施REITs：板块涨幅领跑，政策刺激消费有效

整体来看，消费类REITs年内平均涨幅达35.00%，远超其他类型，表现亮眼的有嘉实物美消费REIT，涨幅50.21%，华夏大悦城商业REIT，涨幅47.96%，华夏首创奥莱REIT、华安百联消费REIT以及易方达华威市场REIT等产品，年内都达到了40%以上的涨幅。

2024年多地开展国补、以旧换新等政策的基础之上，2025年国家出台《提振消费专项行动方案》，明确支持消费基础设施REITs的发行，政策红利直接提振市场信心。同时，地方层面如上海、广州等地，通过消费券发放和商圈升级，进一步刺激消费需求，支撑底层资产收益。

在消费基础设施REITs大热的趋势之下，不同板块REITs间的估值差异加剧。但也加速了扩募的常态化、存量商业资产的盘活。同时，随着未来消费类REITs借助市场的繁荣扩募以及消费下沉如奥特莱斯向低线城市扩张，将有助于推动“存量+增量”双轮驱动模式，形成良性循环。

海外REITs

全球市场波动，防御性强的REITs获青睐

5月初，市场对中美贸易谈判的乐观预期升温，加上美国非农就业数据超预期，提振了全球投资者的风险偏好。

同时美联储在5月初的FOMC会议上维持利率不变，市场对降息的预期有所增强。由于REITs对利率敏感，利率稳定或下行预期有助于支撑其估值。政策趋于稳定，降息窗口扩大，导致市场回暖。

在这样的情况之下，REITs的高股息吸引力增强，吸引追求稳定收益的投资者。

但不同类别的REITs表现可能分化，例如，酒店和零售REITs若业绩超预期，即旅游复苏带动酒店REITs，推动指数局部上涨；而办公或工业REITs若受经济放缓影响，可能拖累整体表现。

同时，机构资金可能更青睐医疗保健、数据中心等防御性较强的REITs，导致板块内部分化。

香港REITs

楼市延续下跌趋势，港府政策支持新型REIT入市

截至2025年7月，香港市场共有11支REITs，按照物业类型分，综合类8只，酒店类、零售类、物流类各1只。与2024年保持一致，未新增上市或退市产品。截至7月4日，总市值约为198.48亿美元。

中国证监会2024年4月发布的5项对港合作措施中，明确将REITs纳入沪深港通，参照股票和ETF互联互通机制执行。2025年上半年，两地交易所持续推进技术准备和规则修订。此项政策的影响是加速内地资金进入香港市场，提升流动性。直接的表现是提高香港REITs的成交额。

中证REITs全收益指数一季度上涨10.19%，但3月起受全球通胀和贸易政策不确定性影响，部分REITs价格回调。

10、商办与办公空间发展报告：承压调整

重点城市办公租金整体承压，写字楼项目面临出租率与租金双重压力

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业平均租金的走势情况。

2025年1-6月期间，8城办公平均租金为2.8元/平方米/天，累计同比下滑10.9%。同时，较上年同期，8城上半年租金均值全面下滑，办公市场租金基本面持续走弱。

在经济复苏预期尚未完全兑现的背景下，部分月份租金虽有轻微回暖，但办公市场缺乏持续上行动力，难以形成趋势性反转。​

观点指数监测的样本企业/项目经营数据进一步佐证了这一趋势，项目经营活动仍面临多重挑战。据企业第一季度业绩报告披露，包括招商局商业房托、中国国贸、华贸写字楼等旗下写字楼项目租金单价延续下行趋势，以维持项目经营的稳定。

2023年第四季度至2025年第一季度，观点指数监测的写字楼样本项目租金单价走势与重点八城高度一致性，均表现为持续下行，市场承压特征显著。2025年第一季度，样本数据平均租金单价为228.46元/平方米/月，对比上年年末下跌3.51%，同比下滑5.52%。

聚焦写字楼项目出租率层面，观点指数筛选57个重点写字楼样本，监测其出租率走势情况。

截至2024年末，57个写字楼样本项目平均出租率为86.32%，对比2024年6月底减少0.67个百分点，对比2023年末减少0.01个百分点，尽管降幅较小，但连续两个时间节点的出租率下滑，意味着写字楼市场仍面临一定的下行压力，市场供应与需求之间的平衡仍未得到有效调节，新增供应或存量消化缓慢，导致存量写字楼物业出租率难以提升。

从城市维度来看，北京、广州、南京、沈阳以及无锡等内地重点城市的写字楼项目平均出租率数据对比2023年末实现提升。同时，截至2024年末，北京、上海、广州、深圳、杭州、沈阳以及香港等重点城市样本项目的平均出租率均超88%及以上，整体经营表现稳定，核心区域的优质写字楼项目仍展现出较强的抗风险能力。

这类写字楼凭借良好的运营服务和优质租户结构，出租率保持稳定。在当前市场环境下，资产质量成为写字楼抵御风险的关键因素，对维持项目稳定运营和市场竞争力至关重要。

另外，武汉、南京、昆明、天津以及重庆等城市样本项目出租率持续下滑，武汉全年出租率较2023年末下降4.3%，天津下降2.8%，重庆下降3.8%。

样本项目出租率表现数据进一步验证了写字楼市场的供需失衡、优质资产稀缺及区域分化等特征。其中，优质核心写字楼凭借地段、运营等优势，出租率维持在较高水平，同时存在少量低出租率项目。

总体来看，不同城市需结合自身产业结构和经济发展特点，制定针对性的政策和发展策略，促进写字楼市场的健康发展。

运营商业绩分化明显，写字楼收入增长难

据观点指数不完全统计，以恒隆地产、瑞安办公、陆家嘴办公、中海商务等为代表的多家写字楼企业通过在传统写字楼项目中嵌入灵活办公空间，构建多元化的办公场景，满足多样办公需求。

商办运营商逐步从基础办公物业向全周期赋能转型，突破传统写字楼的固定格局，打造适配多元需求的灵活空间。

观点指数认为，随着新质生产力催生更多创新型企业，以及大型企业降本增效需求加剧，灵活办公市场将从补充业态升级为主流办公形态之一，而运营商的核心竞争力，也将从空间规模转向服务深度与生态活力。

商办运营商业绩表现上，在市场整体面临供应过剩、需求调整等挑战的背景下，企业内地写字楼收入表现分化明显。

据观点指数统计，2024年里，17家样本企业内地写字楼业务收入从1.3亿元到35.7亿元不等，同比变动区间为-29.9%到8%。17家样本企业中，仅5家的收入实现同比正增长（中海商业、招商蛇口、太古地产、北辰实业、金地商置），占比29%。从增长幅度看，正增长的企业收入增速集中在3%-8%区间，当前写字楼市场面临收入增长难，高增长更难的困境。其余11家均出现不同程度下滑，跌幅区间为-29.9%至-0.5%。其中部分企业在市场调整中抗风险能力较弱，下滑企业中，有部分写字楼业务收入下滑超过20%，跌幅显著。

短期看，承压仍是行业的主基调，企业需通过处置低效项目、服务升级、模式创新等缓解收入压力。长期看，具备核心地段资产、强运营能力、多元业态协同的企业，将在出清周期中强化优势，行业集中度有望进一步提升，而依赖非核心资产、模式单一的企业，或面临更严峻的生存挑战。

中小企业发展指数波动回升，办公空间服务商差异化发展

办公市场细分领域，中小企业协会发布的最新数据显示，2025年1-6月总指数在89.0-89.8之间波动，较2024年下半年（88.7-89.3）略有上升。其中2月总指数89.8为上半年峰值，较2024年2月的89.1增长0.7个点。

从数据来看，中小企业整体发展仍处于恢复阶段，但受宏观经济环境、成本压力等因素影响，回升动力不足。

分行业来看，工业与科技类行业表现相对稳健，而消费服务业仍面临压力，整体恢复进度与2024年同期持平，但复苏动力尚未显著增强。

现阶段，办公空间服务企业经营规模普遍较小，行业竞争较为分散，而随着办公市场竞争越发激烈，企业办公和差异化要求日趋提高。

据观点指数不完全统计，2025年1-6月，多数办公空间服务商扩张谨慎，表现不及上年同期。

不过，也有部分办公空间服务商如IWG集团、创富港、BEEPLUS、高格办公空间、德事等企业逆势扩张，积极扩大市场占有率。

从新增签约/开业项目特点来看，办公空间服务商发展进一步细分，不同企业基于目标客群、核心资源与战略定位，形成了差异化的发展路径。

值得注意的是，办公空间服务企业从基础租赁向生态化赋能转型，办公空间产品从物理空间逐步转化为连接企业人才、资源、商机等的枢纽，推动办公空间服务行业向价值维度升级。

办公空间服务商在业绩数据上同样存在较大的差异。得益于业务稳步扩张和门店网络拓展，以创富港和IWG集团为代表的办公空间服务企业业绩表现有一定的增长。

IWG集团年度全系统收入创新高，按固定汇率计算增长2%至42亿美元。同时EBITDA增长11%至5.57亿美元。净利润方面，IWG集团实现了每股收益2.0美分，相比2023年的每股亏损26.7美分，成功扭亏为盈。

在华办公市场中，IWG集团的扩张步伐正持续提速。据其向观点新媒体透露，过去12个月内，集团新签约项目达50余个，且均采用委托管理模式，同时2025年以来，这一扩张节奏进一步加快，保持着月均签约10个项目的稳健增速。

从合作业主结构来看，约七成来自国有平台及城投企业。这类机构手握大量闲置物业资产，亟待引入具备市场化运营能力的专业机构，通过招商激活资产价值，而IWG的专业化服务恰好契合这一需求。

11、住房租赁报告：存量提质

前20样本企业已开业房量超百万，租赁企业经营活动保持稳定

随着新增开业项目规模持续叠加，住房租赁市场规模稳步攀升，行业发展格局进一步优化。

截至6月，观点指数监测的已开业规模前20的住房租赁样本企业合计开业房量突破100万套/间。

其中万科泊寓和龙湖冠寓已开业规模均超10万间，稳居第一梯队。处于5到10万间的第二梯队样本企业包括魔方生活服务集团、乐乎集团、瓴寓国际、郑州城发安居美寓、百瑞纪集团等。

在规模化发展的基础上，住房租赁企业在政策红利、资本赋能与市场需求等多重驱动下，经营基本面持续稳固，推动行业向高质量发展阶段加速迈进。

规模增长撬动租赁企业收入，多元化合作加速资源整合

收入表现上，2024年，7家房企系租赁企业全年收入合计约91.12亿元，同比增长7.8%，住房租赁企业的创收正在稳步增长。

万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦公寓、有巢公寓、保利和寓以及中海长租公寓等多家租赁企业年度收入均实现不同程度的增长，同比涨幅区间在3.92%到111.9%不等，其中保利和寓年度收入涨幅居首位。

观点指数注意到，规模增长能有效带来租金收入的线性累加，但这种累加效应要结合企业资源禀赋与区域市场特性，在规模扩张与效益平衡中实现最大化。

2025年1-6月期间，万科泊寓、龙湖冠寓、有巢公寓、瓴寓国际、朗诗寓、雅诗阁等多家租赁企业通过输出标准化运营体系，为政府平台、地方国企或其他业主方提供从房源管控、租客服务到资产维护的全链条管理服务。

包括委托管理模式在内，今年上半年，住房租赁企业对外合作愈加频繁，同时住房租赁企业不再局限于行业内部协作，开始积极与金融机构、科技企业、文旅企业、国有企业等展开跨界合作。

现阶段，通过合作实现资源整合与优势互补是住房租赁企业发展的重要方向。通过整合各方资源，租赁企业能够更好地满足不同区域、不同层次的租赁需求，提升市场竞争力，同时也推动行业整合与规范化发展，引领行业朝着创新、高效、可持续的方向发展。

新发行与扩募并举，二级市场价格集体上涨

在政策红利持续释放与企业积极探索的双重驱动下，保租房REITs市场通过“扩募+首发”并行的双轮驱动模式实现扩容，有效提升了市场流动性与资产分散性。

其中汇添富上海地产租赁住房REIT和华泰苏州恒泰租赁住房REIT分别于3月31日和5月21日成功登陆上交所。

近年来，保租房REITs行业热度持续攀升，随着杭州安居集团、万科、新黄浦、越秀集团、雄安集团、湖北保租房公司、上海临港等多家企业保租房REITs发行进程的推进，市场规模预计将显著增长。

与此同时，扩募端持续推进。2025年3月26日，华夏北京保障房REIT扩募申请正式获得证监会批复和上海证券交易所无异议函‌。6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目正式于上交所上市，成为国内首单成功扩募的保租房REITs项目，进一步巩固公募REITs市场首发+扩募双轮驱动的格局。

截至2025年6月30日，国内上市保租房REITs数量增至8只，发行总规模增至130.93亿元（含华夏北京保障房REIT扩募规模），总市值接近200亿元，展现出强劲的市场活力与发展韧性。

聚焦项目运营层面，据基金公告披露，新发行及扩募的保租房REITs项目底层资产表现亮眼，出租率均突破90%，项目经营持续保持稳健态势。从运营韧性来看，这些项目在租金收缴率、租金水平、客户粘性等指标上表现优异。

与此同时，已上市保租房REITs底层项目经营表现保持稳健。已披露一季度业绩的14个底层项目出租率整体维持在88.92%到99.53%区间，超半数底层项目出租率逾95%，继续保持高位经营。

12、文旅发展报告：价值延伸

繁荣文旅提振消费市场，加速迈进驱动服务型消费社会

2025年上半年，多项政策涉及文旅产业，从国家层面到地方层面不少政策聚焦“促繁荣、振消费”方面，文旅产业在扩内需及向服务型消费社会发展过程中发挥关键作用。​国家层面，《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》，包含丰富消费惠民举措、培育消费场景等内容，推动文学、动漫等IP跨领域转化，使文化内容对消费产生吸引；《2025年政府工作报告》关注休假制度优化，从时间角度为消费提供更多可能，有助于释放文旅体消费的潜力。​

实践层面，各地通过举办体育赛事带动体育旅游，打造文商旅街区激活夜经济，推出高品质演艺丰富文旅内涵，促进旅游“流量”向“增量”转化。

2025年假期数据反映出“量稳质升”的特点，总花费增速持续超过人次增长，街区古巷人流较多、旅游演艺座无虚席、文化新空间成为打卡热点，这些现象显示出游客从“到此一游”向“深度体验”转变，服务型消费需求在加速释放。

消费结构转型层面，国家统计局数据显示出一些变化：2013-2024年居民服务性消费占比从39.74%上升至46.1%，为历史最高。这与文旅消费提质有关——IP经济、情绪价值消费对Z世代的影响较大，促使文旅产品向“内容+服务+体验”的方向升级。从旅游演艺的沉浸叙事到文化新空间的场景营造，这一过程体现了服务型消费需求对供给侧的影响。

随着假期消费数据持续上升、服务性消费占比稳步提高，文旅产业正以“体验为核、服务为本”，推动中国消费市场向服务型社会深度转型。

文旅行业进入深度调整期，在线旅游OTA业务表现亮眼

当前文旅行业正经历明显的结构性调整，不同领域呈现出分化态势。从细分板块数据来看，在线旅游OTA业务凭借数字化优势保持增长，传统文旅企业则普遍面临增长放缓的情况，行业格局出现重塑的迹象。

文旅集团营收平均规模为16.07，营收平均增速-11.53%，平均净利润率-0.4%，净利润率增速低至-185%，这一数据反映出重资产运营模式在消费需求变化中的适应能力有待提升。地方文旅处境更为困难，营收平均规模仅1.04，营收平均增速-19%，平均净利润率-42.0%，净利润率增速-355%，对“门票经济”的依赖以及产品同质化等问题较为突出。

OTA平台的良好表现源于“生态协同+全球化+供应链创新”的模式创新。京东集团进入酒旅业务市场，通过新通路模式为酒店提供供应链服务，以“跨界赋能”方式为行业带来新的活力，这也体现出轻资产、高整合模式的优势。这些平台凭借数字化能力精准匹配供需、优化服务体验、创新产品组合，在行业调整期实现了增长。​

观点指数认为，行业分化的本质是模式迭代速度的不同。​传统文旅企业需要加快从“资源依赖”向“产品创新+运营提效+生态协同”转型：或借助在线平台对接流量资源，或深耕在地文化打造差异化IP，或引入数字化工具优化运营体系。只有主动适应变革，才能在消费需求向“个性化、全球化、体验化”转型的过程中突破困境。

文旅资产融资创新，地方国企布局文旅景区REITs

2023-2025年上半年，文旅融资市场呈现出复杂且活跃的态势。数据显示，发行规模与环比增长情况波动较为明显，反映出行业融资环境的动态变化。2025年上半年，文旅企业融资债券规模达548亿元，国有企业是融资的主要力量，其中私募债占比67.3%、小公募占比23.2%。融资渠道不断拓宽、创新工具持续出现，这一融资结构体现出企业在平衡资金成本与流动性风险方面的细致考量。​

据观点指数不完全统计，当前全国已有25家5A级旅游景区及1家4A级景区披露文化旅游基础设施REITs申报计划，涉及资产规模超300亿元，且以自然景区运营项目为主要标的。文旅基础设施REITs正逐步成为地方文旅产业创新融资的重要渠道，为景区可持续发展的资本循环与价值提升拓展了路径。

地方文旅国企平台在REITs领域积极实践。景德镇陶溪川文创街区作为首个申报的4A级景区项目，已完成国家发改委资料申报；丽江旅投以玉龙雪山核心文旅资产为底层标的，全力推进超25亿元规模的文旅公募REITs申报发行。

不过，文旅REITs发展面临现实困难，大量项目仍处于前期培育阶段，目前尚无成功发行案例，受限于景区底层资产权属复杂（存在用地性质模糊、产权手续不全）、文旅资产收益稳定性弱（受季节、突发事件等影响大）、运营标准化程度低（不同景区服务、管理差异大）、回报周期长（文旅项目投资回收慢）等，致使资产证券化过程中收支模型的平衡构建难度增加，“破冰”面临较多阻碍。

尽管存在诸多困难，融资与REITs并行的探索，还是为文旅产业开辟了新的发展空间，推动行业从“重资产投入、慢回收”向“轻资产运营+金融化退出”转型，注入“资本赋能扩张+专业运营提效”的双重动力，助力文旅高质量发展迈出新步伐。后续若能在政策适配、运营模式创新方面取得突破，文旅REITs将能更好地发挥对产业发展的金融支持作用。

13、商业地产零售业态发展报告：内功修炼

市场理性调整下企业韧性显现，运营能力输出面临现实挑战

市场趋于理性之下，零售商业地产运营商的业绩增长也面临较大压力，实现明显增长的实属少数，但其中仍有亮点存在。

港资企业方面，样本企业呈小幅增长或下滑状态，当前市场的不确定性对业绩增长有较大影响。但长线运营为主的企业展现出较强韧性，主要得益于旗下商业物业组合较强的市场竞争力和抗风险能力。

当前市场，轻资产扩张成为主流，华润万象生活、万达商管、旭辉商业及爱琴海等通过轻资产模式，在降低成本压力的同时进行快速布局。

据观点指数统计，上半年上述企业陆续签约了不少轻资产项目，华润万象生活签约苏州万象天地、旭辉商业签约金华旭辉广场等。

不过也需要注意到，轻资产发展并非易事，实际上不少以轻资产输出为主要发展模式的企业，也面临项目退出的问题。据观点指数了解，企业退出项目的主要原因有以下几种：一是部分项目合作期满后，业主收回自主经营或更换运营方；二是轻资产项目经营效果未达预期，业主选择终止合作。但无论何种原因，商管企业在轻资产输出上面临的现实挑战不可忽视。

业绩疲软增速放缓，差异化运营策略成竞争力核心

高端商业方面，头部运营商项目分化显著。恒隆广场依靠高出租率维持基本盘，但部分项目收入下滑；太古受城市商业环境、消费趋势影响，不同项目收入与销售表现差异明显；华润收入普遍增长，在扩张中展现运营能力。

观点指数认为，当前高端商业运营需兼顾出租率、收入与销售的协同，同时要适配城市消费生态，调整策略应对市场变化，以提升综合经营效益。

在复杂的市场环境下，样本项目的运营策略也有一定变化。高端客群消费较为审慎，但重奢项目并未止步深化奢侈品矩阵布局，期内多家头部奢侈品门店均有在重奢项目开出，如成都太古里的DIOR男装精品店、长沙IFSLOEWE、沈阳万象城焕新的HERMÈS门店等。

小众高端品类崛起也成为趋势，主要集中在户外品牌和餐饮品类。期内，户外品牌牧高笛全国旗舰店、运动专业线HEAD海德概念店、甜品Gelateria Marghera意式冰淇淋成为样本项目中引入关注的品牌。

跨界融合新场景上，高端品牌表现较为突出。ARMANI CAFFÈ是期内奢侈品+餐饮的案例，北京国贸商城开设的占地350平方米的“ARMANI / CAFFÈ”，是ARMANI集团在中国的首家餐厅。

观点指数认为，奢侈品牌延伸品类的背后，是希望通过跨品类经营开辟新的业绩增长点，满足消费者日益多样的需求，从而提升品牌的市场竞争力。

收入利润凸显运营效率差异，REITs市场资产扩募与申报并行

政策支持与市场需求的双轮驱动下，国内消费基础设施REITs已从试点迈向常态化发展阶段，目前已有9支消费基础设施REITs成功上市。

二级市场表现上，消费类REITs备受资本市场青睐，年内的平均涨幅显著超越其他REITs类型，如华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT，年内涨幅均超过50%。

为应对消费趋势变化，多家REITs也在积极推动底层资产升级，带动客流量同比增长和复购率提高。还有部分REITs 计划通过扩募装入优质资产，以期达到增厚收益的效果，首单扩募为华夏华润商业REIT拟购入苏州昆山万象汇。

扩募方式上，该REIT拟通过扩募发售募集资金新认购中信证券-华润商业资产2号资产支持专项计划的全部份额，并最终投资于苏州昆山万象汇项目。

总体而言，尽管消费基础设施REITs个体盈利存在分化，但整体板块的高增长预期与稳定分派特性，使其成为投资者布局消费复苏和不动产证券化的重要选择。未来的市场表现，将更多取决于运营方对底层资产的精细化运营效率与持续焕新能力。

14、康养发展报告：重塑“金发”价值

养老服务改革进行时，“十五五”拓展养老服务消费场景

根据计划，民政部将于2025年下半年启动“十五五”时期人口老龄化相关国家级专项规划的编制工作。拟推动养老产业与文化、旅游、健康、体育、家政等相关产业和业态融合发展，丰富拓展养老服务消费领域和消费场景。

“适老化改造”在上半年政策文件中被提及41次，成为政策关注的焦点。从老旧小区设施加装，到居家环境适老化改造的全面推进，再到适老化标准推广和适老化产品普及，“银发宜居社区”建设进程加快，致力于为老年人营造安全、便利、舒适的生活环境。

养老运营毛利承压，健康科技企业盈利两级分化

观点指数根据2025年上半年重点监测的企业年报数据，在康养产业的发展格局中，梳理出养老社区及医院运营、互联网养老及健康管理、医疗器械及药物研发三大核心板块，各板块呈现出不同的发展态势。同时，各板块的营收、毛利及增长情况，折射了康养产业盈利格局分化的趋势。

养老社区及医院运营板块呈现“规模居中、增速平缓”的特点。受重资产运营模式影响，养老社区与医院建设需长期投入巨额资金，场地建设、专业设备购置等固定投入，再加医疗护理团队的高人力成本，使得运营端盈利空间被持续压缩，毛利承压成为传统康养运营面临的实际问题。

医疗器械及药物研发板块呈现两极分化的情况：头部企业凭借资金、技术与市场渠道优势，保持稳健盈利；而初创企业创新药物从研发到上市平均需要10-15年，成功率不足10%。不过，技术创新带来的产品稀缺性为企业构筑起高利润保障，使其平均毛利率维持在45%-80%的高位。

对比费用率，各板块差异更为显著。医疗器械及药物研发板块平均销售费率高达35%，企业需通过市场营销推广打通医院、药店等渠道；研发费率则表现更高，达41%，持续投入用于技术攻关与临床试验，体现出创新研发的高风险特点。互联网养老及健康管理板块销售费率约15%，依托平台流量降低获客成本；研发费率维持在10%，聚焦系统迭代与算法优化。养老社区及医院运营销售费率最低约5%，研发费率仅为3%，实体设施运维与人员管理成本明显高于其他板块。​

通过梳理数据差异，可以看到这些不仅反映了业务模式与成本结构的竞争，也预示着康养产业未来的整合方向：重资产板块亟需通过资源整合与模式创新提升效率，研发板块将加速向头部集中，而互联网板块则有望通过技术赋能，推动产业服务模式的全面升级。

国资康养高效整合资源，银发经济拓宽融资赛道

在医疗康养产业加速发展的进程中，国资康养正以资本为纽带、以资源协同为引擎，深度融入行业发展脉络。从为康养企业提供资金支持，到搭建项目落地“绿色通道”，国资康养凭借独特优势，不断激活医疗康养产业发展新动能，为银发经济高质量发展筑牢坚实根基，推动医疗康养产业迈向更具活力与韧性的发展阶段。

与此同时，康养行业融资市场活跃度提升，多个细分领域累计融资金额已突破百亿元，观点指数统计的A轮融资事件数接近20个，B轮超15个，标志着资本的集中注入推动产业从技术研发到服务落地的全链条升级。而行业尚未形成成熟的上市企业梯队，多数企业仍处在成长爬坡阶段，产业整体处于快速发展但尚未完全成熟的阶段。其中，医养结合服务提供商普祥健康已向港交所递交IPO申请，力高健康生活大幅削减收并购资金，以扩充集团的社区康养服务。

分赛道情况来看，互联网医疗、医药医疗器械领域，融资事件数与金额均较高，且互联网医疗契合“线上化、便捷化”的养老服务需求。

康养机器人赛道以显著的融资优势为焦点，其融资总额占行业整体的比重超过43%，事件数也居前列。

康养消费产品、养老智能监测等赛道，融资规模相对小但有一定事件数，表明资本开始关注老年消费场景的细分需求，如适老化产品、居家健康监测等，是康养产业从“医疗刚需”向“品质消费”延伸的信号。

15、ESG发展报告：稳步推进

国内ESG实践稳步推进，海外政策呈现出较强不确定性

2025年以来，国内ESG实践进入稳步推进时期，具体表现为国家或监管层面出台的相关政策较2024年度数量大幅减少，取而代之的是，部分省市跟进“双碳”战略，出台关于打造可持续发展先行示范区、全面推进美丽城市建设、推进重点行业碳排放强度下降等方面的政策。

地方层面上，相关政策的出台考量了自身的资源禀赋、产业结构和发展阶段，强调ESG实践要由虚向实，与实体经济的数字化、绿色低碳化转型相结合，从而推动高质量发展战略落地。

不过，从海外市场来看，ESG政策则呈现出较强的不确定性，尤其是在美国，由于政治分歧，ESG发展的推进速度可能放缓。

但也要看到，当前“反对ESG”的舆论呼声已经不可小觑，一方面，有观点认为ESG标准是政治正确，是对自由市场与企业自主权的干涉；另一方面，ESG实践增加企业合规成本，会分散企业的创新和增长资源，导致投资回报下降，损害股东的利益。

不动产企业信披稳步提升，评级多处于中游水平

近年来，A股上市公司发布ESG报告的数量逐年增加，以每年12月31日A股成分股为基准，2025年以来共有2475家公司披露了2024年度ESG独立报告，披露率为45.98%，较2023年度的41.86%提升了4.12个百分点。

按行业来看，金融行业披露率最高，达到90.98%；不动产企业仍保持着信披的积极性，信披率稳步提升，由此前的58.25%增长至如今的62.63%，披露率居各行业第三。

不动产全产业链中，物业服务行业披露率整体较高，原因主要是物企多在港股上市，而港交所ESG理念付诸实践更早，强调与国际市场接轨，披露要求也更加严格。

据统计，观点指数跟踪的68家上市物企2024年度ESG报告披露率达到91.18%。不过，约有20%的中小型物企是将ESG相关报告与年报合并披露，一方面这是对监管要求或市场期望的积极响应，另一方面也是将ESG理念融入公司战略和运营核心的明确信号。

在内容与质量方面，头部央国企、港资企业等表现更为出色。一方面，该类企业将ESG因素贯穿于项目的规划、设计、建设和运营全过程，以实现经济效益与社会效益、环境效益的协调发展。同时，力促披露内容更加丰富完整，绿色建筑、绿色金融、低碳技术的应用、能耗和碳排放指标等成为披露重点。另一方面，报告更加标准化和国际化，更加注重长期战略和透明度，数据质量和可比性亦有所提高。

相比之下，中小型不动产企业仍有较大的提升空间。

观点指数认为，由于缺乏专业的ESG管理团队和充足的资金支持，该类企业在收集、整理和分析ESG数据方面存在困难。同时，在经济下行、房地产行业深度调整期、外部压力和内部运营转型的多重影响下，中小企业面临资金压力和经营挑战短期内难以解决，分配资源至ESG实践可能性较低，一段时间内，中小型不动产企业的ESG报告还将更多流于形式。

环境：科技助力能效提升，绿色租赁获广泛推行

能耗管理是减少温室气体排放的关键措施，不动产企业近年来通过减少对化石燃料能源的依赖，转型使用清洁能源，合理规划建筑布局、采用节能技术与设备、以及建立智能化的能源管理系统等多种举措，实现碳减排目标，为应对气候变化做出贡献。

更为重要的是，上述举措也可一定程度实现能源结构成本优化，从而降低企业运营成本；同时，延长建筑使用寿命，促进资产价值的提升。

值得一提的是，目前部分物业管理公司在各类项目的能耗管理方面扮演着越来越重要的角色，其职责不仅限于传统的维护和管理职能，还涵盖了节能策略的制定、能源系统的优化、技术手段的创新应用以及与业主、租户和第三方服务提供商的合作等。

在商业地产领域，绿色租赁已成为企业减碳的重要工具。其核心在于，通过合同机制，以确保租户和业主在建筑的运营、使用等过程中尽可能满足可持续发展的要求。

从商业价值上考量，绿色租赁可以为业主和租户带来实实在在的收益，包括降低能源消耗、减少运营成本、提高公众形象、改善空间使用者的健康和幸福感等。此外，绿色租赁还能通过“绿色激励”机制，使符合绿色标准的企业获得更低的融资成本等。

样本企业中，恒隆地产2023年12月面向香港和内地全体租户，推出Changemakers计划。同时，与LVMH集团之间的可持续发展合作计划亦有所突破，双方于2024年10月公布再版《共同宪章》。截至2024年12月，计划已有17座物业共49家可持续发展租户参与，占总租赁面积超过21万平方米。

绿色建筑规模不断扩大，绿色金融通道愈发收窄

政策激励及消费端偏好的变化，推动了不动产企业将绿色建筑融入发展战略中，同时，在行业竞争日益激烈的背景下，绿色建筑也将是企业差异化竞争的重要手段。

观点指数观察到，把握绿色建筑机遇已是不动产企业的普遍共识，样本企业ESG报告不仅包含有明确的绿色建筑目标，亦有不少企业已取得积极成效，连续几年达成“新项目100%符合国家绿色建筑评价标准”计划，同时，获得高星级绿色建筑认证与标识的住宅、写字楼、商业、产业园区等项目数量也在增长。

另外，被视为推动可持续发展重要引擎的绿色金融，尽管近年来在政策的助推下，相关创新产品及金融工具不断丰富，但由于不动产行业当前遇到瓶颈期，其融资环境一直处于收紧状态。

以绿色债券市场为例，据商道融绿统计，2024年上市的478只绿债中，金融业规模上占比最高，为46.15%，电力、热力、燃气及水生产和供应业规模占比次之，为20.69%，其余行业均未超过10%；而房地产业的规模占比仅有1.55%，数量上也仅有12只，占比为2.52%。

观点指数观察到，目前，不动产行业少有的绿色融资主体仍以头部央国企及部分港资企业为主。

样本企业中，华润置地积极开展绿色融资，拓宽融资渠道、降低融资成本，相关贷款将用于可持续发展工作，引导推动供应链绿色转型。2024年该公司成功获取ESG贷款85亿元，截至年底存续ESG贷款288亿元。

越秀地产计划到2030年至少50%的债券及借款融资来自可持续金融。2024年7月该公司成功发行16.90亿元离岸人民币点心债券，期限为3年，票面利率为4.10%，募集资金将用于合资格的绿色项目，包括满足中国绿色建筑三星标准的绿色建筑。

观点指数认为，虽然绿色金融可轻微降低融资成本，但该类产品具有一定门槛（如将产品提升为绿色建筑可能存在额外增量成本），且募资用途有具体投向，在行业深度调整期，不动产企业进行绿色融资的难度较高，未来意愿可能会有所下降。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。