土地市场供需重构，核心城市与城更项目成新引擎

观点指数 在7月25日观点指数研究院发布的《缩量提质 | 2025年7月房地产企业新增土地储备报告》中，我们发现，在 “稳地价、稳预期” 的政策导向下，土地供应节奏更趋合理，成交则呈现显著的城市分化：核心城市因人口流入与配套成熟，土地市场热度高；非热门城市则面临需求不足压力。

土地市场是房地产行业的 “晴雨表”，其供需变化直接反映行业周期与区域发展差异。土地供应方面，报告期内，一二三线城市供应住宅用地 456 宗，规划建筑面积 2727.36 万平方米，环比下降 10.04%，同比下降 18.24%；供应起始楼面价 4629.49 元 / 平方米，环比下降 8.38%。

数据来源：Wind、观点指数整理

这一调整源于地方政府对市场消化能力的理性判断：2025年5月全国住宅用地供应放量后，市场去化速度不及预期，部分城市出现土地流拍现象。为此，多地政府减少土地投放量，避免 “供过于求” 导致的资源浪费。例如，北京市6月住宅用地供应宗数环比下降 72.73%，上海市供应面积环比下降71.08%，均为主动调控市场的体现。

分城市能级看，二线城市供应呈现“量价齐升”：供应宗数168宗，环比增长6.33%；供应起始楼面价6936.46 元 / 平方米，环比增长7.69%，主要因推出地块多位于成熟商圈（如武汉光谷、杭州滨江区），配套完善且人口密集，对房企吸引力强。

三线城市则“量跌价升”：供应宗数282宗，环比下降11.60%；供应起始楼面价2676.45元/ 平方米，环比增长3.46%，但供应地块多位于非核心区域（如南通开发区、张家港乡镇板块），虽价格微涨，但市场认可度有限。

土地成交方面，报告期内，一二三线城市成交住宅用地451宗，规划建筑面积2847.86万平方米，环比上升52.40%，同比上升14.36%；成交总价1838.06 亿元，环比飙升102.76%，同比增长37.46%，显示土地市场整体活跃度显著提升。

数据来源：Wind、观点指数整理

这一增长主要由二线城市拉动：二线城市成交建筑面积1254.72万平方米，环比增长102.75%；成交总价980.02亿元，环比增长145.11%，其中杭州、成都等新一线城市贡献了超60%的成交金额。

观点指数观察到，期内，二三线城市成交分化加剧，具体表现为“核心高热，非核心遇冷”。核心二线城市溢价率高企：杭州拱墅区、成都锦江区的地块溢价率分别达50%、75.74%；非热门三线城市以底价成交为主：南通、张家港等地的乡镇地块，近80%以起始价成交，部分地块甚至流拍。

此外，一些“强确定性” 的地块受追捧。如回购类地块、低密生态类地块因风险可控、盈利稳定，成为企业拿地首选。例如，南京玄武区紫金山南麓G32地块，因低密属性和生态资源优势，吸引绿城以10.22亿元竞得，溢价率0.39%。

值得注意的是，期内，观点指数监测的6个重点城市土地供应“量增价稳”，土地成交“量价齐升”，核心城市地块交易火热，供应加推提速。

2025年6月18日-7月16日，6个重点城市共有90宗地块挂牌，起始价167.26亿元，面积262.13万平方米，出让面积环比激增99.84%。同期，6个重点城市成交涉宅地115宗，总成交价611.76亿元，成交面积287.29万平方米，环比均大幅增长。

观点指数认为，核心城市土地市场火热的背后，是“人口向都市圈集中”的长期趋势：2025年上半年，长三角、珠三角核心城市人口净流入均超50万，住房需求支撑强劲，带动土地价值攀升。

此外，报告期内城更政策密集落地，资金支持力度加大。2025年上半年，全国新开工改造城镇老旧小区1.65万个，完成全年计划的66%；国家发改委下达800亿元中央预算内投资，重点支持老旧小区改造、危旧房治理等领域。资金方面，超长期特别国债成为重要支撑：截至6月，已支持各地更新住宅老旧电梯4.1万台，2025年计划再投入180亿元更新12万台，间接拉动存量土地价值提升。

而且，城市更新项目因投资大、周期长，“政府引导+社会资本主导”的合作模式成为主流。例如，上海地产集团联合徐汇城投，以523.03亿元拿下徐汇区东安新村地块，将18.65万平方米棚户区改造为医疗科技城和高端住宅，既改善民生，又激活土地价值。

本文节选自《缩量提质 | 2025年7月房地产企业新增土地储备报告》
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