GDIRI观察 | 非住业态成能源管理主战场，绿城服务更新ESG路径

观点指数（GDIRI） 随着国内ESG实践稳步推进，越来越多的物业企业正尝试探寻可持续发展领域的机遇。

今年4月28日，雅生活集团与丰羽科技签署协议，计划围绕商业项目能源改造、低碳运营等开展合作。随后的4月30日，金茂服务公告向上海金茂收购能源运维业务，总代价2.58亿元，目的是加速在科技住宅、非住业态、能源管理服务等领域的市场拓展。

8月初，绿城服务亦在ESG领域迈出关键步伐，与五大行之一的高力国际签署合作协议，正式启动可持续发展业务。

对绿城服务来说，此番合作将有助于提升公司的品牌影响力，但最终落脚点仍是专业服务能力的打造和未来业务的增长。

“绿色”带来的业务机遇

目前，住宅项目仍是绝大多数物企的主要收入来源，对比行业整体，绿城服务住宅项目的占比更高，定位多为中高端服务，且在区位上偏重华东、珠三角、环渤海等高能级城市空间，这也对其精益化运营管理提出更高的要求。

数据显示，截至2024年末该公司在管面积达5.09亿平方米；储备面积位列上市物企第一，达到3.57亿平方米。期内，其在扩展中审慎对待增量项目，侧重优质的存量市场，主动退出了部分非核心城市及交付风险较高的项目；这有助于降低其社区改造焕新投入的风险，从而形成社区服务品质提升反哺物企品牌影响力的态势。

据最新资料，绿城服务2024年中期总合同面积约为8.4亿平方米，其中非住业态合同面积约2.2亿平方米，因而住宅占比约为73.8%；相比之下，保利物业、中海物业、招商积余、雅生活服务等头部物企最新在管住宅项目的占比分别为39.1%、71.3%、37.73%以及46.1%。

近年来，住宅端政策持续推进“好房子，好服务”理念，并将其写入政府工作报告。房开企业也在贯彻和定义“好房子”标准，以适应人民群众“住有优居”的期待；例如，绿城中国定义了“绿城好房子标准”，并在北京、上海、杭州、广州、天津、长沙、西安、合肥等城市的新项目中落地；其与绿城服务长期保持相对独立又互相协作的模式。

总体上，“好房子”包括“安全、舒适、绿色、智慧”等特征。而物企作为“好服务”供给方，便需要推进绿色理念融入服务细节，进行设施设备更新改造，引入智能化监测与管控系统等，做好设施设备能耗管理。

不过，绿色低碳相关服务在住宅业态上的真实需求仍有待观察。观点指数认为，当前宏观经济及房屋资产价格尚处下行周期，业主对相关改造的成本负担积极性并不高，这一点由行业面临的物业费降价潮及收缴难度不断加大，便可窥见。

相同背景下，商业、写字楼、产业园区等资产类型的业主对降本增效的需求更为强烈，主要原因包括资产流动性及变现能力下降，带来隐形持有成本上升等。

此次绿城服务与高力国际的合作也指向这些领域，可以认为是其提升资产管理服务能力，寻求非住宅业态增长机遇的关键步骤。

据介绍，绿城服务将借助高力国际专业之力，聚焦企业总部、产业园、文化场馆等不同垂类业态，搭建体系、构建样板。董事会主席杨掌法亦表示，“ESG与绿城服务的住宅高质量发展一脉相承，又与非住转型发展战略高度契合。”

能源管理差异化竞争

从国内来看，物业行业对于ESG的布局由来已久，头部物企更是率先入局者，也积累了服务能力方面的优势。

例如，万物云在2018年7月认购了同为五大行之一的戴德梁行4.9%的普通股，以此加强对商企空间相关服务的理解。2019年12月，进一步与戴德梁行建立战略合作伙伴关系，并联手成立物业及设施管理服务品牌万物梁行。

彼时，万物梁行便搭建了能源管理团队，以利用专业能源管理平台为客户提供切实可行的解决方案。具体举措涵盖节能照明、水循环、办公设备电源管理；另一方面，也包括了设计照明解决方案，开发算法，使各种电子设备和仪器能够自动响应多个操作场景等。

为进一步帮助客户降低能耗、提升资产价值。万物梁行2024年发力能源管理业务，成立能源技术服务部，为客户提供定制化节能方案。依托AIoT暖通智控及微电网产品，结合物业管理场景，通过能源咨询、节能改造、能源托管三大合作模式，打造了“物业+能源”的建管运一体化低碳场景。

从业务增长方面来看，也取得了良好的效果，形成了抗周期增长能力。截至2024年末万物梁行已形成覆盖74家全球500强、111家中国500强的标杆项目客户矩阵；实现商写空间饱和收入185.88亿元。2025上半年，该业务板块依然保持强劲增势，新拓项目超过440个，其中世界&国内500强客户45个，超高层项目10个，八大行业赛道重点客户超20个。

同时，保利物业2024年宣布与清华大学技术团队合作，开启综合能源智慧管理全链合作，培育绿色服务力，打造绿色能耗服务新模式——“IEIM能源智能管家”。

资料介绍，该产品体系包含地库智慧照明、住宅（水泵、空调、风机等）十六项能耗单元、以及商办业态高效机房、可再生能源利用等核心能源管理产品，可提供从综合改造、局部重点改造、智控系统升级、智能运维寻优、设备资产采买等不同资产阶段的能源管理方案。

年报显示，保利物业2024年在高端制造业与战略新兴产业客户的拓展上卓有成效，获取了网易（杭州）二园区、青岛海尔（开发区）工业园等头部客户项目；源自商业及写字楼物业管理服务的收入达到19.52亿元，同比增长21.2%。

今年以来，ESG相关服务赛道引来更多的物企加入，赛道竞争将愈发激烈。

首先是雅生活集团与丰羽科技达成合作，表示将以广州雅居乐中心、南宁富雅国际金融中心、北京绿地环球金融城、武汉绿地汉口中心四个项目作为试点，实现资产增值与环保效益双赢，并计划将成果复制推广至全国60余个商业项目。以降低建筑物业能源运营成本，满足能源设备更新资金刚性需求等。

而后，金茂服务宣布收购金茂绿建重庆全部股权，实现业主端物业服务及能源运维一体化运营，提升经营效率；同时，强化全链条竞争力，加速在科技住宅、非住业态、能源管理服务等领域的市场拓展。

总结来看，能源管理相关业务已成为物企提升差异化竞争能力与探索业绩增长的有效路径。以相关物企的战略拓展路径来看，优质客户主要集中在外资、跨国或本土的新能源、高端制造、算力/数据中心、互联网、医药、通信等行业之中。

此次，绿城服务深化在ESG领域的布局正值该赛道趋向成熟时期，但最终能否实现客户价值创造，带动业绩增长仍需时间观察。

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