GDIRI观察 | 凯德雅诗阁信托的亚太资产大腾挪

观点指数（GDIRI） 8月1日，凯德雅诗阁信托（CLAS）宣布，计划以250亿日元（约合12亿元人民币）出售东京馨乐庭中央新宿区公寓酒店，预计于2025年第四季度完成交易。

该物业位于新宿区核心地段，建成于2008年，拥有206套房间，房型从17.5平方米到46.6平方米不等，出售价格较账面值溢价100%，出售所得资金将用于偿还高息负债、资产增值计划、再投资于高收益物业以及其他一般企业用途。

此举是CLAS投资组合重组战略的一部分，旨在优化资产配置和提升整体收益。

交易连环局

据观点指数了解，此次计划出售的东京物业房龄已超15年，自2014年收购以来没有进行任何重大翻新，后续需大量资本支出用于翻新以提高其运营绩效并保持竞争力，且翻新期间可能面临收入损失。

据CLAS披露，截至2025年7月10日，C&W对该物业的估值为181亿日元（约合1.612亿新元），高力国际截至7月10日对该物业的估值为175亿日元（约合1.559亿新元）。

本次交易对价较两个独立估值的平均值溢价约40.4%，对比该物业截至2025年6月30日的账面价值溢价约100%，以及EBITDA收益率为3.2%。

经初步估算，本次交易将带来税后净收益约57亿日元（约5080万新元），为CLAS提供了更大的灵活性来分配收益，以在适当的时候减轻资产增值计划或宏观经济衰退的短期影响。

从数据来看，当前市场对此类物业有需求，能以较高溢价出售，为其资金回笼创造了有利条件。

CLAS表示，本次交易将有效剥离需要大量资本支出的成熟房产，同时可以更有效地将收益重新部署到其他用途，例如偿还高息债务、为AEI提供资金、再投资于高收益物业和/或用于一般公司用途。

交易完成后，预计日本资产对CLAS的毛利润贡献将从2025年上半年的18%减少至16%。不过，日本仍然是其主要市场，CLAS在日本拥有29处房产，其中包括4间酒店、1间服务式公寓、23间租赁房屋以及1间学生宿舍。

2025年上半年，CLAS的租赁住房组合继续产生稳定收入，平均入住率超过95%。日本的国际旅游需求也继续强劲，有效提振其服务式公寓和酒店资产的表现，同时CLAS也将继续在日本寻求更多收益增值的投资机会，为投资人创造长期价值。

另外，2025年2月，CLAS收购东京银座和金泽的两处资产，是次收购的两家酒店均为经济型酒店，这与其近年来优化资产结构，聚焦高收益领域的战略高度契合。

观点指数认为，CLAS选择退出日本东京资产的逻辑同样适用于早前对天津资产的出售，天津物业同样存在运营成本上升和回报率下滑的问题，CLAS通过及时退出，避免了潜在亏损。

具体来看，去年10月，CLAS签订协议，将天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓出售给无关的第三方，交易金额未披露。但值得注意的是，此次出售的价格将高于该物业的账面价值。据了解，出售的物业天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓位于天津市和平区，于1998年投入运营，拥有185个单元，也是雅诗阁进入中国市场的首家物业。

凯德CLAS表示，通过剥离天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓等成熟物业，不断重组CLAS的投资组合，并将收益重新部署到更优化的用途。

剥离天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓后，CLAS在中国仍持有包括苏州馨乐庭星海公寓酒店、武汉馨乐庭沌口公寓酒店、大连盛捷天城服务公寓及沈阳盛捷和平服务公寓在内的四个项目，这四处物业均由雅诗阁提供管理服务。

值得一提的是，近年来，雅诗阁旅宿业务规模及收益均有不错的增长。据凯德投资2025年第一季度业绩报告披露，旗下住宿业务单季度签约21处物业、4600个单元，与上年同期基本持平，同期新增开业10处物业、客房单元数为1800个。

同时，出租率提升3个百分点以及日均房价增长1%共同推动客房平均收入同比增长5%，单季度旅宿管理费相关收益同比增长2.44%至8400万新元。

从数据来看，雅诗阁通过提升服务、优化定价策略，在规模稳步增长的同时，出租率和收益也有不错的增长，量价齐升。

显然，CLAS出售天津资产，与东京、其他区域资产调整逻辑类似，本质是全球化战略下的动态腾挪，通过在不同市场“卖旧买新、优进劣退”，持续迭代资产组合质量。通过优先处置高维护成本资产，进一步释放资金，以用于更高效的投资中。

收益能力提升

据观点指数了解，资产出售是其推进资产组合重组战略的一部分。2024年以来，CLAS已完成9次撤资，总额超过5亿新元，较账面价值溢价高达55%。同期，CLAS已投资约5.3亿新元，用于五次收益增值收购。

资产处置所得资金还用于为资产提升计划（AEIs）提供资金，以提高资产价值和盈利能力。据公告披露，2024年至2025年上半年，CLAS已完成对位于柏林、都柏林、伦敦、巴黎、首尔和新加坡等地的7处物业的资产提升计划。同时，CLAS已计划为法国巴黎馨乐庭共和酒店、英国伦敦卡文迪什酒店、澳大利亚悉尼中央酒店和日本相铁大阪难波相铁大酒店提供资产提升计划，预计总资本支出约为2.05亿新元，其中CLAS将投资约1.45亿新元。

CLAS是亚太地区最大的住宿信托，截至2025年6月30日，资产总值为88亿新元，该信托专注于服务式住宅、酒店、租赁住房和学生宿舍领域，CLAS的国际投资组合包括101处物业，超过18000个单位，分布在亚太地区、欧洲和美国16个国家的45个城市。

据观点指数了解，CLAS的资产组合以服务式公寓和酒店为主。出售老旧服务式公寓后，CLAS可将资金更多地投向高收益的经济型酒店以及品质更优、增值潜力更大的服务式公寓项目。

这会提高其资产组合中经济型酒店的占比，同时服务式公寓的整体品质得到优化。通过优进劣出的调整，物业类型结构更贴合市场需求，既能满足大众对高性价比经济型住宿的需求，又能维持在高端服务式公寓领域的竞争力。

另外，近期CLAS披露了2025年半年度业绩公告。数据显示，2025年上半年，CLAS毛利润同比增长至1.825亿新元，收入同比增长3%至3.985亿新元。

据其业绩公告披露，毛利和收入实现同比增长主要受益于业务经营表现可观，以及CLAS的投资组合重组策略及资产增值计划。在同店基础上，2025年上半年毛利润和收入同比增长4%。

对比2024年上半年，CLAS于2025年上半年的每可用单位收入（REVPAU）增长3%至150新元。由于平均入住率上升，2025年第二季度CLAS的REVPAU也同比增长3%至159新元。其大多数主要市场都实现了REVPAU的增长。

在投资组合经营业绩的推动下，2025年上半年CLAS的核心分配总额同比增长1%至9160万新元，总分配额为9650万新元。

同时，CLAS业绩报告中指出，通过在生命周期的最佳阶段剥离物业，CLAS能够将所得款项再投资于更高收益的收购、AEI或其他增值用途，为投资者提供稳定和可持续的回报。

2025年上半年数据表明，CLAS的资产优化战略已进入“良性循环”阶段，通过资产腾挪实现利润增长，再以利润反哺优质资产收购，为其在亚太旅宿信托领域的领先地位提供了坚实支撑。

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