消费基础设施REITs市场热度高涨，发行、申报与扩募并行

观点指数 在7月28日观点指数研究院发布的《优质资产加速上市 | 2025年7月商业地产零售业态发展报告》中，我们发现，REITs市场的活跃发行、申报与扩募，有助于企业盘活优质资产，优化资本结构，也有望为市场注入活力，吸引更多资本参与。

商业政策方面，期内多个一二线城市出台或落地免税经济促进政策，提升境外游客消费便利性，刺激入境消费。

6月30日，广州市天河区天环广场正式启用了全市首个离境退税“即买即退”集中退付点，标志着广州离境退税服务迈入新阶段，并提升了入境消费效率。

7月1日起，大连市、湖北省也开始实施境外旅客购物离境退税政策。其中，大连共有恒隆广场、大连商场、大商麦凯乐大连总店、新玛特大连总店、京东MALL等5家综合商场、40余家商户获得离境退税首批运营许可。

7月3日，上海市商务委等六部门印发《上海市优化离境退税消费环境行动方案》，提出在大型商圈、步行街、旅游景区等场所增设退税商店，以提升境外游客消费的便利性。次日， 2025“上海之夏”国际消费季也正式启动，有望提升境外游客消费金额。去年举办的首届活动成效显著，境外旅客人数同比增长42.2%，外卡消费总额增长68.2%。

而部分此前已实施离境退税政策的城市，也取得不错的成绩。四川离境退税新政实施首月，退税商店销售额同比增长224.18%；海南离岛免税政策实施五周年的累计购物金额也达1958亿元，年均增长62.6%。

观点指数认为，在免税经济方面，国内的主要商业城市有望通过不断完善离境退税等政策，提高政策的便利性和覆盖范围，吸引更多境外游客消费。

期内上市的REITs，在二级市场表现突出，行业增长性受到资本的青睐。

6月27日，中金中国绿发商业REIT于深交所上市，发行价3.16元/份，开盘价4.108元/份，开盘涨幅为30%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限。

截至收盘，每股价格显示为4.108元，单日涨幅高达30%，全日换手率仅为0.71%，成交总额达439万元。

数据来源：公开市场，观点指数整理

截止该REIT上市首日，目前已上市消费基础设施REITs中，股价区间在3-10元/份，华夏印力消费REIT的股价最高，超过10元/份。

伴随REITs市场的高热度，又一头部商业企业申报REITs。中海地产公告称，拟将佛山南海映月湖环宇城，以公募REITs的形式在深交所独立上市，计划募资13.55亿元，中海地产将认购约20%的基金份额。

区别于其他申报发行的消费基础设施REITs，中海商业REITs的底层资产映月湖环宇城为中海地产首个以存量资产收购方式获得的购物中心。

项目前身为南海怡丰城，由新加坡丰树集团投资开发，于2014年投入运营。2020年3月，中海地产完成收购南海怡丰城并更名为映月湖环宇城。

这也意味着，如果该REIT能够顺利发行，将成为现有消费基础设施REITs队伍中最快实现“买入-改造运营-退出”闭环的项目，届时能给当前企业发行商业REITs带来一定参考。

与此同时，现有消费基础设施REITs的扩募也在持续推进中。7月8日，华夏基金管理有限公司宣布，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金计划进行扩募，并新购入基础设施项目。

根据公告，此次拟购入的项目包括杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目以及淄博万象汇项目，交易对象为华润商业资产控股有限公司，资金来源为扩募发售份额募集资金。

据观点指数了解，这已是华夏华润商业REIT的第二次扩募，今年3月24日该基金就宣布拟进行首次扩募，首个扩募资产为苏州昆山万象汇。

来源：公开资料，观点指数整理

整体来看，华润拟扩募的项目均属于万象汇系列，整体运营时间在5-10年左右，属于较成熟的商业项目，布局上涵盖二线和三线城市项目，资产类型较为多元。

观点指数认为，这种同系列项目的注入，能帮助REIT扩大基金规模、分散风险，同时降低管理复杂度，有效提升收益水平。

展望未来，若华夏华润商业REIT成功扩募，且新增资产后续的运营稳定，将极大助力基金的收入和收益增长，并提升REIT的交易活跃度，吸引更多的机构投资者参与。

本文节选自《优质资产加速上市 | 2025年7月商业地产零售业态发展报告》
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