房企拿地格局重塑，头部央国企领跑土地市场

观点指数 在7月25日观点指数研究院发布的《缩量提质 | 2025年7月房地产企业新增土地储备报告》中，我们发现，期内房地产土地市场在政策调控与市场自主调节的双重作用下，呈现出鲜明的分化特征：头部企业凭借资金与资源优势持续加码，央国企成为土地市场的绝对主力，而拿地方式的创新则为行业注入新活力。

报告期内，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积356.15万平方米，环比上升36.91%，头部企业拿地积极性显著回升。从全年累计数据看，前50房企1-6月累计新增土地建筑面积2907.7万平方米，同比上升8.23%，行业资源向头部企业集中的趋势进一步强化。

数据来源：观点指数整理

观点指数分析认为，这一现象源于两方面：一是头部房企资金链相对稳健，在行业信用环境趋紧的背景下，具备更强的土地投资能力；二是地方政府更倾向于将优质地块出让给综合实力强的企业，以降低项目烂尾风险，保障开发质量。

拿地企业结构中，央国企占据主导地位。从 1-6 月权益拿地金额看，保利发展控股以 452.6 亿元位居榜首，中海地产（406.5 亿元）、绿城中国（351.5 亿元）紧随其后，前十大企业中近八成为央国企或混合所有制企业。民企中仅滨江集团（313.4 亿元）进入前五，反映出民企在土地市场的参与度仍受资金压力制约。

典型案例显示，6 月中海地产在北京、青岛等核心城市竞得 5 宗地块，权益拿地金额达 115.72 亿元；保利发展控股在上海、三亚等城市拿下 4 宗地块，权益拿地金额 85.4 亿元；招商蛇口在郑州、深圳等城市竞得3宗地块，权益拿地金额12.62亿元；反映央国企在核心城市的拿地力度持续领先。

从新增货值看，保利发展控股以 814.8 亿元位居第一，中海地产（719.2 亿元）、中国金茂（608.4 亿元）分列二、三位。货值规模直接关系企业未来销售业绩，头部企业通过重仓核心城市优质地块，为后续营收增长奠定基础。例如，保利发展控股在上海苏河湾、深圳南山区的项目，因区位优势显著，预计货值回报率超 25%；中国金茂在杭州、南京的低密生态地块，凭借稀缺性成为市场热门。

区域布局上，头部企业聚焦高能级城市：保利发展控股重点布局上海、石家庄等一二线城市；中海地产则深耕北京、天津等环渤海核心城市；招商蛇口通过合作开发模式进入深圳、郑州等大湾区及中部城市，形成差异化区域优势。

观点指数观测到，期内企业拿地策略呈现 “多元化与精细化并存” 特征，不再依赖单一的公开招拍挂，而是通过股权收购、协议合作等方式降低成本、分散风险。

比如，保利置业通过收购上海苏河湾北部房地产开发有限公司 51% 股权，间接获取静安区 2 宗地块，以 8.5 亿元代价避免了公开竞拍可能产生的高溢价，较直接拿地成本降低约 18%。

而建发房产以 123.5 亿元协议收购上海虹口北外滩和杨浦新江湾 4 宗地块，通过 “协议转让” 模式锁定城市更新项目，既规避了公开市场竞争，又获取了低成本土地资源。

此外，企业拿地更注重 “安全性” 与 “盈利确定性”。报告期内，回购类、低密生态类地块受追捧：绿城中国竞得的武汉 P（2025）049 号地块，因政府承诺回购 30% 住宅用于人才公寓，确定性收益占比高，最终以 54.4% 溢价率成交；万科在石家庄拿下的 3 宗地块，均为低密住宅用地，容积率仅 1.3，适合开发高端产品，抗风险能力较强。

观点指数预测，2025 年下半年土地市场将延续 “头部主导、央国企领跑” 的格局。一方面，地方政府仍将通过 “限地价、控溢价” 等政策稳定市场，同时优先保障优质企业拿地；另一方面，民企若能获得更多融资支持，或在三四线城市及城市更新领域找到突破口。此外，随着城市更新政策加速落地，“政企合作、多元开发” 的模式将更成熟，未来或将成为房企拓储的重要补充。

本文节选自《缩量提质 | 2025年7月房地产企业新增土地储备报告》
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