政策聚焦疏解行业难点赌点 江苏、福州提物业服务质量提升举措

观点指数 在7月24日观点指数研究院发布的《疏解难点赌点 | 2025年7月物业服务发展报告》中，我们发现，部分省市提出了一些具有特色的物业服务质量提升举措，如探索开展由业主委员会收取物业费、项目经理向社区述职、推广“大物业”管理模式等。

当前，在政策端各省市聚焦物业服务领域群众反映强烈的突出问题，和制约行业发展的难点堵点进行疏解，主要目的旨在推动物业服务收费及标准透明化、优化业主自治和管理、规范维修资金使用以及探索创新发展模式。

7月4日，北京市住房和城市建设委员会正式发布新版《住房物业服务标准》，将于2025年10月1日起实施。

该《标准》借鉴了万科物业的“弹性定价”模式，首先是构建了“刚性指标+柔性指标”的双层结构，其中刚性指标不设等级划分，涵盖法律法规、强制性规范的要求，如消防安全、信息公示等，是物业服务的必答题；柔性指标则划定三个服务等级，根据服务频次等进行划分，从低到高依次为一级、二级、三级。

其次，赋予业主灵活选择权。业主可根据房屋状况、设施设备、绿化规模、居住人群等实际情况，以及业主的需求与偏好，对各项柔性服务等级分别选择。

这种“菜单式”服务能够较好地匹配业主的需求，将有限的物业费资源更高效地与业主最关注地服务项目相匹配，提升服务体验。同时，通过提升业主参与度，明确物业服务标准与权责边界，进一步提升治理的透明度，减少服务纠纷。

除此之外，部分省市还提出一些具有特色的物业服务质量提升举措，如项目经理向社区述职、推广“大物业”管理模式等。

例如，《江苏省物业服务质量提升行动实施方案》提出，各地将选取一些具备条件的住宅小区，探索开展由业主委员会收取物业费、采取包干制以外的物业收费方式、拓展智慧物业应用场景（电子业主卡、业主在线表决平台等）、发展“物业+生活”融合服务、项目经理向业主委员会和社区述职、业主委员会离任审计等试点。

江苏方案还明确，到2026年底，物业服务和收费信息、公共收益收支情况公开机制全面建立，部门职责公示公开机制有效落实；业主委员会（物业管理委员会）组建率超过70%，老旧小区物业管理服务覆盖率超过80%，住宅专项维修资金应急申请使用“绿色通道”全面建立，物业管理服务领域信访举报处置率100%，物业服务履约率明显提高，投诉数量显著下降。

更早之前，福州市住建局《关于印发推进物业服务质量提升行动方案的通知》提出要探索“大物业”管理，有效整合物业资源。探索将相邻小区划定合并为同意物业服务区域，择优引进专业化物企进行管理；对社区领办物业企业承接无物业小区的，有条件的地方通过“肥瘦搭配”，将优质物业服务项目与无物业小区打包，平衡企业收益。

报告期内，上游房地产市场政策利好持续，长沙、济南、天津、南京、合肥、广州、杭州、北京、青岛等出台了优化住房公积金的相关政策，涉及放款贷款条件、提高贷款额度、上调交存基数、扩大异地贷款范围等举措，旨在更好地适应经济发展和职工收入变化，促进房地产市场的健康发展。

但目前房地产行业仍面临较大的压力与挑战，房企销售热度持续回落，尽管投资端部分房企的拿地节奏有所提升，但整体仍处于低位；政策对市场预期的修复作用依然有限。

据国家统计局数据，2025年1-6月，全国房地产开发投资同比下降11.2%，其中住宅投资下降10.4%；住宅施工面积下降9.4%；房屋新开工面积下降20.0%；住宅销售面积下降3.7%；6月份国房景气指数为93.60；总体上还是朝着止跌回稳的方向迈进。

另外，深圳、东莞等地期内出台了促进消费高质量发展的若干举措，在物业服务方面主要是鼓励物企拓展多元化服务，构建“物业服务+生活服务”模式。提出支持物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业合作，推进既有住宅加装电梯，支持居民开展房屋装修和局部改造等。

值得一提的是，上述政策也提及打造新的消费场景。例如，激发体育服务消费动能，推进大型综合体育场馆升级改造和周边配套设施建设，鼓励申办或引进有影响力的国际顶级赛事和区域赛事。

观点指数认为，对于目前致力于进化为城市空间运营服务商的众多头部物企来说，这亦是展现资源整合能力、促进品牌建设，增加收入来源的机遇。

本文节选自《疏解难点赌点 | 2025年7月物业服务发展报告》
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