第一太平戴维斯携手阿里集团前瞻深圳房地产市场新趋势，共话后海战略升维

7月15日，由第一太平戴维斯与阿里中心联合举办的“未来湾区•后海共生”——2025年上半年深圳房地产市场回顾与展望暨后海发展趋势洞察分享会于深圳阿里中心圆满举行。

阿里巴巴集团不动产管理部总经理束航、华南大区总经理牟红艳，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿、华南区市场研究部负责人谢靖宇、深圳商业楼宇部负责人罗志文、深圳估值及专业顾问服务高级助理董事林劲松等出席活动，与大湾区主流媒体聚焦后海片区在城市更新、产业升级中的战略地位，共同探讨深圳房地产市场的前沿动态与发展趋势。

活动伊始，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿在发表致辞中表示：“深圳作为粤港澳大湾区的核心引擎，正通过不断创新与全球接轨。今年上半年，深圳房地产市场展现出复苏动能，特别是在核心区域如后海，以其世界级规划与前瞻性布局，正迎来新一轮价值跃升机遇，逐步成为城市发展的重要驱动力。面对‘十五五’规划开局，我们将紧密把握政策导向与市场脉搏，推动房地产行业向更高质量、更可持续方向发展。”

随后，阿里巴巴集团不动产管理部总经理束航发表讲话。他表示：“阿里集团不动产管理业务和第一太平戴维斯互为核心合作伙伴，25财年以来，阿里集团全国不动产项目累计新签67万方，这个成绩来自核心伙伴们的相互支持。而深圳阿里中心扎根后海十年，深度参与了区域的蜕变与成长。我们始终相信，科技与创新是驱动城市发展的核心引擎。阿里中心不仅是一个物理空间，更致力于构建开放、协同、活力的产业生态平台，赋能企业成长，与后海共荣共生。”

深度洞察，前瞻未来

会上，第一太平戴维斯发布《2025年上半年深圳房地产市场回顾与展望报告》，华南区市场研究部负责人谢靖宇深入剖析了办公楼、商业地产及住宅市场等领域的市场表现及未来趋势，为在场嘉宾提供专业、深度、极具前瞻性的解读。

第一太平戴维斯2025年上半年深圳房地产市场回顾与展望

甲级写字楼——“大厂”搬迁致租赁市场短期波动，业主灵活调租以期加速成交

•2025年上半年，市场合计迎35.2万平方米供应入市。期末，全市甲级写字楼总存量同比扩张4.5%，至1,172.9万平方米。

•期内，市场成交多以同区域内不同物业间搬迁为主，且大面积交易数量较往年同期有所减少。与上年同期相较，本年3,000平方米面积段以上交易占比下降4个百分点。同期，“大厂”回迁自有物业活动陆续启动，对租赁市场去化表现亦形成阶段性扰动。在此背景下，叠加新增供应的影响，全市平均空置率环比上升0.8个百分点、同比上升0.7个百分点，至30.6%。

•上半年整体而言，信息技术仍继续主导需求，交易数量及交易面积均居各行业之首。人工智能、半导体、软件服务类企业的租赁活动延续相对积极态势。同时，金融及贸易类企业的租赁需求保持相对稳定。

•同期，业主延续灵活的租金定价方案以加速成交，二季度租金指数环比下降4.5%，降幅扩大1.7个百分点，上半年租金指数累降7.2%，平均租金降至人民币每平方米每月140.2元。

展望

•2025年第三季度，市场预计迎12.3万平方米供应入市，全市总存量将达1,185.1万平方米，较2024年底扩张4.2%。

•短期而言，前述头部科技企业的搬迁活动仍将对租赁市场造成一定影响，市场整体入驻率及净吸纳表现或呈现结构性波动。但中长期而言，在政府持续大力培育新质生产力、扶持创新主体发展的推动下，深圳有望吸引或孵化更多科创企业，这将为本地写字楼市场需求注入持续增长的新兴动能。

零售——供应集中入市推存量扩容逾5%，新项目预招商去化助净吸纳量反弹回升

•上半年，市场于二季度集中迎42.0万平方米供应入市。期末，全市总存量环比扩容5.7%，至778.3万平方米。

•期内，在较大规模新增供应预招商去化集中释放的推动下，二季度净吸纳量显著回升至过去五年季均水平三倍。尽管如此，受部分新项目开业入驻率较全市既有平均水平低的结构性影响，全市平均空置率仍环比微升0.4个百分点，期末录7.1%。

•上半年，尽管餐饮仍为主要需求来源，但品牌拓店愈趋谨慎，二季度餐饮新店占比较一季度下降近5个百分点。积极而言，优质存量项目的持续升级焕新仍为市场引入多个区域首店，业态涵盖餐饮、珠宝及化妆品、户外运动等，进一步巩固了深圳在华南地区零售商业品牌多元化的引领地位。

•上半年内，业主租金预期未有显著波动，存量项目租金水平维稳，全市租金指数环比持平，但同比仍降1.6%，平均租金降至人民币每平方米每月523.6元。

展望

•2025年下半年，预计仍有逾45万平方米新增供应入市，年末总存量将同比扩容11.8%，并突破800万平方米。其中，第三季度预计有两个新项目开业，合计带来22.5万平方米供应面积。

•随着存量标杆项目品牌落位及业态组合升级的持续进行，更多在谈品牌有望悉数落实并陆续进场，加之瞩目优质项目开业的带动，市场料迎来更多时下倍受消费者关注的新兴热门品牌进驻。

住宅——调控政策整体趋稳，供应降至五年新低

•2025年上半年，在房企策略调整和土地供应端持续收缩的影响下，全市一手住宅半年度供应面积降至140.8万平方米，为2020年上半年后又一新低，半年度环比下降35.0%、同比下降20.5%。其中，二季度全市供应面积录85.9万平方米，同比下降4.8%。

•929新政以来，深圳楼市调控政策整体趋稳。而二季度关税战、贸易战等外部不利因素又对购房者的置业情绪造成一定冲击，一手住宅市场成交回归谨慎。全市季度成交面积环比下降11.8%，至107.7万平方米。

•期内，受部分区位及教育配套优势显著的热点项目开盘/加推成交的推动，全市成交均价环比微升1.1%，至人民币每平方米52,832元。

展望

•6月，深圳印发《深圳市提振消费专项行动实施方案》，提出降低租购房成本，首次允许公积金支付购房首付款。这将有效缓解部分刚需购房者的财务压力，进而促进住房消费释放，提升住宅市场活力。

•根据深圳市住房和建设局数据，第三季度全市计划入市商品房项目33个，供应房源合计超1.2万套。其中，住宅供应合计超1万套，且不乏区位优势显著或交易热度及关注度较高的项目加推。利好的政策环境下，优质供应的注入有望一定程度上刺激购房需求释放，进一步提振市场成交。

在随后的媒体问答环节，第一太平戴维斯商办、零售、产业、住宅等业务板块专家就深圳房地产市场热点、未来发展机遇及产业与空间融合等议题，与现场媒体进行深入交流，针对媒体提问进行专业解答，为行业提供价值洞见。

政策筑基，后海崛起

作为本次活动的亮点环节，第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文聚焦后海片区“世界级战略升维”，详细分析了后海片区在“十五五”规划下的最新政策定位及发展路径，并结合2025年上半年深圳写字楼市场的表现，指出后海片区作为深圳经济增长的重要引擎，将迎来新一轮的产业升级与功能优化。

罗志文深入剖析了后海商办市场的发展历程与未来趋势，指出后海已从新兴商务区成功跃升为深圳顶级商务区之一，未来将依托政策红利、产业集聚和稀缺的海湾资源，向“世界级滨海城市”战略升维。他表示：“近年来，我们观察到企业租户更加关注办公空间的智能化、绿色化及柔性化设计，这为后海片区的新兴项目和存量改造提供了巨大机遇。今年上半年，在科技、金融和专业服务行业的推动下，后海的优质写字楼项目租赁需求持续增长。”

此外，罗志文还结合后海片区的产业布局与市场动能，展望后海片区未来发展趋势。他表示，后海的写字楼市场不仅是区域经济的重要载体，更是企业数字化转型和可持续发展的战略支撑。随着更多跨国企业总部、高成长性科技企业和专业服务机构的入驻，后海将持续塑造具有全球影响力的商务生态圈，成为深圳乃至粤港澳大湾区连接全球的重要门户。

动能升维，后海启新

随后，阿里巴巴集团不动产管理部华南大区总经理牟红艳以“阿里十年创变”为轴，生动讲述了阿里在深圳的发展历程及其对区域创新的深刻影响。通过详细介绍阿里中心的规划理念、空间特色、智慧运营及创新服务，展现了其作为区域标杆项目，如何以科技赋能空间，持续为企业提供全生命周期成长解决方案，并积极推动后海产业生态繁荣。

作为后海片区数字化转型与产业创新的标杆，深圳阿里中心在会上分享了其十年发展实践与战略思考，为区域高质量发展提供了“阿里样本”。

1.战略同频：与后海共生长

自2016年作为首批入驻企业扎根后海以来，深圳阿里中心深度融入国家战略与南山区发展进程：

科技赋能：依托阿里云、达摩院等核心业务，为区域提供算力底座与数字解决方案，助力顶尖科研机构与创新企业落地；生态共建：与入驻的科技与金融企业形成“金融科技融合生态”，激活产业协同；绿色实践：2024年获评“深圳首批零碳园区”，2023年获“深圳市节水型商业综合体”认证，以可持续理念引领湾区绿色发展。

2.服务创新：从“空间”到“生态”的跨越

阿里中心以“三维全链路”服务体系为核心，构建“硬核资源+软性服务”双轮驱动模式：

硬核资源：产业链接：通过阿里云、Lazada、菜鸟物流等生态资源，为企业提供跨境出海、供应链优化等全链路支持；政策赋能：联合政府与行业协会，为企业对接政策补贴、企业开办等资源；软性服务：全周期陪伴：从初创期“亲橙空间“低成本高效率的灵活空间解决方案，到成熟期“智慧空间定制”，覆盖企业全生命周期需求；社群赋能：通过“亲橙十派”等社区运营举办行业峰会、创业培训、四季赏活动，打造“产业+文化”双生态。

牟红艳在专题分享中表示：“从空间运营到生态赋能，阿里中心以十年实践印证‘后海共生’的力量——在这里，科技与人文共融，企业与梦想共生，我们将持续依托深圳科技创新与数字经济高地优势，共建数字科技与互联网、跨境电商、人工智能为核心的产业集群，以创新服务助力湾区成为全球创业者的理想之地。”

资本赋能，共绘共生

近年来，资本市场与房地产行业发展日趋深度融合。第一太平戴维斯深圳估值及专业顾问服务高级助理董事林劲松聚焦投融资模式变化，围绕“ABS及港股市场新趋势”这一核心议题进行专题分享，深入分析两种融资工具如何破解传统模式困局、赋能城市发展，为与会来宾开拓新视角。

林劲松在专题分享中指出：“随着资本市场的不断成熟，传统投融资模式局限性凸显。近年来，随着数字经济、绿色经济及新兴产业的崛起，轻资产运营、长期资本投入及技术快速迭代特性，要求融资模式向长期资金匹配、风险共担、分阶段退出等灵活机制转型。数据显示，2024年中国ABS发行规模突破3.8万亿元，2025年预计达4.3万亿元。政策层面，‘穿透式监管’原则、底层资产动态披露机制及负面清单扩容，正加速市场规范化进程。ABS通过盘活存量资产、优化资本结构，成为企业融资新引擎。”

林劲松通过展示多个实际案例，深入剖析港交所规则升级如何助力企业拓宽融资通道。他强调：“港交所18C章支持未盈利特专科技企业上市，叠加二次上市门槛降低带来的中概股回归热潮，展示了港股市场对新经济企业战略价值的认可。随着政策引导与市场化创新深化，将协同构建新经济投融资生态，为实体经济高质量发展注入持续动能。”

专业引领，共赴新程

本次“未来湾区·后海共生”主题分享会不仅是一场权威的市场趋势发布，更是一次思想与实践的深度碰撞。通过全面解析深圳房地产市场现状及未来发展机遇，特别是对后海片区的战略洞察，第一太平戴维斯与阿里中心携手，向业界展示了国际化视野下的创新解决方案和实践案例。

作为全球领先的房地产服务商，第一太平戴维斯以卓越的市场洞察和创新能力，助力客户在快速变化的市场中实现可持续增长。深圳作为粤港澳大湾区的核心引擎，特别是以后海为代表的重点片区，将在城市更新、产业聚集和全球化发展中释放更大的潜力。未来，第一太平戴维斯将继续以全球网络和本地深耕的双重优势，聚焦市场前沿趋势，提供涵盖写字楼、商业、住宅、资产证券化等全方位的专业服务，通过与政府、企业及合作伙伴的紧密协作，赋能区域发展，推动城市功能升级，共同开创湾区发展的崭新篇章。

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