物流整租模式是“双刃剑”，京东加速扩张ESR私有化步入终局

观点指数 在6月20日观点指数研究院发布的《“一带一路”赋能 | 2025年6月物流仓储暨基础设施投资发展报告》中，我们发现，中外运REIT的整租模式可以推进其轻重资产分离后业务稳定运营，但若整租的经营主体出现提前终止协议、减少租赁面积、拒绝履行租约或拖欠租金、经营陷入困境等情况时，可能会对基础设施项目形成的现金流产生不利影响。

6月17日，中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金发布基金份额发售公告。据悉，中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为4亿份。基金战略配售初始发售份额为28,000万份，为本次基金份额发售总量的70%。

观点指数了解到，中外运REIT的底层资产为瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目。

值得注意的是，除成都空港物流项目外，其余5个基础设施项目均采用整租模式，且整租协议期限为5年。

据中外运表示，整租模式并非为REITs发行所安排，而是中国外运通过轻重资产分离实现专业化运作的一项长期战略举措。且2019年以来，其持续推进轻重资产分离，物流资产轻重分离后，重资产公司与轻资产公司分别专注于资产投建管理和综合物流业务运营。

此外，整租模式是中外运推进轻重资产分离后业务稳定运营的重要保障机制以及实现轻重资产两个专业条线有机结合的重要“连接器”。

观点指数了解到，五个整租项目所贡献的租金和物业管理费收入占本基金整体营业收入的81.27%，但在基金存续期内，若上述履约经营主体出现提前终止协议、减少租赁面积、拒绝履行租约或拖欠租金、经营陷入困境等情况时，可能会对基础设施项目形成的现金流产生不利影响。

但反之，中外运也表示，仓储物流设施是整租方提供综合物流服务的关键，其区域位置均位于核心物流节点，整租方若换仓租赁，会对其在区域内开展综合物流服务的能力（仓库是其开展综合物流服务的必要抓手）产生不利影响。从商业模式来看，整租方续租该项目仓库的必要性极高。

样本企业方面，6月16日，ESR宣布，于上周五(13日)举行的法院会议及股东特别大会上，私有化方案获协议安排股东以99.97%赞成票通过。待协议安排生效后，股份于联交所的上市地位预期自7月3日下午4时起撤销。

此前于6月12日，ESR发布联合公告，披露了关于公司私有化提案的最新进展。

公告提到，诚如协议安排文件所披露，要约人于2025年3月7日分别自SK及MY.Alpha接获支持函件。

于本公告日期，SK及MY.Alpha各自有意投票赞成于法院会议及股东特别大会上提呈的实施提案所需的所有决议案。这导致于本公告日期无利害关系股东的支持率合计约为54.65%，包括发出具约束力的不可撤销承诺的契诺股东的约52.45%，以及以上已发出不具约束力的支持函件的两名股东的约2.20%。

ESR在私有化方案中明确提出，ESR需转型为轻资产平台，分拆非核心资产并优化资产负债表。

实际上，这类转型常伴随短期盈利波动，私有化可规避股价波动压力及上市规则限制，使管理层更专注于技术投入与业务升级。此外，私有化后企业更敢于投入长周期技术项目，如普洛斯在退市后加速仓库自动化与数据平台建设，实现仓储动态实时管理。

投资方面，报告期内，共录得三起相关动态，主要发起方为京东集团。

6月13日，京东产发与上海浦东新区祝桥镇政府达成战略合作，并表示将在东方枢纽区域建设“京东产发智慧供应链枢纽”项目。

观点指数了解到，“京东产发智慧供应链枢纽”项目将布局四大核心板块，构建集国际贸易、国际供应链、云仓冷链和服务先进智造于一体的现代化、智能化国际供应链超级枢纽。

项目重点发展跨境电商、供应链物流、智慧冷链、贸易展销等专业服务业，并通过“空-铁-海-陆”多式联运物流体系，打造现代化、智能化的供应链基础设施，同时为周边航空航天、新能源汽车、生物医药、医疗器械等产业提供全方位的供应链服务与仓储物流配套，有效降低企业运营成本，提升产业链协同效率。

6月11日，京东物流四川简阳辉粮专仓正式开仓运营。此次合作将依托京东物流的一体化供应链能力，解决辉粮农业在电商销售中的物流痛点，为618大促订单洪峰提供坚实后盾。

项目占地面积超2万平方米，配备15条自动化产线，应用自动封箱机、气泡膜包装机、自动扫描分拨等智能设备。面对正在进行的618大促，该仓能弹性扩容3-5倍订单处理量，有效解决商家招工难与爆单滞留的问题。

本文节选自《“一带一路”赋能 | 2025年6月物流仓储暨基础设施投资发展报告》
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