二季度代建政策出台减少,竞争加剧,委托方开发意愿进一步降低,代建需求减弱进而影响企业间业务情况。
观点指数 在7月3日观点指数研究院发布的 《寻找业务机遇 | 2025二季度代建管理发展报告》中,我们发现,代建政策存在地区差异,费率精细化程度不一。此外,企业增速分化,不良资产代建仍有空间。
代建政策存在地区差异,费率精细化程度不一
2025年5月1日,《湖南省政府投资项目代建制管理办法》施行,其中提及财政性资金占项目总投资50%以上且总投资3000万元以上的非经营性政府投资项目,应当实行代建制。
其中,代建单位在建设标准、工程质量、工程进度、投资控制等方面符合省人民政府发展改革部门规定的奖励条件的,可以按照不高于代建服务费10%的比例对代建单位实行奖励,奖励开支计入建设成本,并报同级财政部门审核批准。
这一点与部分地方发布的政策管理办法有相似之处。对优质的代建单位进行奖励可以提高企业的积极性。政府代建费率实际上要低于商业代建费率,但是前者胜在业务稳定,结款明确,欠款情况较少。在当下现金流紧张的市场中,安全与稳定是代建企业进行业务扩张时主要考虑的取向。
期内的2025年4月23日印发的《内蒙古自治区本级政府投资非经营性项目代建制管理办法》指出,总投资在5000万元(不含征地、房屋征收补偿费)以上,且自治区本级政府投资占总投资的50%以上的非经营性项目,原则上实行代建制。
该文件的主要内容明确了代建制的定义、适用范围、代建单位的条件、代建单位的职责、建设单位的职责、代建项目的实施程序、资金管理、责任追究等方面的规定。
值得注意的是,内蒙古项目代建管理费根据工程总概算从1000万元以下到10亿元以上分成六档,代建管理费率范围在0.4%-2%。这与一季度佛山的文件有些区别,即没有划分普通类和非普通的项目代建管理费率,佛山的非普通类代建管理费率在1%-3%,上下限比普通类多0.6%和1%。可见,各地对于费率的精细化程度存在差异。
此外,文件提出,代建项目提倡采用先进技术、先进设备、先进工艺、新型建筑材料、智能建造和现代管理方式,全面落实绿色建筑和绿色建材相关要求,以提高设计、建造及运维管理的科学化水平,实现节约工程投资、合理缩短工期、精细化管理的目标,推进建筑信息化、工业化、绿色化发展。
这就要求代建企业提升自身的智能建造水平,积极主动学习绿色建造项目,统筹推进代建管理能力系统性提升。这也是代建企业未来努力的方向,更是在激烈竞争中胜利的关键。
观点指数认为,代建相关标准的建立,对于企业的能力提升有重要的对标参考意义,同时也点明了未来的市场走向。
企业增速分化,不良资产代建仍有空间
代建市场信心与预期仍在缓慢修复。受宏观环境的影响,委托方开发意愿进一步降低,进而影响代建需求。
期内,据观点指数不完全统计,代建企业动态较多的有旭辉建管、金地管理、中原建业、龙湖龙智造等企业。
各类型企业积极投身分食代建份额,加剧了市场的竞争,这也导致部分代建企业获取业务的难度加大。由此,下调费率获取新业务成为新进企业的策略之一,这也带来市场整体费率和利润的下滑。
据观点指数观察,某代建企业(累计签约规模在不低于1000万平方米)截至2024年12月31日,资产总额12752.36万元,负债总额2710.97万元,净资产10041.39万元;2024年营业收入3425.07万元,净利润41.39万元。
而今年一季度资产总额11016.23万元,负债总额1156.16万元,净资产9860.07万元。2025年1-3月,营业收入0.00万元,净利润-510.93万元。
上述企业是代建行业利润收缩的缩影,并非因为是轻资产模式,代建行业就可以获得更多的回报。
值得关注的是,最新季度部分企业的营收为零,或是受到业务回款结算未转化成营业收入的影响,也说明了代建管理费用结转周期对于代建企业来说影响较大。对于一些累计签约面积低于1000万乃至500万平方米的企业来说,是否能够承受漫长的业务回款周期,甚至是坏账的项目?
为了改善利润水平,在一些优质住房项目上,有代建企业表示会考虑适当出资,小股代建。
不良资产代建方面,据观点指数观察,一些项目利润表现突出,这些项目一般是开发主体因经营压力大而无法持续投入,导致项目停滞。不过,大部分受困房企的项目资产质量存在一定瑕疵,例如位置偏远、地价过高、并购遗留问题等。
不同于AMC机构,代建企业的优势是在开发建设、管理运营、资源整合、供应链完备等赋能上。总体来看,当下的不良资产代建仍有空间,还有很多受困房企的项目待处置。
本文节选自《寻找业务机遇 | 2025二季度代建管理发展报告》
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撰文:曾宇鹏
审校:陈朗洲