中海物业海外拓展迎里程碑，万科物业“弹性定价”再引关注

观点指数 在6月23日发布的《“弹性定价”里的透明与革新 | 2025年6月物业服务发展报告》中，观点指数研究院指出，物企在项目拓展方面延续了上期以来的良好势头。其中，中海物业在海外市场收获重要里程碑；另外在住宅业态端，万科物业于去年提出的“弹性定价”再度引发关注，万科金域学府翰林小区通过引入这一模式，将物业服务选择和定价权交给业主。

项目拓展方面，物企延续了自上个报告期以来的良好市拓势头。包括世茂服务、保利物业、招商积余、远洋服务、绿城服务、南都物业、万物梁行等通过招投标或达成合作的方式，在住宅、商办、公共设施、学校、医院、航空、城市服务等各类业态上进一步补货。

据介绍，世茂服务5月新增40余项签约项目，遍布商写、住宅、医院、学校、城市服务、交通枢纽、政府后勤、产业园、场馆等板块。荣万家5月新增合约面积310.68万平方米，涉及4个第三方扩展项目，其中包括2个城市服务项目。新大正当月于全国10余个城市新拓项目30余个，涵盖医疗、公共、校园、IFM管理、航空、城市服务等板块。中建东孚物业与南京市浦口区江浦街道正式签署《江浦街道城市运营项目服务合同》，成功获取首个城市运营项目，新增服务面积逾40万平方米。

另外，新大正还公布了多个细分领域概况。显示该公司已为全国100多所学校提供后勤一体化服务；服务的三甲医院、特色专科医院、养老机构、疗养院等项目达50多个；为国30个多国际机场提供服务；公共物业领域已覆盖国家机关事务管理局、国务院港澳办、中国银保监会等国家级机构，以及重庆市委、市公安局、深创投广场等500多个项目；同时专注于中国县域级城市一体化服务运营，目前已为全国15个城市提供运营服务。

另外，值得一提的是，中海物业迎来海外市场拓展的重要里程碑，承接了埃及新行政首都中央商务区运营服务中的物业管理服务。该项目包括10座办公楼、5座住宅楼和4座大型酒店，以及385.8米的“非洲第一高楼”标志塔，由中国建筑承建，是中埃共建“一带一路”的重点工程。

随后6月9日，中海物业官微表示，董事局主席张贵清赴埃及短期工作，主要是为出席埃及新行政首都中央商务区城市运营执行协议签署仪式，拜访中国驻埃及大使馆及亚历山大总领事馆，实地考察阿拉曼新城超高综合体项目。

分主要业态来看，住宅物业领域中，万物云于去年提出的“弹性定价”再度引发关注，万科金域学府翰林小区在召开业主大会，重新签订物业服务合同时，引入了这一模式，将物业服务选择和定价权交给业主。

据了解，这是重庆首个由业主自选服务进行定价的小区。实际自“弹性定价”措施推出后，万科物业已在全国超10个小区落地，但如此次有政府相关部门介入指导则是首次，一定程度上说明“弹性定价”方式获得官方背书认可，为进一步扩大推广创造了有力条件。

资料显示，万科金域学府翰林小区占地近300亩，总体量达到约85.57万平方米，分为翰林和翰江两个组团，其中仅翰林组团总户数便超过9000户，居住人口超两万人。

新物业合同的收费标准为：高层2.28元/平方米·月、洋房2.58元/平方米·月、公寓2.62元/平方米·月、商业5.2元/平方米·月、幼儿园1元/平方米·月、车位费80元/月·个，合同周期5年。而此前为高层收费标准为3元/平方米·月、洋房3.8元/平方米·月、公寓4元/平方米·月、商业9元/平方米·月、车位费80元/月·个。

总结而言，引入这一模式后，物业收费项目更加细化，多数项目收费标准有明显下降。

目前，万科物业已将“弹性定价”的508项服务标准开源，涵盖158项基础必选项，350项可选服务内容，分类归属到设备(EQ)、设施(FA)、清洁(CL)、客户服务(CS)、安全(SA)、绿化(LA)六大类中，可清晰了解到每项服务的质量要求、验收标准、服务频次、操作流程和人员配置等。

观点指数认为，“弹性定价”不仅增强定价合理性与公正性，让业主有明确监督方向；而且带来了住宅物业市场革新，有利于服务优质、管理规范、性价比高物企扩大市场份额；再者，还将促使物企对服务进行精细化梳理和分类，明确各项服务的标准和规范，为行业建立更科学的服务体系提供了参考和借鉴。

商业物业方面，头部物企受益于品牌影响力及服务专业度，以合作或接受委托途径拓得新版图较为普遍，且为项目提供的服务涉及全生命周期。

例如，卓越商企服务与上海新金环企业集团有限公司达成协议，为其上海普陀桃浦镇的金环广场提供全周期商业管理及物业管理服务，助力金环广场成为普陀区产城融合的示范标杆。

据悉，该项目由16层写字楼主楼和3层商业裙房组成，且位于地铁11号线武威路站2号口上盖，区位优势明显。此次，卓越商企服务将聚焦商业综合体运营核心价值链，以“空间规划-招商运营-服务体验”三位一体模式推动全周期管理闭环。

产业园区物业方面，全周期、全领域服务亦是甲方主流需求。

期内，招商积余中标厦门新能安二期项目，将由旗下积余设施将为其提供全周期设施管理服务，涵盖园区设施设备运维、能源管理、EHS、工程管理及数字化场景构建的一站式综合设施服务解决方案。

另外，城市及公共服务领域竞争加剧，相关企业不可避免陷入中标项目减少、合同金额下降等问题中。

期内，天津市河西区2025-2028年城市道路清扫保洁市场化服务外包项目（东部片区）招标结果公开，最终由保利物业中标，投标报价为26379万元，成交折扣率87.2%。

资料显示，该项目共有9家供应商通过资格审查，其中包括4家央企，除保利物业外，参与竞争的还包括中化学环境科技、中交城市运营及中海物业。

本文节选自《“弹性定价”里的透明与革新 | 2025年6月物业服务发展报告》
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