险资参与设立多只百亿基金，加速投资REITs和布局持有型不动产

观点指数 在6月17日观点指数研究院发布的《分化修复并行 | 2025二季度不动产资本金融报告》中，我们发现，二季度险资通过多方合作，以银发股权投资基金、公募REITs平准基金、Pre-REITs基金等多元化的形式，加速布局持有型不动产。此外，不动产产业链IPO募资规模较小且没有明显变化。中概股两家不动产相关IPO公司分别为：将AI应用于建筑设计的至一建筑集团，以及地下结构工程项目承包商Phoenix Asia。

险资加速布局持有型不动产

近年来，险资不动产投资模式正在发生显著转变。过去，险资和地产商深度绑定于股权投资和联合开发，追求高增长与高回报。现在，险资对不动产的投资重心已转向风险控制更严、现金流更稳定的优质持有型不动产项目，并积极参与REITs等标准化金融产品。这种转变，旨在适应当前房地产市场的变化，以实现稳健的长期收益，更好地符合政策导向。

国寿保利合作： 5月16日，国寿投资官方网站披露，国寿投资公司与保利发展控股集团股份有限公司在北京举行战略合作协议签约仪式。

据了解，未来双方将重点围绕不动产投融资合作、资产盘活、城市更新、不动产基金等领域展开深度合作，通过资源互补与能力嫁接，激活存量资产价值、优化城市空间效能，共同探索“不动产+金融”的创新模式，打造跨行业协同发展的标杆示范。

本次合作是上述险资+不动产合作模式深刻变化的一个重要缩影，对合作双方都具有重要意义。

凯德投资首只人民币母基金：5月21日，凯德投资公告，携手国内头部险资在华设立首支境内母基金，总股本承诺额为 50 亿元人民币（9.21 亿新元）。

此举契合凯德投资的轻资产战略，旨在进一步扩大其在中国的基金资产管理规模。母基金完成投资后，预计将为凯德投资的基金资产管理规模贡献 200 亿元人民币（37 亿新元）。

凯德投资人民币母基金将通过一系列子基金，重点投向具备稳定现金流和长期增值潜力的优质资产。子基金的投资范畴涵盖中国一线及强二线城市的产业园区、购物中心、租赁住房及服务公寓等资产类别。未来，子基金还有望涉足数据中心、物流园和办公楼等其他领域的特殊机会投资。

凯德投资本次和国内头部险资的合作，开启了凯德投资和本土资本合作规模化的新范式，未来将有可能吸引其他保险公司投资于子基金，并迅速扩大其在中国的投资者基础。

首只百亿公募REITs投资基金： 5月19日，国寿投资官网披露，国寿投资公司与首程控股有限公司、财信吉祥人寿保险股份有限公司近日在京签署北京平准基础设施不动产股权投资基金协议，目标规模100亿元，首期规模超50亿元。

基金旨在通过耐心资本盘活我国基础设施存量，是目前市场中规模最大的公募REITs投资基金。国寿投资旗下国寿资本担任基金管理人，首程控股全资子公司担任普通合伙人。

作为引导险资等耐心资本参与REITs市场的重要形式，基金有望提升市场流动性，并平抑市场短期波动，提升REITs市场定价效率，同时稳定市场预期。

二季度IPO整体变化趋势

二季度中概股IPO数量从22家下降到14家，募资总额从2.84亿美元上升到5.57亿美元，最大IPO项目为霸王茶姬上市，募得4.11亿美元。不考虑霸王茶姬的情况下，平均募资金额从一季度的748.41万美元上升到1124.28万美元。

结构上，受霸王茶姬IPO影响，本季度消费者服务板块募资金额占比大幅上升72.39%，医药生物则下滑46.68%。不动产相关行业变化不大。

不动产相关IPO案例

​​AI赋能建筑设计：至一建筑集团（Ofa Group）于2024年8月27日注册为开曼群岛豁免公司，所有业务均由在香港的全资营运附属公司，即Office for Fine Architecture Limited进行。

提供综合建筑服务，包括商业和住宅建筑的设计和装修服务。截至2024年9月30日的数据，其主要收入来源为设计与装修（40.08%）和项目管理（40.04%）。

公司将AI和机器学习技术，包括Houzz和Adobe 3D Studio Max等第三方解决方案纳入服务产品和运营流程。

2024财年，其营收53.06万美元，相较上一个财年的109.92万美元大幅下滑51.7%，2025财年中报数据显示，营收进一步下滑到12.56万美元。其中，设计与装修业务收入降幅最大，2023年报、2024年报、2025中报上这一数据分别为95.36万元、42.72万元、5.03万元。2024财年净利润从盈利17.42万美元转为亏损9.32万美元。

5月21日，公司在纳斯达克IPO上市，股票代码为OFAL，发行价格4元，发行375万普通股，募资1500万美元。

募资用途上，此次发行所得款项净额的约45%用于研发建筑AI服务和工具。计划包含两项关键举措：首先，利用现有的人工智能工具来增强架构服务；随后，开发为专业用户和普通公众量身定制的人工智能应用程序。

约40%募资将用于一般营运资金和日常运营需求，包括但不限于设立一家美国子公司以扩大服务和能力、为销售和营销工作提供资金以及开发网页界面。这笔拨款将起到缓冲作用，以管理经济环境的波动，同时确保为正在进行的业务提供稳定的财政支持。

另有15%的募资将通过为建筑和室内设计以及项目管理建立专门的内部团队，来增强服务能力。

6月4日和5日，公司股价分别大幅下跌11.66%和38.03%，跌破发行价格，截至6月12日股价已经跌至1.79元。

本文节选自《分化修复并行 | 2025二季度不动产资本金融报告》
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