推进完整社区建设，信托制物业模式获广泛实践

观点指数 在5月28日观点指数研究院发布的《“信托制”模式获广泛实践 | 2025年5月物业服务发展报告》中，指出，报告期内政策层面提出要开展完整社区建设，提升居民生活质量；实践层面，信托制物业已有广泛的市场接受度。

本期，政策端持续引导物业行业提升整体的服务质量与水平，向更规范的发展方向迈进。

4月25日，国家市场监督管理总局、国家标准化管理委员会发布《完整社区设施服务指南》（下称《指南》），并将于8月1日正式实施，这是国内第一部社区设施服务国家推荐性标准。同时，于5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，也提及了开展完整社区建设。

《指南》是落实关于“建设宜居、创新、智慧、绿色、人文、韧性城市”要求的重要举措，也是响应住建部关于统筹推进“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设工作部署的具体行动。

总体来看，《指南》旨在提升居民生活质量；推动社区资源整合，形成共驻、共建、共享社区资源良好态势；健全社区组织，明确职责和权利；完善社区服务设施，营造全龄友好、安全健康的社区生活；推进智能化服务；以及健全社区治理机制，引导居民全程参与完整社区建设。

其中，完整社区指，在居民适宜步行范围内有完善的基本公共服务设施、健全的便民商业服务设施、完备的市政配套设施、充足的公共活动空间、全覆盖的物业服务和健全的社区管理机制的区域。

对于物业行业来说，从传统基础服务向多元化、专业化、精细化服务转变已是必然趋势。这需要物企完善自身的服务制度和流程，加强员工培训，提高专业化水平；强化与社区居委会、业主委员会等各方的沟通与协作；引入智能化管理手段，实现降本增效等。

在地方层面，上海加快探索可持续、可复制、可推广的“物业+养老”模式。

4月28日，上海市民政局、上海市房屋管理局发布《上海市推进“物业+养老”服务试点方案》，提出要通过部分区探索试点建立形式多样、服务规范的“物业＋养老”服务网络，发展一批熟悉了解居家养老服务需求、有意从事养老服务的物业服务企业。

根据《方案》，2025年4月至9月底：徐汇、黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦、闵行、嘉定、松江等区按照要求开展试点。10月至12月底：市民政局会同市房管局对试点情况进行过程跟踪和工作指导基础上，及时总结试点经验，适时在全市推广。

随后5月7日，上海市民政局还发布《关于深化“养老服务批次贷”担保业务的实施方案》，旨在搭建“政府+担保+银行”政策性融资服务联动平台，缓解上海市养老服务融资难问题，降低养老服务相关企业及社会组织的融资成本，加强养老服务领域的优质金融服务。

本报告期，物企在公开市场获取项目的活跃度较上一期提高，包括保利物业、中海物业、招商积余、新大正、珠江城市服务、龙湖智创生活等在不同业态上均有所收获。

观察细分领域，住宅项目的比例显著提升，其中不乏高端住宅项目的获取，如永升服务获得的上海世茂佘山庄园、常州金新御园。同时，企业类客户具有较大的潜力，其所拥有的办公楼、产业园、景区、商业综合体、酒店等规模较大，资产保值增值及运营效率提升的需求急迫，这也对物企的定制化服务能力提出了更高的要求。

分主要业态来看，住宅物业领域新型的物业管理模式和理念——“信托制”物业得到更普遍的实践与探索。

资料介绍，信托制物业是基于信托的信义关系而发展起来的一种模式，将原来居民与物业之间的购买服务关系转变为信托关系。具体解释为以小区业主大会为委托人、物业企业为受托人、业主为受益人，将物业费、小区公共收益等设立为信托基金，归全体业主所有，由物业企业从中提取一定比例作为保障款，用于一线员工的补贴及小区维修基金，以此构成业主信任物业企业、物业企业忠诚业主的新型信任体系。

相关报道显示，武汉武昌区自2023年以来为破解物业纠纷、提升居民幸福感，创新引入“信托制”物业；截至2025年5月2日，武昌区已有30个住宅小区成功引入这一创新模式。同时5月16日，中国外贸信托在北京市西城区中骏天宸小区成功设立“外贸信托-金诺10号中骏天宸物业服务信托”。这是北京首单由业主大会主导、信托公司独立承接的物业服务信托项目，标志着信托制度在社区治理中的创新应用迈出关键一步。

据悉，中国外贸信托此前已在成都落地多个标杆项目。其2023年落地的“金诺1号”项目，成为由中央政法委评选出的“枫桥式工作法”之一；2024年于武侯区金花桥街道4个小区落地“金诺6号”项目，完成行业首单将信托嵌入房屋交付流程的物业服务信托，让3000余户安置小区业主顺利收房。同时，也通过服务信托，充分有效地保障其合法权益。

观点指数认为，此次中国外贸信托北京项目的落地，进一步验证了物业服务信托的可复制性。同时，随着更多城市试点推进信托制物业，这一模式或成化解物业矛盾的主流选择。

商业物业方面，甲方的需求聚焦在打造更智能、更具价值的运营环境，对物业服务企业的科技实力提出了更高的要求。

5月19日，中海物业旗下海纳万商宣布进驻成都成华发展大厦B座，旨在推动项目商务服务品质升级、构建智慧楼宇生态等。

同时，招商积余中标武汉光谷京东MALL项目，该项目总建面约27733.64平方米，涵盖地下1层及地上3层空间。招商积余将为其提供全天候工程运维、精细化环境管理及智能安防保障等。

产业及物流园区方面，物业服务的内容持续向精细化及大客户后勤专业化管理方向延伸。

2025年4月，星河智善生活华东公司中标中电金信物业服务采购项目，包含3栋独立写字办公楼。星河智善生活表示，将以该项目为新起点，持续深耕B端高端物业市场，进一步巩固在产业园及大客户企业后勤服务领域的领先优势。

同月，保利物业成功中标欢智互联中心项目IFM综合管理服务，实现头部互联朋友圈的再扩容。

据介绍，该项目位于三龙湾科技城，总部办公大楼呈放射状布局，主要业态包含总部办公大楼，产业办公大楼，超高层服务型公寓、裙房商业等，总建筑面积超过36万平方米。保利物业将提供从楼宇建设阶段到正式投入使用阶段的运营生态支持。

另外，期内公建业态持续扩容，机场、港口、景区、高速公路、医院后勤、学校等项目成为重要的拓展领域；而城市环卫服务内卷严重，项目中标价较预算折价的现象愈发普遍。

举例来看，招商积余期内连中10个标的，其中包括了盘锦港港池项目、廊坊京台高速项目等，实现在港口物业服务领域的又一重大突破。年初以来，新大正则连下30个城市，拓得的项目超过50个，其中包括杭州萧山国际机场、百色市中医医院、海南热带海洋学院等。

另外，重庆市九龙坡区“大综合一体化”城市管理日常维护服务项目尘埃落定，该项目总预算约9.01亿，最终成交金额约为4.7亿元，近乎“腰斩”，主要原因是市场竞争激烈，相关消息透露，参与本次竞标的环卫企业多达50家。

本文节选自《“信托制”模式获广泛实践 | 2025年5月物业服务发展报告》
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