二级市场领涨与运营韧性并存，保租房REITs 的“抗压密码”是什么？

观点指数 5月23日，观点指数研究院发布的《卓越指数 • 2025住房租赁卓越表现报告》认为，2025年以来，保租房REITs在二级市场表现亮眼，价格集体回升，显著跑赢其他基础设施板块。

数据来源：同花顺，观点指数整理

具体来看，招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达20.96%。与此同时，红土深圳安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT以及华夏基金华润有巢REIT累计涨幅均超10%。

值得一提的是，汇添富上海地产租赁住房REIT于2025年3月31日挂牌上市，上市首日涨幅达30%，触发首日涨跌幅上限。

从上市至今的数据来看，截至2025年4月末，已上市保租房REITs均取得显著增长，累计涨幅均超30%。其中红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT以及华夏北京保障房REIT累计涨幅均超50%。

保租房REITs在二级市场整体表现良好，同时基金收益、盈利能力、底层资产运营等业绩表现继续保持稳健。

报告中分析了已上市保租房REIT的业绩表现，从数据表现来看，部分保租房REITs可供分配金额表现存在波动和租金压力，但整体仍具备较强的抗周期能力和分派潜力。

基金收入层面，2024年，6单保租房REITs合计收入约为4.92亿元，净利润合计约1.8亿元。城投宽庭REIT和招商蛇口REIT无同比变动数据。

得益于底层资产规模和底色，城投宽庭保租房REIT年度收入和净利润均位居首位，分别为1.8亿元和8048万元。

对比上年同期，中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT收入实现了一定增长，同比分别增长3.16%和0.85%。而红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT收入出现小幅下滑，同比变动分别为-0.94%和-1.%。

净利润表现上，除红土深圳安居REIT同比出现微跌外，其他三单均有不同程度的同比上涨。其中，华夏基金华润有巢REIT净利润同比增长显著，达到99.23%。

另外，今年一季度，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT实现收入和净利润双增长，显示出较强的运营稳定性和盈利能力。华夏基金华润有巢REIT虽收入微降，但净利润实现80.31%的大幅增长。

与之对比，红土深圳安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT出现收入和净利润双下滑，需关注其资产运营策略及市场环境变化影响。

其他指标表现上，已披露2024年业绩公告的6单保租房REITs可供分配金额合计约3.58亿元，全年EBITDA合计约3.58亿元。

其中，2024年全年国泰君安城投宽庭保租房REIT的EBITDA、可供分配金额及经营活动现金流净额均居首位，盈利能力和现金流表现稳健。

同比表现上（国泰君安城投宽庭保租房REIT和招商基金蛇口租赁住房REIT无同比数据），除红土深圳安居REIT外，另外首批上市的三单基金2024年EBITDA同比均出现不同程度上涨，盈利能力有所提升。

可供分配金额指标上，仅中金厦门安居REIT实现微涨，华夏北京保障房REIT及红土深圳安居REIT同比微跌。华夏基金华润有巢REIT同比下跌幅度较大，为-19.28%，主要原因是2023年同期可供分配金额受项目期初预留现金影响，以及2024年内预留资本性开支金额增加。

另外，据2025年第一季度业绩报告披露，上述6单保租房REITs期内可供分配金额合计约9565.38万元。其中除招商基金蛇口租赁住房REIT无同比变动数据外，红土深圳安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT期内可供分配金额均出现同比下滑，同比变动分别为-14%、-4.16%。

从数据表现来看，部分保租房REITs可供分配金额表现存在波动和租金压力，但整体仍具备较强的抗周期能力和分派潜力。

具体项目经营层面，受保租房批量供应上市影响，部分项目出租率虽有波动，但多数项目出租率仍保持在90%以上。

2025年一季度，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT以及招商基金蛇口租赁住房REIT（对比上年末）底层项目公寓部分整体经营出租率均实现同比上涨，运营效率有所提升。

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