20家集中租赁企业开业规模超百万间，头部如何角逐拉开差距？

观点指数 5月23日，观点指数研究院发布的《卓越指数 • 2025住房租赁卓越表现报告》分析认为，在政策、资本与市场的协同推动下，住房租赁企业迈入高质量发展阶段。

截至2025年第一季度，观点指数监测的住房租赁集中式领域的20家样本企业已开业规模超100万间。

其中万科泊寓和龙湖冠寓已开业规模均超10万间，稳居第一梯队。处于5到10万间的第二梯队样本企业包括魔方生活服务集团、乐乎集团、瓴寓国际、郑州城发安居美寓等。城家公寓、有巢公寓、招商伊敦公寓等紧随其后。

在新开项目的推动下，企业在管规模持续增长。

举例来看，截至2024年底，万科泊寓、龙湖冠寓以及招商伊敦公寓已开业房量分别增至19.12万间、12.4万间以及3.42万间，同比增长6.16%、0.81%以及15.93%。其中，招商伊敦公寓2024年里新增开业11个长租公寓产品和1个服务式公寓产品，新增管理面积26万平方米。

地方国企也不甘落后。如同期上海城方在营各类租赁住房项目房源突破4万套，其涵盖保障性租赁住房、市场化长租公寓等多种类型，其中保障性租赁住房项目约1.7万套，在营项目数为18个。

从规模数据来看，在集中式领域，头部企业的优势明显，不过腰部企业通过差异化产品定位与高效运营，持续拓展市场份额。与此同时，地方国企积极作为，市场竞争激烈，不同类型企业基于自身特点探索发展路径。

随着市场的进一步发展和规范，企业需聚焦于运营模式的优化，提升服务质量，精准匹配租客的多样化需求，才能在市场中保持竞争力，实现可持续发展。

出租率表现上，过去一年里，租赁企业继续展现出稳健的项目运营管理能力，在营项目出租率维持稳定，观点指数统计到样本企业平均出租率为93.42%，与上年同期相比变动不大。

其中，泊寓、冠寓、瓴寓、金地草莓、宁巢、中海长租公寓等多家租赁企业在出租率方面有不错的表现，成熟期项目平均出租率超90%。

除出租率外，住房租赁企业的经营效率提升还体现在自有渠道占比、续租率、客户满意度等指标表现上。

举例来说，2024年，万科泊寓出租率为95.6%，对比2023年的95.76%变动不大，项目前台GOP利润率为89.8%，老客户续租率接近60%，自有渠道获客占比提升至88.5%，平均签约租期比上年延长了35天。

已披露2024年租赁业务收入的6家房企系租赁企业，全年收入合计88.66亿元，同比增长7.83%，其中泊寓占比为41.76%，冠寓为29.89%。

从上图可知，2024年全年相寓、泊寓、冠寓、招商伊敦、有巢公寓、雅诗阁以及中海长租公寓等多家租赁企业均实现了收入的同比增长，同比涨幅区间在0.91%到42.11%不等，企业创收能力正稳步提升。

其中全年收入超10亿元的租赁企业包括泊寓、冠寓以及招商伊敦，去年全年收入分别为37.02亿元、26.5亿元以及12.34亿元，同比增长7%、4%以及13%。

以相寓为代表的分散式租赁企业，在收入端上也有不错的表现。2024年相寓实现GTV约180亿元，同比增长6.5%，全年营业收入为61.3亿元，对比上年同期增长6.5%，全年毛利率水平为-5.5%。

与此同时，据凯德投资2024年业绩报告披露，服务式领域代表企业雅诗阁2024年全年的管理费用相关收入实现同比增长0.91%至3.34亿新元，其中经常性费用相关收入实现同比增长12%。

同时，2024年雅诗阁新店开业创新高，全年新增开业54个项目，可提供约11700个客房单元，全年新签85个物业，可提供约15000个客房单元。全年开业规模和签约规模对比2023年均有不同程度的增长。

尽管面临市场租金下行的压力，但部分企业通过规模扩张、优化运营、精准定位等策略，依然实现了收入增长。总体来看，住房租赁头部企业具备较强的抗风险能力与发展韧性。

本文节选自《卓越指数 · 2025 住房租赁卓越表现报告》
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