住房租赁市场规模变革，小体量产品如何精准渗透细分市场？

观点指数 5月23日，观点指数研究院发布的《卓越指数 • 2025住房租赁卓越表现报告》指出，2024年住房租赁市场呈现强劲发展态势。观点指数监测的29家样本企业全年新增开业203个租赁项目，同比增长超15%，2025年1-4月延续扩张趋势，新增开业50个项目，市场参与主体信心持续增强。

从企业类型来看，多元化的市场格局进一步凸显。房企系、酒店系、地方国企、品牌运营商、蓝领企业等各类租赁企业均有开店动作。其中，城家、郑州城发美寓、万科泊寓、龙湖冠寓、百瑞纪、融通融寓、招商伊敦公寓、保利和寓、瓴寓国际、雅诗阁等企业表现突出，新开项目数占比均超5%。

同时，今年样本企业开店积极性不减，据观点指数不完全统计，2025年1-4月，样本企业新增开业项目数为50个，其中万科泊寓、雅诗阁、龙湖冠寓、美寓、安歆公寓、融通融寓等企业开业项目数居前。

新开项目类型囊括保租房、人才专项租赁住房、白领公寓、服务式公寓、租赁社区、蓝领公寓等，产品结构多元化，为不同人群带来租住新选择。

项目体量上，新投运项目多为千套以下的小体量产品，“小而美”仍是租赁企业扩大市场占有率的重要方式。据观点指数不完全统计，2024年新开项目中，房量小于500间/套的占比超半数，成为市场供应的主体力量。

与此同时，房量在500-1000套/间的项目占比19%，这类中等规模项目，在保障一定规模效益的同时，兼顾了服务的精细化与特色化，比如在公共区域设置共享书房、健身区等功能空间，吸引对居住品质和社交有一定需求的租客。

超千套以上的大体量租赁社区项目占比达27%，对比2023年同期，占比有所提升，这表明租赁企业对该项目类型的关注度逐步上升。大体量租赁社区往往能集成多种功能，打造一站式生活圈，涵盖商业配套、休闲娱乐设施等，为租客提供全方位的生活服务。

整体而言，“小而美”的小体量产品凭借灵活性与精准定位，仍是租赁企业扩大市场占有率的重要抓手，助力企业深入渗透细分市场。同时大体量租赁社区项目占比实现提升，租赁企业在追求规模扩张、提升综合竞争力等方面积极探索，未来将相互补充，共同推动住房租赁市场的发展与变革。

从新开项目城市布局图来看，2024年上海以21.18%的占比位居首位，成为租赁企业布局的重点。当地的经济环境、产业资源、人口流入、租房需求等持续吸引租赁企业落址。

郑州、深圳、杭州、北京、广州等全年新开项目数均在10个及以上。这些城市拥有优质的公共资源和良好的发展机遇，人口吸附能力强，租赁市场需求庞大且稳定，为租赁企业提供了稳定的市场环境和发展空间，同样企业布局的重点区域。

总体而言，新开项目的城市布局明显倾向于经济发达、产业繁荣、人口吸引力强的一线及新一线城市。这些城市租赁需求旺盛且稳定，能够为企业带来较高的市场份额和经济效益，是租赁企业布局的重要选择。

同时，部分二线城市及经济发展较好的三线城市潜力足，开始受到租赁企业的关注。由此，租赁企业有望在新兴市场中发展新的业务增长点，逐步构建起多层次、广覆盖的市场布局，以应对不断变化的市场环境和日益激烈的竞争格局。

另外，据观点指数监测，样本企业单月开业项目数与租房市场季节性规律基本匹配。

样本企业精准匹配市场需求高峰，通过开业有效降低房间空置率，压缩空置成本支出，实现成本控制与收益增长的双重目标。旺季时（如3月、6、9月）项目开业数明显增多，淡季时（如2月、7月、10月）开业数减少。

从数据走势来看，租赁企业开业决策受季节性需求、政策导向、企业战略规划等多重因素影响。

本文节选自《卓越指数 • 2025住房租赁卓越表现报告》
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