写字楼运营商经营压力加剧 出租率与营收呈现分化

观点指数 在5月20日观点指数研究院发布的《表现力指数 • 2025商办资产运营报告》中，其发现2024年，写字楼市场深度调整加剧商办运营商经营压力，出租率与营收呈现显著分化态势。

据观点指数不完全统计，2024年，14家样本企业的写字楼物业平均出租率处于68%-93%的区间。其中，仅有4家样本企业的出租率达到90%或更高的水平。

这14家样本企业的平均出租率为83.64%，与上年同期相比，下滑了2.56个百分点。宏观经济环境的不确定性、新增写字楼供应的持续冲击，以及企业办公模式变革等继续影响办公市场，企业出租难度增加。

从出租率的变化趋势来看，71.4%的样本企业出租率较上年同期有所下降，而28.6%的样本企业出租率实现了增长或与上年持平，企业在写字楼运营上存在显著差异。

从数据来看，多数商办运营商整体出租率呈现下滑趋势，企业正面临着更大的经营压力，收益可能随之减少。同时，也有部分企业凭借物业的地理位置、运营管理能力、软性服务等，在市场中具有更大的竞争力，能够维持较高的出租率。

为应对去化压力，部分商办运营商采取降价促销的手段，以吸引更多租户。虽然可在一定程度上提高出租率，但也意味着可能降低单位面积的租金收入，对整体营收产生影响。

数据来源：企业披露，观点指数整理

注：中国金茂收入数据为商务租赁及零售商业运营收入；陆家嘴集团办公收入包括甲级写字楼与高品质研发楼；九龙仓集团、瑞安房地产、恒基地产以及嘉里建设取内地投资物业收入数值

据观点指数统计，2024年里，图表中20家样本企业内地写字楼业务收入从1.3亿元到35.7亿元不等（不包括瑞安房地产、九龙仓集团、嘉里建设以及恒基地产），同比变动区间为-29.9%到8%。在市场整体面临供应过剩、需求调整等挑战的背景下，企业内地写字楼收入表现分化明显。

具体来看，70%的样本企业收入出现同比下滑，其中包括中国国贸、九龙仓集团、嘉里建设、长实集团等多家企业，其内地写字楼业绩受市场环境影响显著。

同期中海商业、招商蛇口、太古地产、北辰实业以及金地商置内地写字楼收入均实现不同程度的同比增长，涨幅分别为4%、7%、4%、8%以及8%。

其中写字楼轻资产运营商以华润万象生活为代表，针对写字楼业务可提供商业运营服务以及物业管理及其他服务。财报中披露，2024年全年写字楼业务收入约20.65亿元，同比增长7.1%，其中93.7%的收益来自写字楼物业管理服务。由此计算得出其写字楼物业商业运营服务收入为1.3亿元。

截至去年年末，华润万象生活共计为27个写字楼物业提供商业运营服务，总建筑面积为190万平方米；同时为221个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为1670万平方米。

对应的，持有型商办运营商以中海商业、恒隆地产、太古地产、招商蛇口、北辰实业、中国国贸等企业为代表。

中海商业以全年35.7亿元的写字楼收入居首，陆家嘴集团次之，办公物业全年收入虽出现同比下滑，但仍超30亿元，为31.53亿元，两者是唯二内地办公收入超30亿元的企业。不过，上述两家一样受到市场竞争的影响，部分项目也相应下调租金以保证出租率。这是一种应对市场的策略，经济不是最好时，“既要又要”的双保证基本不可能实现。

另外，瑞安房地产、九龙仓集团、嘉里建设2024年在内地的投资物业收入分别为35.47亿元、45.71亿港元、37.27亿港元，除瑞安房地产收入实现同比上涨9%外，后两者收入均出现不同程度的下滑。

瑞安房地产收入增长主要由蟠龙天地开业带来的额外租金贡献所带动，而内地办公楼项目受市场竞争、宏观经济环境等影响，截至2024年末，续租租金转跌。

另外，九龙仓集团、嘉里建设、恒基地产等企业虽没有单独披露内地写字楼业务的全年收入，但从财报中也可以窥见内地写字楼经营活动面临挑战。

整体来看，受持续供应过剩、办公需求疲弱等因素影响，样本企业写字楼业务收入增长面临压力，但部分优质写字楼资产凭借核心区位、高端产业聚集、精细化运营及政策支持，在市场波动中仍展现出较强的创收韧性。

在写字楼市场压力之下，企业可通过“保出租率稳根基、提租金单价增效益”的双轮驱动策略加以应对。短期内，企业可运用租金优惠、灵活租期设置、优化租户组合等手段，稳固写字楼出租率，确保基础收益。长期来看，企业应聚焦资产升级改造、明确差异化定位，充分借助政策支持，提升写字楼的品质与特色，增强租金竞争力，从而实现收入的可持续增长。

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