GDIRI观察丨“库存升级”急迫 联发集团货值结构的改善策略

观点指数(GDIRI) 近日，南京雨花台区出让1宗涉宅地块，经过1轮竞价，最终由联发集团南京房地产开发有限公司以底价26.05亿元竞得。

地块出让面积为6.77万平方米，建筑面积16.25万平方米，容积率1.01-2.4，楼面起价1.60万元/平方米。据了解，该地块位于雨核片区的软件谷，一路之隔便是去年南京全市商品住宅销售面积和套数的“双冠王”保利荷雨臻悦项目。此外，附近的绿城华发金陵月华项目在2024年销售额也超50亿元。

这是联发集团自公司架构调整后首批补仓地块。该地块依托软件产业人口需求（南京软件谷项目直接服务近40万软件从业人员），有了更多的产品去化空间。

架构调整之后

今年2月份，联发集团启动大规模组织架构和人事调整。董事长换人，总部多个部门合并，撤销13个城市公司，设立10个事业部。

据悉，总部方面，原总部产品设计部和研发部合并为产品设计研发管理部；原投资发展部并入财务管理部；原营销管理部变更为营销策划管理部；原成本管理部变更为成本与供应链管理部（成本和招采）；原信息部变更为数字智能化管理部。架构调整前，联发集团多个部门职能出现交叉。

城市公司方面，深圳公司调整为大湾区事业部；福州公司与厦门公司合并为福州事业部；杭州公司与上海公司合并为沪杭事业部；南京公司与合肥公司合并为南京事业部；重庆公司调整为重庆事业部、南宁公司调整为广西事业部、武汉公司调整为武汉事业部、南昌城市公司调整为江西事业部、天津公司调整为天津事业部，西安公司调整为西安事业部。

上述调整的目的是精简组织，进行区域聚焦、提高效率。

从房地产开发业务的地区分布来看，近三年，其业务收入主要集中于厦门、杭州、南昌、重庆、天津、苏州等地，业务区域以新一线及二三线的省会城市为主。而早年间，联发集团在三四线城市的布局中获得不少红利。

不过，近几年市场形势发生变化，三四线城市的项目去化困难。即使面对折价的项目，消费者也有较大的观望情绪，主要是对房价下跌预期增加，收入预期转弱。

由于部分项目积压问题突出，联发集团很难避免货值贬损，以致计提跌价准备。联发集团2021年-2024年资产减值损失分别为7.51亿、10.15亿、14.77亿、20.9亿。

其房地产业务实现营业收入 361.34 亿元，同比上升约25.37%，房地产业务实现归母净利润-18.25亿元，为建发股份房地产业务分部贡献“归母净利润”-17.72 亿元，同比减亏0.86 亿元。

货值结构重心

从这几年的新增土储来看，联发集团重点深耕莆田、厦门、南京、上海等城市，尤其关注长三角和东南沿海的高潜力区域。

联发集团倾向于城市核心地段或产业集聚区的综合性用地，如上海新天地地块融合高端住宅、商业及酒店业态。该项目属于联发集团在上海的第四个住宅项目。

联发集团入沪3年左右的时间。2022年7月，联发集团首进上海。刚开始与保利以21.05亿元联合拿下闵行吴泾镇地块，打造了保利联发·光合臻园，联动价6.5万/平方米。2023年7月，联发与建发联合体以13.37亿元摘得浦东曹路地块，打造了双轨交+新中式的建发联发·青云上，联动价5.15万/平方米。2024年4月，联发集团与象屿地产联合体以23.63亿在浦东曹路继续补仓，合作开发象屿联发·金海汀雲台，联动价5.9万/平方米。

据了解，上海新天地属于黄浦区C020102单元096-2、097-4地块及吉安路（部分）道路地下空间地块历史风貌保护项目地块，并于2024年11月公示项目实施主体。上海联智未来房地产开发有限公司隶属于联发集团，城泓上海投资有限公司则是新加坡丰隆集团的子公司。

根据地块出让资料，地块总起价87.36亿元，总建筑面积27994平方米，住宅建筑面积76027平方米，商业建筑面积14527平方米，社区级公共设施建筑总面积1200平方米；该项目中小套型比例不作要求；风貌保护保留建筑面积约3.15万方，保护更新面积不少于3.32万方。

这个地块属于联发近年来最大的一笔投资。据债券公告显示，地块最终的成交价款为89.3635亿元，溢价率为2.29%。今年1月支付了17.8727亿元地价，联发集团占股49%。

目前地块周边有翠湖天地六期、中海顺昌玖里、中海恒昌玖里等项目作为参考。其中，翠湖天地六期，于去年9月开盘，108套豪宅在短时间内售罄，套均总价接近1.1亿元，共计收金119.79亿元。创下中国亿级高端住宅开盘“日光”的销售纪录。该项目由瑞安房地产联合永业集团共同开发，也成为其2024年销售增长的最主要动力。

新天地板块还有中海地产这一玩家。中海顺昌玖里于去年3月首开，当日以196.5亿的销售额刷新中国房地产开盘纪录。公寓均价17.3万元/平方米，共计推出512套房源。中海恒昌玖里为风貌别墅产品，最近一次开盘是在去年8月29日，共计推出52套别墅，均价29.8万/平方米。

因此，这个地块定位为高端盘的可能性较大，周边项目均以高端产品的定位热销。

联发集团引入合作方，是为了探索更多联合体拿地策略，降低资金压力并获取优质资源。对于旧改地块项目，其也有类似的项目经验，如厦门前埔片区城中村改造。

截止2024年末，联发集团期末土地储备面积对应的货值（全口径）为759.67亿元。如果以2024年全年销售262.24亿元测算，当前可售周期为2.9年左右，明显略高于2023年的2.13年和2022年的2.63年。权益土储货值为509.05亿元，可售周期为3.27年，与2023年的3.23年相差不大，而略高于2022年的2.73年。

前述的新天地板块货值的补充，对于联发铺排上海项目显得尤为重要，主要是改善一二线的货值结构。

债券公告显示，截止2024年3月，其一线城市库存面积为23.98万平方米，占比为3.43%。二线城市库存面积为365.36万平方米，占比52.32%。由此可得，其他线级城市的占比为44.25%。随着去年3月以后的库存补充，今年的比例预计会有所改善，但是仍然需要关注其他线级的销售情况，毕竟这些城市占有很大的比例。

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