从规模驱动向精细化管理 一季度C-REITs的四大特征

在4月22日观点指数研究院发布的《底层资产持续扩容 | 2025年一季度REITs发展报告》中，我们发现， REITs经营从规模驱动向精细化管理转型。同时，C-REITs的发行保持稳定，文旅、医药仓储、数据中心、保租房等新兴资产类型加速入市，整体呈现出四大特征。

观点指数 报告显示，C-REITs的发行保持稳定，文旅、医药仓储、数据中心、保租房等新兴资产类型加速入市，标志着市场创新能力显著增强。政策红利与流动性宽松叠加，引发资金热情回暖，多支新发REITs上市首日即触发涨停，投资热度创近两年新高。

二级市场表现方面，中证REITs全收益指数一季度上涨10.19%，机构配置需求强劲释放，产业园区、消费基础设施类产品涨幅尤其突出。与此同时，尽管整体出租率回升，但利润率因租金竞争与运营成本上涨出现分化，现金分派率普遍承压，折射出REITs经营从规模驱动向精细化管理转型。

1、REITs底层资产向多元化、新兴领域加速突破

自2024年进入常态化发行阶段后，2025年第一季度REITs市场继续保持扩容态势，新项目发行节奏稳定。

据市场数据，截至2025年3月31日，全市场已上市的公募REITs总数达到64支，首次公开发行和扩募金额共1798.65亿元。其中，2025年一季度共有5支REITs上市，数量同比持平，发行规模从150.91亿元下降到87.68亿元。

政策层面继续推进REITs的常态化发行，支持文旅、养老、新型基础设施等类型底层资产REITs上市。上海和浙江等地积极响应国家政策，加大对本地符合条件的基础设施项目的挖掘和培育力度。

随着政策密集落地，底层资产谱系加速扩容。包括医药仓储、城市更新、数据中心、物流分拨中心在内的多领域首单REITs已上市或已受理。保租房REITs上市节奏加快，汇添富上海地产租赁住房REIT在3月31日首发上市，华泰苏州恒泰租赁住房REIT的首发申请以及华夏北京保障房REIT的扩募申请在3月26日同一天获得上交所审核通过。

上述现象标志着市场已迈入创新驱动、提质增效的高质量发展阶段。

2、资金涌入推高市场热度，时隔两年多再次出现首日涨停

IPO参与热度显著提升。新发产品公众认购倍数屡创新高，例如国泰君安济南能源供热REIT公众认购倍数813，汇添富九州通医药REIT公众认购倍数1250。

时隔两年多再次出现首日涨停。包括易方达华威市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT、华夏金隅智造工场REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT在内的多支REITs上市当天开盘即涨停。汇添富九州通医药REIT和中航易商仓储物流REIT上市当天分别大涨28.22%和15.3%。

2月17日，国泰君安济南能源供热REIT上市后连续4个交易日触发停牌，易方达华威市场REIT在4月7日停牌。

3、二级市场量价齐升，机构配置需求持续释放

估值稳中有升，中证REITs全收益指数一季度涨幅达​10.19%，超过2024年第一季度5.39%，其中，3月单月上涨3.23%，也超过上年同期水平（0.12%）。

1月到2月，受政策利好、利率下行及资产荒推动，REITs价格迅速走高。9支REITs触发停牌机制，一定程度遏制了过渡投机炒作。2月底开始，REITs价格开始出现分化，部分REITs价格稳定，没有出现大幅回调，部分REITs则出现明显下跌。

市场数据显示，消费基础设施类区间累计涨幅最大，为19.39%，水利设施和生态环保类区间累计涨幅最小，分别为4.68%和1.77%。产业园区、仓储物流和保租房类涨幅接近整体均值，分别为12.56%、10.82%和9.41%。

换手率上，园区基础设施、消费基础设施、仓储物流、保障房这四类REITs的平均区间累计换手率比较接近，在63.3%到67.5%之间。

​​机构配置需求持续释放​​。2月17日，中国人寿保险股份有限公司（以下简称“中国人寿”）发布关联交易公告。根据公告，中国人寿联合多方拟成立公募REITs投资基金，合伙企业全体合伙人认缴出资总额为人民币52.37亿元，其中，中国人寿认缴出资额为人民币35亿元。

4、出租率上升但利润率下降

期内大部分REITs公布了2024年业绩，从已经披露的数据来看，包含产业园区、消费基础设施、仓储物流、住房租赁在内的四类REITs经营业绩从2023年的底部出现反弹。尽管从数据上看，仍然没有达到2022年的水平，但是要注意到2022年的样本数量较少，受个别基金影响较大，并不能准确反映出行业的真实经营环境。

2024年出租率和收缴率都有所上升。宏观层面上，这体现了政策引导下新旧动能转换取得一定的成效，传统依赖土地增值和规模扩张的模式被“运营为王+民生导向”的新范式取代，成为房地产行业转型和宏观经济结构优化的缩影。

微观层面上，供过于求导致租金价格战（例如，据调查，北京产业园租金2024年降幅达4.9%），倒逼运营方通过多方面努力提升出租率，例如以价换量换取现金流稳定、从空间出租转向产业服务配套、数字化与成本管控并举、优化租约结构。受此影响，息税折旧摊销前利润率持续下降，但依然维持在良性的区间。

在经营利润率依然保持在健康水平的同时，各类型REITs的现金分派率出现不同程度的下降。

造成这一现象的原因是多方面的。例如，2024年REITs整体估值上涨，但实际现金流未同步增长，导致分派率走低，市场数据显示，2023年四类REITs平均下跌20.27%，2024年则平均上涨11.18%。

在利润率受挤压的情况下，为了保证业务持续扩张或维持必要的运营资金，企业可能会积极借助外部有利的融资环境，通过外部融资（债务融资）来补充资金缺口，从而导致杠杆率上升和利息支出增加。数据显示，杠杆率从108.99%上升到110.02%。

本文节选自《底层资产持续扩容 | 2025年一季度REITs发展报告》
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