2025消费基础设施REITs扩容在即 运营管理是关键

在5月13日观点指数研究院发布的《表现力指数 • 2025购物中心暨零售消费发展报告》中，我们发现，消费REITs市场正不断壮大，这背后离不开政策红利、优质资产供给及资本市场创新等因素的驱动。

观点指数 政策方面，2024年以来相关商业政策措施的出台及国家不断提出强化内需消费，为零售商业行业带来了新的增长点，也深刻影响着商业地产的运营与发展。

最新的2025政府工作报告提出，将坚持以人民为中心，经济政策的着力点更多转向惠民生、促消费，以消费提振畅通经济循环，以消费升级引领产业升级，在保障和改善民生中打造新的经济增长点。

国务院印发的《提振消费专项行动方案》也提出了一系列针对性的商业措施，主要围绕提振消费、扩大内需两大方向进行。具体举措涵盖收入增长、消费升级、环境优化等多个维度，计划通过增强消费能力、创新消费场景、优化消费环境等手段激发市场活力，推动经济持续增长。

大宗交易方面，2024年以来，零售商业物业的交易热度有所上升。最新的2025Q1数据显示，国内共录得71宗商业地产大宗交易，成交总金额达到448亿元。

其中，办公物业依然是最受青睐的交易资产类别，交易金额占比达到41%，综合体及零售则分别占比16%和10%，热度同样不低。

从交易城市来看，一线城市依然是交易的主阵地，如上海2024年房地产大宗成交金额约为758亿元，占全国成交金额的38%，继续领跑大宗交易市场。

交易对象上，有部分外资机构看好国内零售市场的长期发展，多次出手收购大型零售项目。2024年，新加坡政府投资公司（GIC）就收购了印力持有的南翔印象城MEGA项目48％的股份、松江印象城48%股份。

商业基本面趋稳下，消费基础REITs市场也不断向前发展。2024年至今，已有8单消费基础设施REITs在C-REITs市场亮相，底层资产类型多元，涵盖购物中心、百货、奥特莱斯、商超和农贸市场等各类业态。

今年，消费REITs市场继续传来扩容消息。最新的2025年4月，凯德投资宣布拟推出旗下首支消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这是首支由国际化资产管理公司在中国申报的消费类公募REIT产品。

此外，山东鲁能商业管理有限公司也在申报发行中金中国绿发商业资产REIT，目前状态为“已申报”；银座股份同样拟申报发行公募REITs，将以全资控股子公司山东银座置业有限公司持有的和谐广场购物中心为底层资产。

观点指数认为，消费REITs市场正不断壮大，这背后离不开政策红利、优质资产供给及资本市场创新等因素的驱动。

就最新的营收业绩来看，消费REITs表现稳健，展现了消费基础设施这类资产的投资价值。具体来看，已上市的消费REITs中，华夏华润商业REIT收入最高，2024年收入为6.42亿元，与此同时其净利润也达到1231.2万元。

单就净利润而言，2024年嘉实物美消费REIT的净利润达到3489万元，是已上市消费REITs中最高的。

从现金流分派率角度来看，最高的是嘉实物美消费REIT，达到5.25%，最低的是华夏大悦城商业REIT，为1.64%。

上述稳健表现持续到了2025年，最新的2025Q1数据显示，已上市消费基础设施REITs大多实现了营收的同比增长。

华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT今年一季度的营收分别为1.84亿元、2351.9万元和2558.34万元，同比分别增长82.28%、60.85%和30.2%。

从出租率指标来看，截止2024年底，消费REITs底层物业的出租率均在95%以上。其中，武汉首创奥莱的出租率最高，达到99.17%；上海百联又一城的出租率最低，但也在95%以上，体现了各零售物业的运营情况较为良好。

就资产性质而言，对比其他产权类REITs，消费基础设施类市场化程度更高，经营表现更为依赖运营商的主动管理能力。

运营策略上，运营方通过不断提升品牌级次，持续吸引客流来提升收益。如青岛万象城重点引入零售、餐饮业态，近50家是山东或青岛首店，提升购物中心的整体档次，丰富消费者的消费体验。

杭州西溪印象城则进行多业态品牌调整，如零售业态上增强户外运动板块的竞争力，夯实杭州城市拥有中高端户外品牌的头部商场定位，餐饮业态方面则引入多个头部餐饮品牌，进一步巩固餐饮业态头部商场的地位。

此外，也有项目选择通过积极的营销活动，实现客流增长。如成都大悦城2024年12月举办9周年庆主题活动，借势顶流IP高达基地成都限定展和快闪店系列主题活动强势引流，当月客流创全年新高，环比提升14%。

本文节选自《表现力指数 • 2025购物中心暨零售消费发展报告》
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