商业地产零售业态发展 | 企业实现正向增长难 华联或出售北京SKP

提振消费政策持续出台，华联或出售北京SKP

观点指数 零售市场方面，最新的2025年一季度核心商业城市租金表现上，上海、北京的首层平均报价均超过30元/平方米/天，其余城市则不超过25元/平方米/天。

不过，北上的空置率在样本城市中也处于较高水平，均超7%，上海的零售商业空置率更是达到8.5%。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

二线城市中，杭州的租金水平表现最好，达到21元/平方米/天，表现优于一线城市的深圳，后者租金水平为18.3元/平方米/天。

至于空置率，大部分二线城市的空置率较一线城市低。其中，空置率水平较低的是南京，期内录得3.6%。

整体来看，目前核心商业城市的零售项目仍面临较大的租赁压力，但大部分城市的空置率还是维持在稳定的水平。不过需要注意到，目前样本城市的租金水平均处于下滑状态，说明市场仍处在以价换量的阶段。

政策方面，期内国务院印发了《提振消费专项行动方案》，该文件以大力提振消费，全方位扩大国内需求，优化消费环境，增强消费意愿等为目的，对零售商业的发展起到积极的推动作用。

一方面，其丰富消费内容、优化消费环境，相关举措包括结合城市一刻钟便民生活圈和城市社区嵌入式服务设施建设，加快配齐购物、餐饮、家政、维修等社区居民服务网点；深化线上线下、商旅文体健多业态消费融合；创新多元化消费场景、鼓励国内外优质商品和服务品牌开设首店、举办首发首秀首展等。

此外，其还提及，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），相信REITs市场在上述积极政策的推动下有望进一步扩大。

大宗交易上，期内有消息称，北京华联和博裕资本接近达成协议，计划将北京华联SKP负责管理和运营的高端商场业务出售给博裕资本，双方也在讨论出售SKP管理的商场物业，整个SKP奢侈品商场业务的估值可能在40亿至50亿美元之间。

据观点指数了解，北京SKP是国内业绩最好的百货商场，项目采用零售直营化为主的模式，尤为重视对品牌的管理和合作优势，是奢侈品牌发布新品、限量款的首选之地，在过去数年里创造了不俗的业绩。

目前，该交易并未有达成的消息。但不可忽视的是，在消费分级加剧之下，北京SKP这一中国乃至全球高端百货的标杆，同样面临着经营压力。

样本企业艰难实现正向增长，探索轻资产与存量机遇

期内，国内大部分商业地产企业披露了2024年度业绩。分类型来看，商管企业业绩分化显著，头部企业的增长更为明显，其余企业则录得轻微正向增长或下滑。

数据来源：企业公告，观点指数整理

其中，华润万象生活收入同比增长30%，而同为商管企业的宝龙商业、星盛商业、中骏商管2024年的收入分别同比增长0.1%、1.5%、-4.7%。

增幅最大的华润万象生活，年内零售额同比增长18.7%，可同比增长4.6%，均优于社消零总额3.5%的增速。重奢方面，零售额同比增长5.6%，可同比增长18%；非重奢方面，项目零售额同比增长27.1%，可同比增长6.4%。

重奢和非重奢项目均实现增长，在去年消费市场整体承压，奢侈品消费市场弱于大市的背景下，这一表现较为突出，说明其有着较强的抗风险能力。

持有运营型企业方面，龙湖、大悦城、新城控股实现同比增长，分别增长6.8%、1%和13.1%。增长最多的新城控股，2024年新开吾悦广场15座，截至报告期末，累计在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理的在营数量达173座，开业面积1601.07万平方米。

在规模和租金稳步增长的同时，新城控股计划于2025年实现商业运营总收入140亿元，新开业持有吾悦广场及管理输出项目5座。

项目发展上，轻资产和存量成为重要趋势。如华润万象生活目前正聚焦重点城市发展优质项目，积极拓展细分赛道机会，除增量项目外，还较为关注存量项目的挖掘。

据观点指数了解，在存量机遇挖掘上，华润万象生活的做法包括对存量项目进行调改，对业态组合进行优化，大力获取全球范围内的各类奢品资源等。不止于此，其还全力推进多个城市重奢、城市旗舰购物中心的扩建计划，如深圳万象城三期、深圳湾万象城二期(深圳湾文化广场)，郑州万象城二期等。

此外，期内轻资产合作动作频频，探索项目新的发展可能性成为共识。如苏州万象天地、北京侨福芳草地等商业项目，均于期内达成轻资产合作。

其中，北京侨福芳草地的轻资产运营由宁朴集团负责，计划启动全方位战略升级计划。未来，侨福芳草地将以“焕新消费体验、激活商业势能”为核心，聚焦项目定位重塑与业态组合优化。

据观点指数了解，宁朴集团由前香港置地中国区总裁凌常峰掌舵，此次合作有望为侨福芳草地注入国际化的品牌矩阵与先进运营经验，助力该项目打造出新的差异化优势。

以上为《消费REITs扩容提量 | 2025年4月商业地产零售业态发展报告》节选

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